กรุงเทพฯ และปริมณฑลนอกจากคอนโดฯ แนวรถไฟฟ้าแล้วยังทำอะไรได้อีก ซึ่งรูปแบบการลงทุนแต่ละเมือง และผลกระทบทางการเมืองหากเป็นช่วงเศรษฐกิจขาขึ้นมีผลน้อย แต่ช่วงขาลงจะเป็นปัจจัยกระทบดีมานด์ ราคาที่ดิน โอกาสการลงทุน การเพิ่มขึ้นเพดานราคาในอสังหาริมทรัพย์
สำหรับสถานการณ์ตลาดที่อยู่อาศัยในกรุงเทพฯ และปริมณฑลในช่วงหลายปีที่ผ่านมานับเป็นยุคคอนโดฯ ครองเมือง เนื่องจากกลุ่มผู้ซื้อเปลี่ยนพฤติกรรมจากซื้อบ้านจัดสรรนอกเมืองมาซื้อคอนโดมิเนียมในเมืองทดแทน เพราะปัญหาเรื่องการเดินทาง โดยนับตั้งแต่จากปี 2548 เป็นต้นมาคอนโดมิเนียมได้ขยายตัวเพิ่มขึ้นจนมีสัดสวนเป็น 50-65% ในปัจจุบัน
ซึ่งสวนทางกับบ้านแนวราบที่มีสัดส่วนลดลงแทน แสดงถึงคอนโดมิเนียมที่เพิ่มขึ้น เป็นเพราะอุปสงค์เปลี่ยนพฤติกรรมซื้อคอนโดมิเนียมในเมืองทดแทนบ้านจัดสรรนอกเมือง อุปสงค์โดยรวม (ทั้งคอนโดฯ และบ้านแนวราบ) ยังคงมีจำนวน 60,000 – 70,000 หน่วยต่อปี ยกเว้นในปี 2553 เป็นต้นมาที่ยอดขายเพิ่มเป็น 80,000-100,000 หน่วย (ฟองสบู่หรือไม่ติดตามต่อ)
จุดเปลี่ยนอสังหาฯ ที่ดินในเมืองสูงจนไม่คุ้มต้องกระจายออกไปตามแนวรถไฟฟ้าสายต่างๆโดยนับจากนี้ไปตามแนวรถไฟฟ้าสายต่างๆโดยนับจากนี้ไปตลาดที่อยู่อาศัยในกรุงเทพฯ คาดว่าจะกระจายจากย่านใจกลางเมืองออกไปยังเขตชั้นกลางหรือเขตชั้นนอกปริมณฑล สาเหตุมาจากปัจจัยหลังดังนี้
ต้นทุนราคาที่ดินในเขตชั้นในที่ปรับตัวสูงขึ้นมาก (ตารางวาละ 1-1.8 ล้านบาท หรือไร่ละ 400-720 ล้านบาท) จนทำให้อสังหาริมทรัพย์ส่วนใหญ่แล้วลงทุนไม่คุ้ม
อธิบายเพิ่มเติม
ต้นทุนราคาที่ดินตารางวาละ 1 ล้านบาท หรือไร่ละ 400 ล้านบาทนั้น หากก่อสร้างอาคารขึ้นมาหลังหนึ่งได้ (GFA) 16,000 ตารางเมตร (FAR 10) จะนำไปขายได้เพียง 50% (SLA) เพราะต้องมีพื้นที่ส่วนกลางและที่จอดรถประมาณ 8,000 ตารางเมตร จึงเฉลี่ยเข้าไปในพื้นที่ขายได้ (หรือเช่า) ตารางเมตรละ 5,000 บาท (= 400 ล้านบาท 8,000 ถ้าตารางวาละ 1 ล้านบาท หรือไร่ละ 600 ล้านบาท จะเฉลี่ยเข้าไปในราคาขาย 75,000 บาท )
ค่าก่อสร้างอาคารสูง 20-30 ชั้น ตารางเมตรละ 30,000 บาท เฉลี่ยต่อพื้นที่ขาย 50% เป็นตารางเมตรละ 60,000 (= 30,000 50% )
บวกค่าดำเนินการอีกประมาณ 20% หรือตารางเมตรละ 20,000 บาท
รวมค่าที่ดินตารางเมตรละ 50,000 บาท รวมกับค่าก่อสร้างเฉลี่ยต่อพื้นที่ขาย 60,000 บาทค่าดำเนินการ 20,000 บาท รวมต้นทุนตารางเมตรละ 130,000 – 150,000 บาท
ทางเลือกในการพัฒนาอาคารสำนักงานที่ให้เช่าได้แค่ตารางเมตรละ 800 -900 บาท x12 เดือน หักว่าง 10% ค่าใช้จ่ายอีก 30% คงเหลือสุทธิแค่ 6,804 บาท หรือผลตอบแทนแค่ 4-5% ของเงินลงทุน
หรือพัฒนาเซอร์วิสอพาร์ตเมนต์ก็ได้ค่าเช่าตารางเมตรละ 1,000 กว่าบาทต่อเดือน หักอัตราว่าง 10% ค่าใช้จ่าย 40% คงเหลือสุทธิปีละประมาณ 6,480 บาท เทียบกับเงินลงทุนแทบไม่ต่างกับสำนักงาน แถมเซอร์วิสอพาร์ตเมนต์ยังต้องจ่ายค่าตกแต่งค่าเครื่องมือเครื่องใช้ต่างๆเพิ่มอีก
โอกาสในการพัฒนาอาคารสำนักงาน เซอร์วิสอพาร์ตเมนต์จึงแทบมไม่มีเพราะผลตอบแทนต่ำแม้แต่กรณีเช่าที่ดินค่าเช่า 30 ปี 30-40% ต้นทุนค่าที่ดินลดเหลือ 20,000 – 30,000 บาทต่อตารางเมตร ต้นทุนรวม 100,000 – 110,000 บาทต่อตารางเมตร ก็ได้ผลตอบแทน 6-7% เท่านั้นเอง
ในอนาคตอาจได้เห็นการลงทุนอาคารสำนักงานและเซอร์วิสอพาร์ตเมนต์ย้ายไปทำเลอื่นที่ราคาที่ดินต่ำกว่าและมีศักยภาพ เช่นรัชดาภิเษก (มีอาคารสำนักงานใหญ่ตลาดหลักทรัพย์กำลังก่อสร้างอีก 3 ปี แล้วเสร็จ) ย่านพหลโยธิน จตุจักร วิภาวดีรังสิต ที่เป็นจุดรวมของรถไฟฟ้าถึง 7 สาย
เมื่อการพัฒนาใหม่แทบไม่มีย่อมเป็นโอกาสของอาคารเก่าที่มีอยู่ เพราะคู่แข่งถูกกำจัดด้วนราคาที่ดิน อุปสงค์ยังมีอยู่แม้ขยายตัวไม่มากอนาคตอัตราการเข้าพักจะสูงขึ้น ค่าเช่าจะปรับตัวสูงขึ้นจนกว่าค่าเช่าสำนักงานจะเป็นตารางเมตรละ 1,700 – 1,800 บาทจึงจะน่าสนใจลงทุนใหม่ (ผลตอบแทน 10%) หรืออาจถึง 2,000 บาท
อสังหาฯ ที่พัฒนาได้ก็กลับไปที่คอนโดฯ เพราะต้นทุนตารางเมตรละ 130,000 บาท บวกกำไรไม่น้อยกว่า 30 -40% (ปีละ 10-15% ระยะเวลา 2-3 ปี) ก็ต้องขายตารางเมตรละ 170,000 -200,000 บาท แต่ว่าตลาดจะแคบลงเฉพาะเซ็กเมนต์คอนโดฯ พรีเมียมเป็นหลัก เพราะราคาสูงจนตลาดส่วนใหญ่ (ไม่เกิน 3 ล้านบาท) คงซื้อไม่ได้แล้วเพราะจ่ายไม่ไหว (170,000 x 30 ตารางเมตร = ห้องละ 5.1 ล้านบาท ) ตลาดวันหน้าก็ต้องขายคนส่วนน้อยหรือชาวต่างชาติ
อีกทั้งราคาที่ดินในวันหน้าย่อมปรับตัวสูงขึ้นไปอีก แม้ว่าต่อไปโอกาสเพิ่มขึ้นแรงๆ เช่นที่ผ่านมาย่อมน้อยลง เพราะความต้องการที่ดินในการพัฒนาอสังหาฯ ลดลงจากความไม่คุ้มค่าในการลงทุนดังกล่าว
นิตยสาร บ้านพร้อมอยู่ ฉบับที่ 184 เดือนมีนาคม 2557
