หากพิจารณากันโดยผิวเผินดูเหมือน AEC จะก่อให้เกิดบรรยากาศแห่งการแข่งขันเสรี เสมือนผู้ประกอบธุรกิจกำลังจะได้รับโอกาสที่เปิดกว้างขึ้นในการขยายการลงทุนและขยายตลาดสินค้าและบริการของตนข้ามพรมแดนประเทศเพื่อนบ้าน แต่เมื่อลงลึกไปในรายละเอียดจะพบปมปัญหาใหม่ๆ ที่กำลังก่อตัวขึ้นอันเนื่องจากความแตกต่างกันของระบบเศรษฐกิจ และกฎหมาย ตลอดจนจารีตประเพณีและวัฒนธรรม ซึ่งในกรณีนี้ขอยกกรณีของธุรกิจการเป็นนายหน้าอสังหาริมทรัพย์ ที่ในไทยเราไม่เคยยกระดับสู่ความเป็นวิชาชีพได้สำเร็จเลยเป็นเวลากว่า 30 ปีล่วงมาแล้ว
ในอดีตผู้มีอำนาจในบ้านเมืองทั้งหลายโดยเฉพาะฝ่ายนิติบัญญัติ เมื่อถูกกดดันหรือถูกเรียกร้องให้ตราพระราชบัญญัตินายหน้าอสังหาริมทรัพย์ทีไร ก็มักจะไม่สนใจและมักจะให้เหตุผลที่ว่าจะเป็นการตัดโอกาสของประชาชนในการประกอบอาชีพที่แต่เดิมใครๆ ก็ทำได้ไม่ต้องเรียนต้องสอน หรือฝึกอบรมแต่ประการใด
ต้นแบบความเป็นวิชาชีพนายหน้าอสังหาริมทรัพย์ในโลกนี้ ก่อกำเนิดขึ้นครั้งแรกในสหรัฐอเมริกา เดิมคนอเมริกันก็ใช้ระบบแบบชาวบ้านคล้ายๆ ของไทย ซึ่งท่านคงพอนึกภาพออกว่าในยุคบุกเบิกแบบคาวบอย มันจะลงเอยอย่างไรถ้ามีการเบี้ยวกัน หรือผู้บริโภค (ทั้งผู้ซื้อและผู้ขาย) และนายหน้า (ทั้งหลักและร่วม) ทั้งหลาย จะมีหลักประกันใดในการประกอบธุรกิจ
จนในที่สุดนายหน้าในสหรัฐก็ถึงจุดของการเปลี่ยนแปลงครั้งสำคัญ ซึ่งเป็นรากฐานของการก่อตั้งสมาคมนายหน้าอสังหาริมทรัพย์แห่งชาติของสหรัฐอเมริกา (NATIONAL ASSOCIATION OF REALTORS หรือ NAR) ในปี ค.ศ. 1908 ซึ่งในแต่ละรัฐจะมีองค์กรในลักษณะสมาคมนายหน้าฯ ซึ่งทำหน้าที่ในการจัดหลักสูตรการเรียนรู้ การฝึกอบรม ตลอดจนออกใบอนุญาต และควบคุมมาตรฐานและจรรยาบรรณในวิชาชีพนายหน้าอสังหาริมทรัพย์กันโดยเคร่งครัด และสมาคมต่างๆ ในแต่ละรัฐนั้นก็มารวมตัวกันแล้วก่อตั้งเป็น NAR ในที่สุด
สำหรับในไทยเราร่าง พ.ร.บ.นายหน้าอสังหาริมทรัพย์ของไทยนับตั้งแต่ยุคอดีตอธิบดีกรมที่ดิน คือ ท่านศิริ เกวลินสฤษดิ์ ในช่วง พ.ศ. 2524 - 2530 มาจนถึงยุคนายไพศาล บัณฑิตยานนท์ อดีตนายกก่อตั้งสมาคมนายหน้าอสังหาริมทรัพย์ (เดิมชื่อสมาคมตัวแทนและนายหน้าอสังหาริมทรัพย์ หรือ REAL ESTATE BROKER ASSOCIATION หรือ REBA) จนกระทั่งสืบทอดมาจนถึงนายกสมาคมฯ คนปัจจุบัน คือ นพ.สมศักดิ์ มุนีพีระกุล พ.ร.บ.นายหน้าฯ ก็ยังไม่มีโอกาสแจ้งเกิดและยังไปไม่ถึงไหน
ธุรกิจนี้จึงคับแคบสำหรับสุจริตชนที่ต้องการยึดเป็นอาชีพหลัก แต่เปิดกว้างสำหรับใครก็ได้ที่ไม่จำเป็นต้องอ่านออกเขียนได้ หรือต้องมีความรู้พื้นฐานทางธุรกิจอสังหาริมทรัพย์และไม่จำเป็นต้องมีความรู้ทางด้านกฎหมายและการภาษีอากร และที่สำคัญคือ ไม่ต้องเป็นผู้มีความรับผิดชอบในฐานะผู้มีวิชาชีพต่อผู้บริโภค เฉกเช่นเดียวกับ นักบัญชี ทนายความ วิศวกร หรือนักประเมินมูลค่าทรัพย์สิน ฯลฯ
ผลร้ายของความเป็นจริงดังกล่าวในไทยก็คือ อาชีพนายหน้าอสังหาริมทรัพย์มีสภาพไม่ต่างจากการเสี่ยงโชค ซึ่งในหลายๆ กรณีแทนที่จะเป็นโชคกลับกลายเป็นเคราะห์ เพราะถ้าไม่เดินจนรองเท้าสึกกันไปนับสิบๆ คู่แต่ก็ยังขายไม่ได้ ก็มักจะถูกเบี้ยวกันเองในหมู่นายหน้าร่วม บ้างก็อาจโดนผู้ซื้อหรือผู้ขาย หรือทั้งผู้ซื้อและผู้ขายเบี้ยว และบางกรณีร้ายแรงถึงขนาดฆ่ากันตายก็มีให้เห็นอยู่ไม่น้อย
จะมีอยู่บ้างก็ในบางช่วงที่มีนักการเมืองวิสัยทัศน์ไกลบางท่าน ให้ความสนใจและยื่นมือเข้ามาให้ความสนับสนุน แต่ก็ไม่สามารถฝ่าด่านและอุปสรรคข้อขัดข้องต่างๆ นานา ในทางการเมืองไปได้ ดังจะเห็นตัวอย่างความยากลำบากของวิชาชีพอื่นๆ ว่ากว่าจะมีการก่อตั้งสภาวิชาชีพการบัญชีได้สำเร็จ เช่น พ.ร.บ.วิชาชีพการบัญชี พ.ศ. 2547 ก็ต้องมีการต่อสู้ผลักดันกันยาวนานกว่า 50 ปี
การไม่มี พ.ร.บ.นายหน้าอสังหาริมทรัพย์เพื่อควบคุมดูแลนายหน้าฯ นั้น ก่อให้เกิดผลเสียอีกหลายประการ ตัวอย่างล่าสุดคือกรณี ฝรั่งอเมริกัน (ที่มีเมียไทย) ซึ่งรายนี้เป็นนายหน้าฯ มีใบอนุญาตจากอเมริกาได้มาเปิดสำนักงานทำธุรกิจซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ในพัทยา เพราะพัทยาเป็นเมืองท่องเที่ยวตากอากาศที่มีชาวต่างชาติมาพำนักอยู่เป็นจำนวนมาก
แต่ตาฝรั่งรายนี้กลับไปหลอกขายคอนโดของตนเองแท้ๆ ให้ฝรั่งชาวอเมริกันอีกรายโดยลวงผู้ซื้อขายนี้ว่าตนเป็นนายหน้าและอ้างความเป็นนายหน้าฯ ของตนจากอเมริกากับผู้ซื้อรายนี้ ซึ่งการซื้อขายดังกล่าวได้จบไปแล้ว และผู้ซื้อมาทราบภายหลังว่าตนถูกหลอกขายในราคาแพงกว่าที่ควรจะเป็น อีกทั้งถูกเรียกเก็บค่านายหน้าฝั่งผู้ซื้อ (BUYING AGENT’S COMMISSION) อีกต่างหากด้วย
เรื่องของเรื่องก็คือ แม้ต่างชาติรายดังกล่าวมีใบอนุญาตนายหน้าฯ ของ NAR ซึ่ง NAR จะเข้มงวดมากถ้าทำมาหากินในสหรัฐ ซึ่งมีโทษถึงถอนใบอนุญาตและติดคุกอีกต่างหาก แต่พอมาทำอาชีพนี้ในไทยกลับทำตัวเยี่ยงสิบแปดมงกุฎคล้ายนายหน้าบ้านๆ ทั่วๆ ไปของไทย เหตุผลง่ายๆ ก็เพราะเราไม่มีกฎหมายใดๆ ควบคุม (เรื่องมันเกิดก็เพราะผู้ซื้อรายนี้ร้องเรียนไปยัง NAR ที่สหรัฐ)
ผลร้ายอีกประการหนึ่งของการไม่มี พ.ร.บ.นายหน้าฯ ก็คือ เมื่อไทยก้าวเข้าสู่ความเป็น AEC ในปี ค.ศ. 2015 นายหน้าจากชาติประชาคมอาเซียนอื่นๆ จะดาหน้าเข้ามาทำมาหากิน ในบ้านเรา โดยสามารถเป็นนายหน้าอย่างอีตาฝรั่ง 18 มงกุฎรายดังกล่าวที่พัทยาโดยง่ายดาย แต่เราไม่อาจไปทำอาชีพนายหน้าในบ้านเมืองของเขาเหล่านั้นได้ โดยเฉพาะในมาเลเซีย สิงคโปร์ ซึ่งเขามี พ.ร.บ.นายหน้าฯ และยกระดับอาชีพนี้ไปสู่ความเป็นวิชาชีพที่ต้องเรียนต้องสอบและมีใบอนุญาตแล้ว และแว่วมาว่าเวียดนามและอีกหลายๆ ประเทศในอาเซียนกำลังจะตรากฎหมายในลักษณะดังกล่าวออกบังคับใช้
จึงเป็นอันว่าธุรกิจนายหน้าอสังหาริมทรัพย์ของไทยอาจถูกรุกรานโดยต่างชาติ อย่างเช่นที่หลายๆ ธุรกิจกำลังถูกกลืนกินหรือได้ถูกกลืนกินไปแล้ว ก็โดยผลของการกระทำของพวกเราคนไทยกันเอง ดังนั้น ความจำเป็นในการออกกฎหมายกำกับดูแลธุรกิจบริการเพื่อรองรับการเปิดเสรีการค้าบริการ ภายในปี 2558 จึงเป็นวาระเร่งด่วนหรือวาระแห่งชาติที่ไม่อาจหลีกเลี่ยงอีกต่อไปได้
โดยรัฐบาลไทยได้มอบหมายให้กรมเจรจาการค้าระหว่างประเทศ กระทรวงพาณิชย์เป็นแม่งาน ซึ่งได้จัดให้มีการสัมมนาเผยแพร่รายงานการศึกษาเรื่อง “ความเร่งด่วนในการออกกฎหมายกำกับดูแลธุรกิจบริการ เพื่อรองรับการเปิดเสรีการค้าบริการภายในปี 2558” แต่ยังไม่ทราบว่าร่าง พ.ร.บ.นายหน้าอสังหาริมทรัพย์ที่มีความเพียรพยายามผลักดันนั้น ถูกบรรจุเป็นวาระเร่งด่วนอย่างธุรกิจปรึกษาอื่นๆ หรือไม่และอย่างไร
ประเด็นก็คือความแตกต่างระหว่างความเป็นวิชาชีพและความเป็นเพียงแค่บริการด้านธุรกิจ ซึ่งโดยเนื้อแท้แล้วอาชีพนายหน้าอสังหาริมทรัพย์นั้น เป็นวิชาชีพไปแล้วในระดับสากล แต่ภายในไทยเองกลับยังคงเป็นเพียงธุรกิจการให้บริการโดยมือสมัครเล่นระดับอมตะนิรันดร์กาลที่ยังสะเปะสะปะไร้ทิศทาง และไม่ก่อให้เกิดการพัฒนาไปสู่ความเป็นวิชาชีพและผู้บริโภคหรือรัฐจะได้รับประโยชน์อย่างเต็มที่
ซ้ำร้ายการก้าวเข้าสู่ AEC ของไทยกำลังจะเป็นตัวแปรสำคัญที่ทำร้ายและทำลายโอกาสทางเศรษฐกิจของคนไทยเองในระยะยาว หากฝ่ายการเมืองยังคงมองธุรกิจบริการด้านนี้ว่าเป็นแค่ธรรมเนียมธุรกิจแบบโบราณ
ถึงเวลาแล้วกระมังครับ ท่านผู้อ่านที่เคารพ ที่พวกเราจะวิงวอนให้ท่านผู้มีอำนาจทั้งหลายและโดยเฉพาะชนชั้นนำที่แบ่งค่ายรบพุ่งเอาเป็นเอาตายกันอยู่ในขณะนี้ ขอให้ท่านฉุกคิดสักนิดแล้วเร่งออกกฎหมายฉบับนี้เถิด ช่วยกันยังประโยชน์เพื่อสงเคราะห์สุจริตชนคนไทยกันบ้างเถอะครับ เผื่อว่าตายไปท่านจะได้มีกุศลกรรมติดตัวไปยังสัมปรายภพกับเขาบ้าง
เครดิต: http://www.bangkokbiznews.com/ ธีรพันธ์ นาทีกาญจนลาภ
คุณสมบัติของนายหน้าทั่วไป
1. ใครก็เป็นนายหน้าได้ โดยไม่ต้องผ่านการตรวจสอบ
2. ไม่มีข้อกำหนดเรื่องวุฒิการศึกษา หรือ ประวัติส่วนตัว
3. ไม่จำเป็นต้องมีความรู้ที่เกี่ยวข้องกับอสังหาริมทรัพย์
4. ไม่เข้าใจเรื่องจรรยาบรรณในวิชาชีพนายหน้าอสังหาฯ
5. ทำงานอย่างอิสระตามอำเภอใจ โดยไม่มีใครคอยควบคุม
6. หากกระทำผิดจรรยาบรรณ ก็ไม่มีผู้ใดจัดการลงโทษได้
ประโยชน์ที่ ผู้ซื้อ จะได้จากการใช้นายหน้า
1. สะดวกและประหยัดเวลา
2. ลดความเสี่ยงจากปัญหาฉ้อฉล
3. ตัดปัญหาเรื่องจุกจิกกวนใจ
4. ได้รับข้อมูลทรัพย์สินโดยละเอียด
5. ได้รับข้อมูลราคาตลาดเปรียบเทียบ
6. ได้รับคำปรึกษาเรื่องการใช้ประโยชน์ในพื้นที่
7. มีมืออาชีพช่วยทำสัญญาจะซื้อจะขายให้อย่างเป็นกลาง
8. ได้รับคำปรึกษาเรื่องการชี้เขตทำรังวัด
9. ได้รับคำปรึกษาเรื่องการขอสินเชื่อสถาบันการเงิน
10. ได้รับคำปรึกษาเรื่องสิทธิประโยชน์ที่อาจได้รับตอนจดทะเบียนนิติกรรม
11. ได้รับคำปรึกษาเรื่องจัดเตรียมเอกสารการจดทะเบียนนิติกรรม
12. มีมืออาชีพคอยอำนวยความสะดวกขณะทำนิติกรรมที่สำนักงานที่ดิน
13. มีมืออาชีพคอยช่วยแก้ไขปัญหาต่างๆ จนการซื้อขายสำเร็จด้วยดี
14. ได้รับข้อมูลแนะนำเรื่องการตกแต่ง ซ่อมแซมหรือปลูกสร้างอาคาร
ประโยชน์ที่ ผู้ขาย จะได้จากการใช้นายหน้า
1. สะดวกและตัดภาระค่าโฆษณาขายเอง
2. ลดความเสี่ยงจากปัญหาฉ้อฉล
3. ตัดปัญหาเรื่องจุกจิกกวนใจ
4. ได้รับข้อมูลราคาตลาดเปรียบเทียบ
5. ได้รับคำปรึกษาเรื่องการตั้งราคาขายที่เหมาะสม
6. มีมืออาชีพคอยคัดกรองผู้สนใจซื้อที่เหมาะสม
7. มีมืออาชีพช่วยเจรจาต่อรองให้ขายได้ในราคาที่เหมาะสม
8. มีมืออาชีพช่วยทำสัญญาจะซื้อจะขายให้อย่างเป็นกลาง
9. ได้รับคำปรึกษาเรื่องการชี้เขตทำรังวัด
10.ได้รับคำปรึกษาเรื่องสิทธิประโยชน์ที่อาจได้รับตอนจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์
11. มีมืออาชีพช่วยเตรียมข้อมูลค่าธรรมเนียมและภาษีโอน ให้อย่างแม่นยำ
12. ไดัรับคำปรึกษาเรื่องจัดเตรียมเอกสารการจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์
13. มีมืออาชีพคอยอำนวยความสะดวกขณะทำนิติกรรมที่สำนักงานที่ดิน
14. มีมืออาชีพคอยช่วยแก้ไขปัญหาต่างๆ จนการซื้อขายสำเร็จด้วยดี
