การประมูลบ้านมือสอง
เป็นอีกตลาดหนึ่งที่ได้รับความสนใจจากผู้ต้องการมีบ้านอย่างแพร่หลาย เพราะบ้านในตลาดประมูลบ้านมือสองมีจุดเด่นที่แตกต่างกับบ้านในโครงการจัดสรร โดยเฉพาะอย่างยิ่งเรื่องของราคา เนื่องจากการขายบ้านในตลาดประมูลจะเริ่มที่ราคาต่ำกว่าราคาขายบ้านในตลาดบ้านใหม่ เพื่อเพิ่มความน่าสนใจให้กับตัวสินค้า โอกาสที่ผู้ซื้อจะซื้อบ้านได้ในราคาต่ำจึงมีความเป็นไปได้สูง เพราะโดยเฉลี่ยบ้านในตลาดประมูลจะมีราคาต่ำกว่าบ้านใหม่ตั้งแต่ 10-50% ขึ้นอยู่กับสภาพของบ้านว่ามีความชำรุดทรุดโทรมมากน้อยขนาดไหน ประกอบกับการหาซื้อบ้านในตลาดประมูล ผู้สนใจสามารถเลือกบ้านในทำเลที่ต้องการได้ โดยเฉพาะในทำเลที่ไม่มีบ้านใหม่เสนอขาย
ในขณะเดียวกัน บ้านในตลาดประมูลบ้านมือสองก็มีข้อด้อยกว่าบ้านใหม่ ตรงที่บ้านในตลาดประมูลจะมีสภาพการใช้งานไม่เต็ม 100% ผู้ที่ประมูลได้จะต้องเสียเงินในการปรับปรุง ซ่อมแซม ในส่วนที่ชำรุดทรุดโทรม จะใช้เงินมากหรือน้อยขึ้นอยู่กับสภาพบ้านที่ประมูลมาได้ รวมทั้งผู้ซื้อบ้านในตลาดประมูลอาจมีโอกาสเสี่ยงกับกรณีการฟ้องร้องขับไล่ หากเป็นการประมูลซื้อในกระบวนการขายทอดตลาด เพราะเจ้าของเดิมที่ยังไม่ยินยอมย้ายออก หรือขับไล่ผู้บุกรุกที่เข้ามาอยู่อาศัยในช่วงเวลาที่บ้านยังไม่ถูกนำออกมาประมูลขาย ทำให้ผู้ซื้อด้วยวิธีการประมูลอาจเสียเวลาในการฟ้องขับไล่ตามกระบวนการของกฎหมาย เวลาที่เสียไปอาจทำให้ผู้ซื้อไม่สามารถดำเนินการย้ายเข้าอยู่อาศัยได้ตามแผนที่วางไว้ตั้งแต่ต้น
อย่างไรก็ตาม การประมูลบ้านมือสองก็ยังคงเป็นอีกทางเลือกหนึ่งสำหรับผู้ซื้อบ้าน แต่ผู้ที่จะเข้าสู่ตลาดประมูลควรที่จะรู้จักวิธี และการเตรียมตัวก่อนที่จะซื้อบ้านในตลาดประมูลเพื่อที่จะได้บ้านตามที่ต้องการ และสามารถวางแผนเกี่ยวกับบ้านได้อย่างถูกต้องหลังจากการประมูลเสร็จสิ้นลงนะคะ และสำหรับใครที่ยังมีข้อมูลไม่เพียงพอ วันนี้กระปุกดอทคอมก็มีข้อมูลเกี่ยวกับประมูลบ้านมือสองมาฝากค่ะ ..
1. บ้านที่นำมาประมูลของภาครัฐจัดโดยกรมบังคับคดี โดยเป็นการขายทอดตลาดตามกระบวนการทางกฎหมาย หลังจากศาลตัดสินให้บังคับจำนองหลักประกัน เพื่อนำมาขายทอดตลาด เพื่อนำเงินมาชำระหนี้คืนให้กับเจ้าหนี้ ตลาดประมูลของกรมบังคับคดีจึงนับเป็นตลาดที่ใหญ่มาก ๆ โดยเฉพาะการบังคับจำนองหลังจากวิกฤติเศรษฐกิจทำให้กรมบังคับคดีมีอสังหาริมทรัพย์ที่ยึดมา เพื่อทำการขายทอดตลาดด้วยวิธีการประมูลเป็นมูลค่ามากกว่า 750,000 ล้านบาท
ดังนั้น กรมบังคับคดีพยายามที่จะระบายทรัพย์นั้นออกมาโดยการประมูลให้ได้มากที่สุด และพยายามที่จะปรับปรุงระเบียบ วิธีการประมูลให้เกิดความคล่องตัวและสามารถประมูลทรัพย์ได้ง่ายยิ่งขึ้น เช่น การลดราคาเริ่มต้นประมูลลงในกรณีที่ไม่มีผู้ประมูลในการประมูลครั้งแรก โดยสามารถลดราคาลงได้ถึง 5 ครั้ง หากนำทรัพย์ออกมาประมูลขายครบ 3 ครั้งแล้วยังไม่สามารถประมูลขายทรัพย์นั้นได้ ในครั้งที่ 4 ราคาเริ่มต้นประมูลทรัพย์จะลดลงเหลือเพียง 50% ของราคาประเมิน
นอกจากการประมูลบ้านมือสองผ่านกรมบังคับคดีแล้ว ธนาคารและสถาบันการเงินต่างก็มีทรัพย์สินรอการขาย หรือ NPA (Non Performing Asset) ที่ได้จากการรับโอนหลักประกันชำระหนี้มาจากลูกหนี้ หรือการประมูลทรัพย์ที่เป็นของธนาคารคืนกลับมาเป็นกรรมสิทธิ์ของธนาคารอีกครั้ง หลังจากที่เห็นว่า การขายทอดตลาดของกรมบังคับคดีได้ราคาที่ต่ำเกินไป ทรัพย์สินเหล่านี้ธนาคารจะนำออกขายด้วยวิธีการประมูลส่วนหนึ่ง ซึ่งถือเป็นอีกตลาดสำหรับการหาซื้อบ้านโดยวิธีการประมูล
2. บ้านที่นำมาประมูลของบริษัทเอกชน สินทรัพย์ที่นำออกประมูลอาจจะมาจากเจ้าของโครงการที่ต้องการขายสินทรัพย์ผ่านการประมูล หรือเป็นทรัพย์ของธนาคารที่รับตีโอนทรัพย์ชำระหนี้มาจากเจ้าของโครงการ ธนาคารอาจใช้วิธีจ้างบริษัทเอกชนให้เป็นผู้จัดการประมูล ซึ่งการซื้อบ้านในตลาดประมูลตามที่กล่าวมาข้างต้นจะมีวิธีการประมูลที่ไม่แตกต่างกัน
1. การตรวจสภาพทรัพย์สิน ในการประมูลอสังหาริมทรัพย์ ประการแรกคือจะต้องรู้ถึงสภาพของทรัพย์สินที่จะเข้าสู้ประมูล ซึ่งหลักสำคัญก็คือตรวจสอบตัวบ้านทั้งภายในและภายนอก เช่น บ้านจากกรมบังคับคดีซึ่งสภาพของทรัพย์ค่อนข้างโทรม จึงควรตรวจสอบให้ละเอียดเท่าที่จะทำได้
2. ทำเลที่ตั้งของทรัพย์สิน ในส่วนนี้สิ่งที่ต้องคำนึงมีอยู่ 2 ประการ คือ ดูว่าทรัพย์สินนั้น ๆ อยู่ในแนวเวนคืนหรือไม่ ซึ่งคงต้องตรวจสอบกับหน่วยงานที่เกี่ยวข้อง และอีกประการคือ เรื่องทำเลที่ตั้งเป็นบริเวณที่อยู่ในความนิยมของผู้บริโภคหรือไม่ อย่างไร
3. การตรวจสอบราคาตลาดในทรัพย์ที่สนใจประมูล จะต้องทราบราคาตลาดของทรัพย์นั้น ๆ โดยดูได้จากบ้านทำเลใกล้เคียงที่มีการประกาศขายอยู่ ซึ่งตรงนี้จำเป็นมากในการตั้งราคาสู้ประมูล เพื่อที่จะประมูลหรือกำหนดราคาที่ไม่เกินราคาตลาดได้
4. กรณีที่อยู่อาศัยมีการปิดตาย ซึ่งชี้ให้เห็นว่า เป็นบ้านว่างไม่มีคนอยู่อาศัย ในกรณีนี้ ถ้าเป็นกรณีการประมูลทรัพย์สินจากกรมบังคับคดี ควรต้องตรวจสอบให้ละเอียดถี่ถ้วน ถ้าประตูล็อคเราไม่สามารถเข้าไปดูสภาพทรัพย์โดยละเอียดได้ การบุกรุกงัดแงะเข้าไปถือว่าผิดกฏหมาย เพราะว่าเจ้าของบ้านเดิมยังมีสิทธิในทรัพย์สินอยู่ อีกกรณีคือบ้านมีผู้อยู่อาศัยอาจจะเป็นเจ้าของเดิม หรือการลักลอบหรือการเข้าอาศัยจากเจ้าของเดิม ถ้ามีการประมูลได้คงต้องการขอให้ย้ายออก ถ้าผู้อาศัยไม่ย้ายออกจะต้องดำเนินการฟ้องขับไล่ต่อไป ซึ่งอาจใช้เวลายืดเยื้อ 1.5-3 ปี
5. การรอนสิทธิ์และภาระจำยอม ผู้ที่จะประมูลต้องตรวจสอบว่าในหลังโฉนดมีการติดภาระจำยอมหรือการรอนสิทธิ์หรือไม่ ทางที่ดีควรไปตรวจสอบกับกรมที่ดินเพื่อขอดูต้นฉบับโฉนดและหมายรวมไปถึงสัญญาเช่าด้วย
6. ปัญหาเรื่องมิเตอร์น้ำ, ไฟฟ้า ปัญหาเรื่องนี้ผู้ที่ประมูลทรัพย์สินได้คงต้องตรวจสอบเช่นกัน เพราะว่าถ้ามีการขออนุญาตใหม่ จะเสียค่าใช้จ่ายสูง เนื่องจากทั้งการประปาและการไฟฟ้าจะให้ผู้ขอติดตั้งชำระเงินค่างวดค้างจ่ายทั้งหมดตั้งแต่อดีต สำหรับกรณีนิติบุคคลอาคารชุด การโอนต้องชำระเงินค้างจ่ายทั้งหมดเพื่อแสดงการปลอดหนี้จึงจะจดทะเบียนกับนิติบุคคลได้ ทั้งนี้ยอดค้างจ่ายจะไม่รวมถึงเบี้ยปรับของค่าใช้จ่ายค้างชำระ ดังนั้น ผู้ประมูลต้องตรวจสอบให้รอบคอบถึงค่างวดค้างจ่ายและค่าเบี้ยปรับด้วย
7. การขอสินเชื่อจากสถาบันการเงิน ปัจจุบันทางกรมบังคับคดีมีข้อตกลงกับทางสถาบันการเงินทั้งหมด 12 แห่ง ที่ผู้สนใจซื้อประมูลบ้านมือสอง สามารถติดต่อเพื่อขอสินเชื่อได้ คือ
ธนาคารอาคารสงเคราะห์
ธนาคารธนชาติ
บริษัทเงินทุนทิสโก้
ธนาคารไทยพาณิชย์
ธนาคารกรุงไทย
ธนาคารกรุงศรีอยุธยา
ธนาคารกรุงเทพ
ธนาคารกสิกรไทย
ธนาคารทหารไทย
ธนาคารนครหลวงไทย
บริษัทเงินทุนเกียรตินาคิน
บริษัทอเมริกันอินเตอร์แนชชั่นแนลแอสชัวรันส์
โดยทรัพย์สินที่ประมูลได้ครบกำหนด 15 วัน หากสินเชื่อยังไม่อนุมัติ ทางธนาคารที่มีข้อตกลงจะออกหนังสือให้ผู้ประมูลซื้อยื่นต่อทางกรมบังคับคดี เพื่อขอผ่อนผันขยายระยะเวลาชำระเงินได้
8. การทำรายได้ ควรซื้อทรัพย์สินที่สามารถสร้างรายได้จากค่าเช่า ซึ่งทรัพย์สินที่น่าสนใจมากที่สุดก็คือ คอนโดมิเนียมกลางเมือง เนื่องจากมีความต้องการในการเช่าสูง ส่วนบ้านเดี่ยว ทาวน์เฮ้าส์ และที่ดินเปล่า คงต้องดูในเรื่องศักยภาพทางทำเล ความเจริญ และทางด้านผังเมือง รวมไปถึงกฎการก่อสร้างอาคารต่าง ๆ ที่จะมีผลในการพัฒนาต่อไป
การเตรียมหลักฐานและเงินที่จะต้องนำมาในประมูล มีดังนี้
1. การเตรียมเอกสารในการเข้าประมูลซื้อ
1.1 บัตรประจำตัวประชาชน หรือบัตรประจำตัวข้าราชการ หรือเจ้าหน้าที่ของรัฐหรือบัตรพนักงานรัฐวิสาหกิจ พร้อมสำเนารับรองถูกต้อง 1 ฉบับ
1.2 กรณีนิติบุคคลเป็นผู้ซื้อต้องส่งหนังสือรับรองนิติบุคคลที่นายทะเบียนรับรองไม่เกิน 1 เดือน
1.3 กรณีประสงค์ให้บุคคลอื่นเข้าประมูลแทน ต้องมีใบมอบอำนาจ ปิดอากรแสตมป์ 30 บาท และบัตรประชาชนของผู้มอบอำนาจ พร้อมสำเนา 1 ชุด บัตรประชาชนผู้รับมอบอำนาจพร้อมสำเนา 1 ชุด
2. การเตรียมเงินในการเข้าประมูลซื้อ
ผู้ประมูลซื้อต้องเตรียมเงินสดจำนวน 50,000 บาทหรือแคชเชียร์เช็คสั่งจ่ายกรมบังคับคดี กรุงเทพมหานคร เพื่อเป็นหลักประกันในการเข้าประมูลซื้อทรัพย์ในวันดังกล่าวและเมื่อประมูลซื้อคดีใดได้แล้ว สามารถใช้เงินประกันดังกล่าว เป็นค่ามัดจำซื้อทรัพย์ส่วนหนึ่งในคดีนั้น หากผู้ซื้อยังประสงค์จะประมูลซื้อในคดีอื่นต่อไป จะต้องวางเงินสดใหม่อีก 50,000 บาท หรือวางเป็นแคชเชียร์เช็คตามจำนวนเงินดังกล่าว
วิธีปฏิบัติในการเข้าประมูลซื้ออสังหาริมทรัพย์ มีดังนี้
1. ผู้เข้าสู้ราคาต้องกรอกรายละเอียดของผู้ซื้อในบัตรลงทะเบียน พร้อมวางเงินสดหรือแคชเชียร์เช็คเป็นประกันการเข้าสู้ราคาต่อเจ้าหน้าที่การเงิน เว้นแต่ผู้เข้าสู้ราคานั้นเป็นผู้มีสิทธิขอหักส่วนได้ใช้แทน หรือเจ้าหนี้ตามคำพิพากษา หรือคู่สมรสที่ศาลมีคำสั่งอนุญาตให้กันส่วนแล้วหรือผู้ขอเฉลี่ยทรัพย์ ซึ่งศาลมีคำสั่งอนุญาตให้เข้าเฉลี่ยทรัพย์แล้ว ไม่ต้องวางเงินหลักประกัน
2. ผู้เข้าสู้ราคา เมื่อวางหลักประกันแล้วจะได้รับป้ายประมูลราคาจากเจ้าพนักงาน เพื่อใช้สำหรับเสนอราคาจากนั้นเข้าไปนั่งในสถานที่ที่เจ้าหน้าที่จัดเตรียมไว้
3. การกำหนดราคาเริ่มต้นของเจ้าพนักงานกำหนดดังนี้
ครั้งแรกในราคาร้อยละ 80 ของราคาประเมิน
ครั้งที่ 2 ในราคาร้อยละ 50 ของราคาประเมินแต่ต้องไม่น้อยกว่าราคาที่มีผู้เสนอสูงสุดในครั้งก่อน
กรณีที่ประมูลทรัพย์ได้แล้ว
ต้องนำเงินส่วนที่เหลือมาชำระต่อเจ้าพนักงานบังคับคดีให้เสร็จภายใน 15 วันนับแต่วันซื้อเป็นต้นไป ในกรณีที่ผู้ประมูลไม่สามารถชำระเงินส่วนที่ค้างชำระได้ภายในกำหนดเวลา 15 วัน และได้ยื่นคำร้องขอขยายระยะเวลาวางเงิน ซึ่งต้องระบุเหตุผลและความจำเป็น เจ้าพนักงานบังคับคดีจะขยายให้อีกตามที่เห็นสมควร ทั้งนี้ ไม่เกิน 3 เดือนและไม่ว่ากรณีใด ๆ จะไม่มีการขยายเวลาวางเงินให้อีก ถ้าไม่นำเงินที่เหลือมาชำระให้เสร็จภายในกำหนดดังกล่าว เจ้าพนักงานบังคับคดีจะริบมัดจำที่วางไว้และนำทรัพย์ออกขายทอดตลาดใหม่ หากขายทอดตลาดต่อไปได้ราคาสุทธิต่ำกว่าครั้งก่อนเท่าใด ผู้ประมูลต้องชดใช้ให้เต็มจำนวนที่ประมูลไว้ในครั้งก่อนและต้องเสียค่าใช้จ่ายต่าง ๆ สำหรับการขายทอดตลาดครั้งหลังนี้ด้วย
การขอคืนเงินประกัน กรณีประมูลซื้อไม่ได้ และไม่ประสงค์เข้าประมูลซื้อ
ผู้ประมูลซื้อนำหลักฐานใบรับเงินประกันและบัตรประมูลไปติดต่อเจ้าพนักงานบังคับคดีเพื่อรับเงินคืนในวันที่ประมูล
ข้อสังเกต
1. กำหนดราคาเริ่มต้นของการประมูลบ้านมือสองที่ 50% และ 80% กำหนดจากประเภททรัพย์ที่ยึดดูจากราคาที่ดิน สิ่งปลูกสร้าง ค่าเสื่อมราคา สภาพทรัพย์สิน ราคาใกล้เคียง ราคาตลาด คนซื้อต้องมีค่าฟ้องศาล ค่าโอน และภาระอื่น ๆ ทั้งนี้ ทรัพย์สินที่มีมูลค่าสูงกว่า 50 ล้านบาท ต้องผ่านการพิจารณาของคณะกรรมการพิจารณาราคาทรัพย์ ทั้งนี้ ราคาประมูลที่ตกลงแล้วสามารถเปลี่ยนแปลงได้ หากมีการคัดค้านโดยเจ้าของทรัพย์ หากมีเจ้าของทรัพย์หลายรายก็จะมีโอกาสคัดค้านราคาประมูลได้หลายครั้ง ดังนั้น เพื่อให้ราคาประมูลยุติโดยเร็ว โจทก์และจำเลยควรมาพร้อมกันเพื่อตกลงราคาซื้อขาย
2. การวางเงินสด 50,000 บาท และการทำสัญญาซื้อขายขอสินเชื่อธนาคาร 15 วัน มีบางราย ซื้อแล้วไม่วางเงิน เจ้าหนี้ลูกหนี้ต้องฟ้องร้อง
3. การรอนสิทธิ สิทธิตามกฎหมายต้องบันทึกในสารบรรณจดทะเบียนหลังโฉนด เป็นสิ่งสำคัญและถ้าพบกองบังคับคดีจะคืนเงินให้ผู้ซื้อ เช่น เป็นที่สาธารณะ (สาระสำคัญของผู้ซื้อ)
4. การพิจารณาสินเชื่อของสถาบันการเงินแต่ละแห่งใช้เวลาประมาณ 45-90 วัน หากผู้ขอสินเชื่อจากสถาบันการเงินที่มีข้อตกลงเรื่องการให้สินเชื่อกับกรมบังคับคดีแล้ว และไม่สามารถนำเงินส่วนที่เหลือมาชำระได้ทันภายใน 15 วัน ผู้ซื้อสามารถยื่นคำร้องขอขยายเวลาการวางเงินต่อเจ้าพนักงานบังคับคดี โดยให้สถาบันการเงินดังกล่าวเป็นผู้รับรอง ขอผ่อนปรน 3 ครั้ง จนได้รับอนุมัติแล้วจึงนำเงินมาโอนให้กับกรมที่ดินเพื่อจดทะเบียนจำนองได้ภายใน 1 วัน และผ่อนชำระกับสถาบันการเงินต่อไป อย่างไรก็ตาม ปกติการนับคิดดอกเบี้ยจะคิดถึงวันที่ขาย
ทั้งนี้ หากประมูลได้แล้ว ผู้ประมูลได้ต้องการขอสินเชื่อจากธนาคารใดก็ต้องติดต่อสอบถามหลักเกณฑ์ของธนาคารนั้น ๆ โดยตรง
ยกตัวอย่าง บริการชำระค่าวางเงินประกัน
การประมูลทรัพย์กรมบังคับคดีด้วยบัตร ATM/VISA Debit กรุงไทย
ขั้นตอนการชำระเงิน
1. ผู้เข้าร่วมประมูลกรอกใบทะเบียนผู้เข้าสู้ราคาหน้างาน
2. เจ้าหน้าที่กรมบังคับคดีตรวจสอบความถูกต้องและแจ้งจำนวนเงินวางประกันเข้าสู้ราคา
3. ผู้เข้าร่วมประมูลยื่นชำระค่าวางเงินประกันฯ ด้วยบัตร ATM กรุงไทย หรือ Visa Debit กรุงไทย โดยกดรหัส PIN ของบัตร ATM ผ่านเครื่องรูด Mobile EDC หลังจากเจ้าหน้าที่กรมฯ ทำการป้อนข้อมูล ประกอบด้วย จำนวนเงิน,สี,เลขที่ประมูล,เบอร์โทรศัพท์เรียบร้อยแล้ว
4. ระบบจะตรวจสอบความถูกต้องของข้อมูลและอนุมัติการทำรายการพร้อมตัดเงินจากบัญชีในบัตรของผู้ประมูล (รวมธรรมเนียมการทำรายการ 10 บาท/รายการ ไม่จำกัดวงเงิน)
5. ระบบจะพิมพ์ใบบันทึกรายการ (Slip) ซึ่งแบ่งเป็น 2 ส่วน
ส่วนที่ 1 กรมบังคับคดีจะให้ผู้ร่วมประมูลลงลายมือชื่อในสลิป และกรมฯ จะเก็บไว้เป็นหลักฐานคู่กับใบลงทะเบียน
ส่วนที่ 2 ผู้ร่วมประมูล เก็บเป็นหลักฐานเพื่อทำสัญญาต่อ หรือขอรับเงินคืนหลังทราบผลการประมูล
หลังการประมูล
- ชนะการประมูล ผู้ร่วมประมูลนำใบบันทึกรายการมายื่นให้เจ้าหน้าที่กรมบังคับคดี ออกใบเสร็จพร้อมทำนิติกรรมสัญญาร่วมกันทั้ง 2 ฝ่าย
- แพ้การประมูล เจ้าหน้าที่กรมบังคับคดี ทำรายการคืนเงินกลับไปยังบัญชีผู้ร่วมประมูลทันที (ธนาคารจะไม่คืนค่าธรรมเนียมทำรายการ)
สุดท้ายนี้ อยากฝากไปถึงผู้ที่กำลังจะทำการประมูลซื้อบ้าน หรืออสังหาริมทรัพย์อื่น ๆ ว่าต้องตรวจสอบข้อมูลให้ชัดเจน แน่ใจจริง ๆ จึงจะทำธุรกรรมใด ๆ เกี่ยวกับเรื่องบ้าน เนื่องบ้านเป็นสินทรัพย์ที่มีมูลค่าสูง จึงควรศึกษาอย่างรอบคอบ
ในขณะเดียวกัน บ้านในตลาดประมูลบ้านมือสองก็มีข้อด้อยกว่าบ้านใหม่ ตรงที่บ้านในตลาดประมูลจะมีสภาพการใช้งานไม่เต็ม 100% ผู้ที่ประมูลได้จะต้องเสียเงินในการปรับปรุง ซ่อมแซม ในส่วนที่ชำรุดทรุดโทรม จะใช้เงินมากหรือน้อยขึ้นอยู่กับสภาพบ้านที่ประมูลมาได้ รวมทั้งผู้ซื้อบ้านในตลาดประมูลอาจมีโอกาสเสี่ยงกับกรณีการฟ้องร้องขับไล่ หากเป็นการประมูลซื้อในกระบวนการขายทอดตลาด เพราะเจ้าของเดิมที่ยังไม่ยินยอมย้ายออก หรือขับไล่ผู้บุกรุกที่เข้ามาอยู่อาศัยในช่วงเวลาที่บ้านยังไม่ถูกนำออกมาประมูลขาย ทำให้ผู้ซื้อด้วยวิธีการประมูลอาจเสียเวลาในการฟ้องขับไล่ตามกระบวนการของกฎหมาย เวลาที่เสียไปอาจทำให้ผู้ซื้อไม่สามารถดำเนินการย้ายเข้าอยู่อาศัยได้ตามแผนที่วางไว้ตั้งแต่ต้น
อย่างไรก็ตาม การประมูลบ้านมือสองก็ยังคงเป็นอีกทางเลือกหนึ่งสำหรับผู้ซื้อบ้าน แต่ผู้ที่จะเข้าสู่ตลาดประมูลควรที่จะรู้จักวิธี และการเตรียมตัวก่อนที่จะซื้อบ้านในตลาดประมูลเพื่อที่จะได้บ้านตามที่ต้องการ และสามารถวางแผนเกี่ยวกับบ้านได้อย่างถูกต้องหลังจากการประมูลเสร็จสิ้นลงนะคะ และสำหรับใครที่ยังมีข้อมูลไม่เพียงพอ วันนี้กระปุกดอทคอมก็มีข้อมูลเกี่ยวกับประมูลบ้านมือสองมาฝากค่ะ ..
บ้านในตลาดประมูล สามารถแบ่งได้กว้าง ๆ
ตามแหล่งที่มาของทรัพย์สินได้ 2 ประเภท ดังนี้
1. บ้านที่นำมาประมูลของภาครัฐจัดโดยกรมบังคับคดี โดยเป็นการขายทอดตลาดตามกระบวนการทางกฎหมาย หลังจากศาลตัดสินให้บังคับจำนองหลักประกัน เพื่อนำมาขายทอดตลาด เพื่อนำเงินมาชำระหนี้คืนให้กับเจ้าหนี้ ตลาดประมูลของกรมบังคับคดีจึงนับเป็นตลาดที่ใหญ่มาก ๆ โดยเฉพาะการบังคับจำนองหลังจากวิกฤติเศรษฐกิจทำให้กรมบังคับคดีมีอสังหาริมทรัพย์ที่ยึดมา เพื่อทำการขายทอดตลาดด้วยวิธีการประมูลเป็นมูลค่ามากกว่า 750,000 ล้านบาท
ดังนั้น กรมบังคับคดีพยายามที่จะระบายทรัพย์นั้นออกมาโดยการประมูลให้ได้มากที่สุด และพยายามที่จะปรับปรุงระเบียบ วิธีการประมูลให้เกิดความคล่องตัวและสามารถประมูลทรัพย์ได้ง่ายยิ่งขึ้น เช่น การลดราคาเริ่มต้นประมูลลงในกรณีที่ไม่มีผู้ประมูลในการประมูลครั้งแรก โดยสามารถลดราคาลงได้ถึง 5 ครั้ง หากนำทรัพย์ออกมาประมูลขายครบ 3 ครั้งแล้วยังไม่สามารถประมูลขายทรัพย์นั้นได้ ในครั้งที่ 4 ราคาเริ่มต้นประมูลทรัพย์จะลดลงเหลือเพียง 50% ของราคาประเมิน
นอกจากการประมูลบ้านมือสองผ่านกรมบังคับคดีแล้ว ธนาคารและสถาบันการเงินต่างก็มีทรัพย์สินรอการขาย หรือ NPA (Non Performing Asset) ที่ได้จากการรับโอนหลักประกันชำระหนี้มาจากลูกหนี้ หรือการประมูลทรัพย์ที่เป็นของธนาคารคืนกลับมาเป็นกรรมสิทธิ์ของธนาคารอีกครั้ง หลังจากที่เห็นว่า การขายทอดตลาดของกรมบังคับคดีได้ราคาที่ต่ำเกินไป ทรัพย์สินเหล่านี้ธนาคารจะนำออกขายด้วยวิธีการประมูลส่วนหนึ่ง ซึ่งถือเป็นอีกตลาดสำหรับการหาซื้อบ้านโดยวิธีการประมูล
2. บ้านที่นำมาประมูลของบริษัทเอกชน สินทรัพย์ที่นำออกประมูลอาจจะมาจากเจ้าของโครงการที่ต้องการขายสินทรัพย์ผ่านการประมูล หรือเป็นทรัพย์ของธนาคารที่รับตีโอนทรัพย์ชำระหนี้มาจากเจ้าของโครงการ ธนาคารอาจใช้วิธีจ้างบริษัทเอกชนให้เป็นผู้จัดการประมูล ซึ่งการซื้อบ้านในตลาดประมูลตามที่กล่าวมาข้างต้นจะมีวิธีการประมูลที่ไม่แตกต่างกัน
การเตรียมตัวเข้าสู่ตลาดประมูลเพื่อซื้อบ้าน มีหลายข้อด้วยกัน ดังนี้
1. การตรวจสภาพทรัพย์สิน ในการประมูลอสังหาริมทรัพย์ ประการแรกคือจะต้องรู้ถึงสภาพของทรัพย์สินที่จะเข้าสู้ประมูล ซึ่งหลักสำคัญก็คือตรวจสอบตัวบ้านทั้งภายในและภายนอก เช่น บ้านจากกรมบังคับคดีซึ่งสภาพของทรัพย์ค่อนข้างโทรม จึงควรตรวจสอบให้ละเอียดเท่าที่จะทำได้
2. ทำเลที่ตั้งของทรัพย์สิน ในส่วนนี้สิ่งที่ต้องคำนึงมีอยู่ 2 ประการ คือ ดูว่าทรัพย์สินนั้น ๆ อยู่ในแนวเวนคืนหรือไม่ ซึ่งคงต้องตรวจสอบกับหน่วยงานที่เกี่ยวข้อง และอีกประการคือ เรื่องทำเลที่ตั้งเป็นบริเวณที่อยู่ในความนิยมของผู้บริโภคหรือไม่ อย่างไร
3. การตรวจสอบราคาตลาดในทรัพย์ที่สนใจประมูล จะต้องทราบราคาตลาดของทรัพย์นั้น ๆ โดยดูได้จากบ้านทำเลใกล้เคียงที่มีการประกาศขายอยู่ ซึ่งตรงนี้จำเป็นมากในการตั้งราคาสู้ประมูล เพื่อที่จะประมูลหรือกำหนดราคาที่ไม่เกินราคาตลาดได้
4. กรณีที่อยู่อาศัยมีการปิดตาย ซึ่งชี้ให้เห็นว่า เป็นบ้านว่างไม่มีคนอยู่อาศัย ในกรณีนี้ ถ้าเป็นกรณีการประมูลทรัพย์สินจากกรมบังคับคดี ควรต้องตรวจสอบให้ละเอียดถี่ถ้วน ถ้าประตูล็อคเราไม่สามารถเข้าไปดูสภาพทรัพย์โดยละเอียดได้ การบุกรุกงัดแงะเข้าไปถือว่าผิดกฏหมาย เพราะว่าเจ้าของบ้านเดิมยังมีสิทธิในทรัพย์สินอยู่ อีกกรณีคือบ้านมีผู้อยู่อาศัยอาจจะเป็นเจ้าของเดิม หรือการลักลอบหรือการเข้าอาศัยจากเจ้าของเดิม ถ้ามีการประมูลได้คงต้องการขอให้ย้ายออก ถ้าผู้อาศัยไม่ย้ายออกจะต้องดำเนินการฟ้องขับไล่ต่อไป ซึ่งอาจใช้เวลายืดเยื้อ 1.5-3 ปี
5. การรอนสิทธิ์และภาระจำยอม ผู้ที่จะประมูลต้องตรวจสอบว่าในหลังโฉนดมีการติดภาระจำยอมหรือการรอนสิทธิ์หรือไม่ ทางที่ดีควรไปตรวจสอบกับกรมที่ดินเพื่อขอดูต้นฉบับโฉนดและหมายรวมไปถึงสัญญาเช่าด้วย
6. ปัญหาเรื่องมิเตอร์น้ำ, ไฟฟ้า ปัญหาเรื่องนี้ผู้ที่ประมูลทรัพย์สินได้คงต้องตรวจสอบเช่นกัน เพราะว่าถ้ามีการขออนุญาตใหม่ จะเสียค่าใช้จ่ายสูง เนื่องจากทั้งการประปาและการไฟฟ้าจะให้ผู้ขอติดตั้งชำระเงินค่างวดค้างจ่ายทั้งหมดตั้งแต่อดีต สำหรับกรณีนิติบุคคลอาคารชุด การโอนต้องชำระเงินค้างจ่ายทั้งหมดเพื่อแสดงการปลอดหนี้จึงจะจดทะเบียนกับนิติบุคคลได้ ทั้งนี้ยอดค้างจ่ายจะไม่รวมถึงเบี้ยปรับของค่าใช้จ่ายค้างชำระ ดังนั้น ผู้ประมูลต้องตรวจสอบให้รอบคอบถึงค่างวดค้างจ่ายและค่าเบี้ยปรับด้วย
7. การขอสินเชื่อจากสถาบันการเงิน ปัจจุบันทางกรมบังคับคดีมีข้อตกลงกับทางสถาบันการเงินทั้งหมด 12 แห่ง ที่ผู้สนใจซื้อประมูลบ้านมือสอง สามารถติดต่อเพื่อขอสินเชื่อได้ คือ
ธนาคารอาคารสงเคราะห์
ธนาคารธนชาติ
บริษัทเงินทุนทิสโก้
ธนาคารไทยพาณิชย์
ธนาคารกรุงไทย
ธนาคารกรุงศรีอยุธยา
ธนาคารกรุงเทพ
ธนาคารกสิกรไทย
ธนาคารทหารไทย
ธนาคารนครหลวงไทย
บริษัทเงินทุนเกียรตินาคิน
บริษัทอเมริกันอินเตอร์แนชชั่นแนลแอสชัวรันส์
โดยทรัพย์สินที่ประมูลได้ครบกำหนด 15 วัน หากสินเชื่อยังไม่อนุมัติ ทางธนาคารที่มีข้อตกลงจะออกหนังสือให้ผู้ประมูลซื้อยื่นต่อทางกรมบังคับคดี เพื่อขอผ่อนผันขยายระยะเวลาชำระเงินได้
8. การทำรายได้ ควรซื้อทรัพย์สินที่สามารถสร้างรายได้จากค่าเช่า ซึ่งทรัพย์สินที่น่าสนใจมากที่สุดก็คือ คอนโดมิเนียมกลางเมือง เนื่องจากมีความต้องการในการเช่าสูง ส่วนบ้านเดี่ยว ทาวน์เฮ้าส์ และที่ดินเปล่า คงต้องดูในเรื่องศักยภาพทางทำเล ความเจริญ และทางด้านผังเมือง รวมไปถึงกฎการก่อสร้างอาคารต่าง ๆ ที่จะมีผลในการพัฒนาต่อไป
การเตรียมหลักฐานและเงินที่จะต้องนำมาในประมูล มีดังนี้
1. การเตรียมเอกสารในการเข้าประมูลซื้อ
1.1 บัตรประจำตัวประชาชน หรือบัตรประจำตัวข้าราชการ หรือเจ้าหน้าที่ของรัฐหรือบัตรพนักงานรัฐวิสาหกิจ พร้อมสำเนารับรองถูกต้อง 1 ฉบับ
1.2 กรณีนิติบุคคลเป็นผู้ซื้อต้องส่งหนังสือรับรองนิติบุคคลที่นายทะเบียนรับรองไม่เกิน 1 เดือน
1.3 กรณีประสงค์ให้บุคคลอื่นเข้าประมูลแทน ต้องมีใบมอบอำนาจ ปิดอากรแสตมป์ 30 บาท และบัตรประชาชนของผู้มอบอำนาจ พร้อมสำเนา 1 ชุด บัตรประชาชนผู้รับมอบอำนาจพร้อมสำเนา 1 ชุด
2. การเตรียมเงินในการเข้าประมูลซื้อ
ผู้ประมูลซื้อต้องเตรียมเงินสดจำนวน 50,000 บาทหรือแคชเชียร์เช็คสั่งจ่ายกรมบังคับคดี กรุงเทพมหานคร เพื่อเป็นหลักประกันในการเข้าประมูลซื้อทรัพย์ในวันดังกล่าวและเมื่อประมูลซื้อคดีใดได้แล้ว สามารถใช้เงินประกันดังกล่าว เป็นค่ามัดจำซื้อทรัพย์ส่วนหนึ่งในคดีนั้น หากผู้ซื้อยังประสงค์จะประมูลซื้อในคดีอื่นต่อไป จะต้องวางเงินสดใหม่อีก 50,000 บาท หรือวางเป็นแคชเชียร์เช็คตามจำนวนเงินดังกล่าว
วิธีปฏิบัติในการเข้าประมูลซื้ออสังหาริมทรัพย์ มีดังนี้
1. ผู้เข้าสู้ราคาต้องกรอกรายละเอียดของผู้ซื้อในบัตรลงทะเบียน พร้อมวางเงินสดหรือแคชเชียร์เช็คเป็นประกันการเข้าสู้ราคาต่อเจ้าหน้าที่การเงิน เว้นแต่ผู้เข้าสู้ราคานั้นเป็นผู้มีสิทธิขอหักส่วนได้ใช้แทน หรือเจ้าหนี้ตามคำพิพากษา หรือคู่สมรสที่ศาลมีคำสั่งอนุญาตให้กันส่วนแล้วหรือผู้ขอเฉลี่ยทรัพย์ ซึ่งศาลมีคำสั่งอนุญาตให้เข้าเฉลี่ยทรัพย์แล้ว ไม่ต้องวางเงินหลักประกัน
2. ผู้เข้าสู้ราคา เมื่อวางหลักประกันแล้วจะได้รับป้ายประมูลราคาจากเจ้าพนักงาน เพื่อใช้สำหรับเสนอราคาจากนั้นเข้าไปนั่งในสถานที่ที่เจ้าหน้าที่จัดเตรียมไว้
3. การกำหนดราคาเริ่มต้นของเจ้าพนักงานกำหนดดังนี้
ครั้งแรกในราคาร้อยละ 80 ของราคาประเมิน
ครั้งที่ 2 ในราคาร้อยละ 50 ของราคาประเมินแต่ต้องไม่น้อยกว่าราคาที่มีผู้เสนอสูงสุดในครั้งก่อน
กรณีที่ประมูลทรัพย์ได้แล้ว
ต้องนำเงินส่วนที่เหลือมาชำระต่อเจ้าพนักงานบังคับคดีให้เสร็จภายใน 15 วันนับแต่วันซื้อเป็นต้นไป ในกรณีที่ผู้ประมูลไม่สามารถชำระเงินส่วนที่ค้างชำระได้ภายในกำหนดเวลา 15 วัน และได้ยื่นคำร้องขอขยายระยะเวลาวางเงิน ซึ่งต้องระบุเหตุผลและความจำเป็น เจ้าพนักงานบังคับคดีจะขยายให้อีกตามที่เห็นสมควร ทั้งนี้ ไม่เกิน 3 เดือนและไม่ว่ากรณีใด ๆ จะไม่มีการขยายเวลาวางเงินให้อีก ถ้าไม่นำเงินที่เหลือมาชำระให้เสร็จภายในกำหนดดังกล่าว เจ้าพนักงานบังคับคดีจะริบมัดจำที่วางไว้และนำทรัพย์ออกขายทอดตลาดใหม่ หากขายทอดตลาดต่อไปได้ราคาสุทธิต่ำกว่าครั้งก่อนเท่าใด ผู้ประมูลต้องชดใช้ให้เต็มจำนวนที่ประมูลไว้ในครั้งก่อนและต้องเสียค่าใช้จ่ายต่าง ๆ สำหรับการขายทอดตลาดครั้งหลังนี้ด้วย
การขอคืนเงินประกัน กรณีประมูลซื้อไม่ได้ และไม่ประสงค์เข้าประมูลซื้อ
ผู้ประมูลซื้อนำหลักฐานใบรับเงินประกันและบัตรประมูลไปติดต่อเจ้าพนักงานบังคับคดีเพื่อรับเงินคืนในวันที่ประมูล
ข้อสังเกต
1. กำหนดราคาเริ่มต้นของการประมูลบ้านมือสองที่ 50% และ 80% กำหนดจากประเภททรัพย์ที่ยึดดูจากราคาที่ดิน สิ่งปลูกสร้าง ค่าเสื่อมราคา สภาพทรัพย์สิน ราคาใกล้เคียง ราคาตลาด คนซื้อต้องมีค่าฟ้องศาล ค่าโอน และภาระอื่น ๆ ทั้งนี้ ทรัพย์สินที่มีมูลค่าสูงกว่า 50 ล้านบาท ต้องผ่านการพิจารณาของคณะกรรมการพิจารณาราคาทรัพย์ ทั้งนี้ ราคาประมูลที่ตกลงแล้วสามารถเปลี่ยนแปลงได้ หากมีการคัดค้านโดยเจ้าของทรัพย์ หากมีเจ้าของทรัพย์หลายรายก็จะมีโอกาสคัดค้านราคาประมูลได้หลายครั้ง ดังนั้น เพื่อให้ราคาประมูลยุติโดยเร็ว โจทก์และจำเลยควรมาพร้อมกันเพื่อตกลงราคาซื้อขาย
2. การวางเงินสด 50,000 บาท และการทำสัญญาซื้อขายขอสินเชื่อธนาคาร 15 วัน มีบางราย ซื้อแล้วไม่วางเงิน เจ้าหนี้ลูกหนี้ต้องฟ้องร้อง
3. การรอนสิทธิ สิทธิตามกฎหมายต้องบันทึกในสารบรรณจดทะเบียนหลังโฉนด เป็นสิ่งสำคัญและถ้าพบกองบังคับคดีจะคืนเงินให้ผู้ซื้อ เช่น เป็นที่สาธารณะ (สาระสำคัญของผู้ซื้อ)
4. การพิจารณาสินเชื่อของสถาบันการเงินแต่ละแห่งใช้เวลาประมาณ 45-90 วัน หากผู้ขอสินเชื่อจากสถาบันการเงินที่มีข้อตกลงเรื่องการให้สินเชื่อกับกรมบังคับคดีแล้ว และไม่สามารถนำเงินส่วนที่เหลือมาชำระได้ทันภายใน 15 วัน ผู้ซื้อสามารถยื่นคำร้องขอขยายเวลาการวางเงินต่อเจ้าพนักงานบังคับคดี โดยให้สถาบันการเงินดังกล่าวเป็นผู้รับรอง ขอผ่อนปรน 3 ครั้ง จนได้รับอนุมัติแล้วจึงนำเงินมาโอนให้กับกรมที่ดินเพื่อจดทะเบียนจำนองได้ภายใน 1 วัน และผ่อนชำระกับสถาบันการเงินต่อไป อย่างไรก็ตาม ปกติการนับคิดดอกเบี้ยจะคิดถึงวันที่ขาย
ทั้งนี้ หากประมูลได้แล้ว ผู้ประมูลได้ต้องการขอสินเชื่อจากธนาคารใดก็ต้องติดต่อสอบถามหลักเกณฑ์ของธนาคารนั้น ๆ โดยตรง
ยกตัวอย่าง บริการชำระค่าวางเงินประกัน
การประมูลทรัพย์กรมบังคับคดีด้วยบัตร ATM/VISA Debit กรุงไทย
ขั้นตอนการชำระเงิน
1. ผู้เข้าร่วมประมูลกรอกใบทะเบียนผู้เข้าสู้ราคาหน้างาน
2. เจ้าหน้าที่กรมบังคับคดีตรวจสอบความถูกต้องและแจ้งจำนวนเงินวางประกันเข้าสู้ราคา
3. ผู้เข้าร่วมประมูลยื่นชำระค่าวางเงินประกันฯ ด้วยบัตร ATM กรุงไทย หรือ Visa Debit กรุงไทย โดยกดรหัส PIN ของบัตร ATM ผ่านเครื่องรูด Mobile EDC หลังจากเจ้าหน้าที่กรมฯ ทำการป้อนข้อมูล ประกอบด้วย จำนวนเงิน,สี,เลขที่ประมูล,เบอร์โทรศัพท์เรียบร้อยแล้ว
4. ระบบจะตรวจสอบความถูกต้องของข้อมูลและอนุมัติการทำรายการพร้อมตัดเงินจากบัญชีในบัตรของผู้ประมูล (รวมธรรมเนียมการทำรายการ 10 บาท/รายการ ไม่จำกัดวงเงิน)
5. ระบบจะพิมพ์ใบบันทึกรายการ (Slip) ซึ่งแบ่งเป็น 2 ส่วน
ส่วนที่ 1 กรมบังคับคดีจะให้ผู้ร่วมประมูลลงลายมือชื่อในสลิป และกรมฯ จะเก็บไว้เป็นหลักฐานคู่กับใบลงทะเบียน
ส่วนที่ 2 ผู้ร่วมประมูล เก็บเป็นหลักฐานเพื่อทำสัญญาต่อ หรือขอรับเงินคืนหลังทราบผลการประมูล
หลังการประมูล
- ชนะการประมูล ผู้ร่วมประมูลนำใบบันทึกรายการมายื่นให้เจ้าหน้าที่กรมบังคับคดี ออกใบเสร็จพร้อมทำนิติกรรมสัญญาร่วมกันทั้ง 2 ฝ่าย
- แพ้การประมูล เจ้าหน้าที่กรมบังคับคดี ทำรายการคืนเงินกลับไปยังบัญชีผู้ร่วมประมูลทันที (ธนาคารจะไม่คืนค่าธรรมเนียมทำรายการ)
สุดท้ายนี้ อยากฝากไปถึงผู้ที่กำลังจะทำการประมูลซื้อบ้าน หรืออสังหาริมทรัพย์อื่น ๆ ว่าต้องตรวจสอบข้อมูลให้ชัดเจน แน่ใจจริง ๆ จึงจะทำธุรกรรมใด ๆ เกี่ยวกับเรื่องบ้าน เนื่องบ้านเป็นสินทรัพย์ที่มีมูลค่าสูง จึงควรศึกษาอย่างรอบคอบ
เครดิต:kapook.com ,กรมบังคับคดี
