นายสมศักดิ์ มุนีพีระกุล กรรมการผู้จัดการ บริษัท ฟอร์เบสท์ พร็อพเพอร์ตี้ส์ จำกัด ผู้ประกอบธุรกิจตัวแทนนายหน้าและรับฝากเช่าคอนโดมิเนียม เปิดเผย "ประชาชาติธุรกิจ" ว่า นับตั้งแต่ต้นปีที่ผ่านมา ตลาดคอนโดฯปล่อยเช่าในกรุงเทพฯเริ่มมีสัญญาณการชะลอตัว โดยเฉพาะในเซ็กเมนต์ระดับกลางแบบ 1 ห้องนอน ค่าเช่าเฉลี่ยเดือนละ 1-1.5 หมื่นบาท เมื่อหาผู้เช่ายากขึ้นจึงจำเป็นต้องปรับลดค่าเช่าลงประมาณ 10% เพื่อกระตุ้นการตัดสินใจของลูกค้า
คอนโดฯให้เช่ามี 9 หมื่นยูนิต
"สิ่งที่เกิดขึ้นจริงตอนนี้ มีคอนโดฯบางโครงการในบางทำเลต้องใช้เวลาหาผู้เช่านานขึ้น จากเดิมเฉลี่ย 2 สัปดาห์-1 เดือน ปัจจุบันใช้เวลาเฉลี่ย 2-3 เดือนกว่าจะหาผู้เช่าได้ ผลที่ตามมาคือเจ้าของห้องจำเป็นต้องปรับลดค่าเช่าลงเหลือไม่ถึง 1 หมื่นบาท/เดือน"
นายสมศักดิ์กล่าวว่า ปัจจัยลบเกิดจากแต่ละปีมีคอนโดเช่าฯทยอยสร้างเสร็จจำนวนมาก โดยเฉพาะ 5-6 ปีที่ผ่านมา ทุกโครงการมีคนซื้อไว้ปล่อยเช่าประมาณ 30% หรือเฉลี่ยคอนโดฯ 100 ยูนิต จะเป็น
กลุ่มผู้ซื้อไว้ปล่อยเช่า 25-30 ยูนิต
ทั้งนี้นับจากปี 2522 หรือ 33 ปีที่ผ่านมาที่พระราชบัญญัติอาคารชุดเริ่มมีผลบังคับใช้จนถึงปัจจุบัน ประเมินว่ามีซัพพลายคอนโดฯสร้างเสร็จทั่วกรุงเทพฯประมาณ 1,000 อาคาร ภายใต้สมมติฐานว่าแต่ละอาคารมีห้องชุดเฉลี่ย 300 ยูนิต เท่ากับจะมีจำนวนคอนโดฯทั้งหมด 3 แสนยูนิต หากมีผู้ซื้อลงทุนปล่อยเช่าต่อโครงการเฉลี่ย 30% เท่ากับว่าในตลาดจะมีซัพพลายคอนโดฯที่ซื้อไว้เพื่อปล่อยเช่าอยู่ประมาณ 9 หมื่นยูนิต ถือว่าไม่น้อย
"คอนโดฯปล่อยเช่าที่ได้รับผลกระทบตอนนี้คือโครงการที่มีอายุ 5-10 ปีทั้งที่จริง ๆ แล้วถือว่ายังไม่เก่ามากนัก แต่ลูกค้ามีตัวเลือกมากขึ้น สิ่งที่เจอคือลูกค้าใช้เวลาตัดสินใจนานขึ้น"
ตลาดไฮเอนด์ค่าเช่าวูบ
แหล่งข่าวจากบริษัทตัวแทนรับฝากเช่าคอนโดมิเนียมรายหนึ่ง เปิดเผยว่า ตลาดปล่อยเช่าระดับไฮเอนด์ค่าเช่าเฉลี่ย ตร.ม.ละ 600-800 บาท ส่วนใหญ่อยู่ในทำเลใจกลางเมือง อาทิ สุขุมวิท สาทร ฯลฯ เจาะกลุ่มผู้เช่าชาวต่างชาติที่มาทำงานในเมืองไทยเป็นหลัก เริ่มได้รับผลกระทบเรื่องค่าเช่าปรับลดลง ทั้งที่โครงการเพิ่งมีอายุประมาณ 3 ปีเท่านั้น เนื่องจากมีโครงการใหม่สร้างเสร็จต่อเนื่อง
อาทิ โครงการเดอะเมท สาทร 3 ปีก่อนที่ตึกเสร็จใหม่ ๆ เคยปล่อยเช่า 800-900 บาท/ตร.ม. เป็นห้องไซซ์ 40 ตร.ม.ขึ้นไป ได้ค่าเช่ากว่า 3 หมื่นบาท/เดือน ปีนี้ค่าเช่าปรับลดลง 600-700 บาท/ตร.ม. หรือเดือนละกว่า 2 หมื่นบาท, โครงการ Eight ทองหล่อ เดิมห้องชุด 50-60 ตร.ม. เมื่อ 3 ปีก่อนเคยได้ค่าเช่าเดือนละ 5-5.5 หมื่นบาท เฉลี่ย ตร.ม.ละ 900-1,000 บาท ปัจจุบันปรับลดเหลือเดือนละ 4-4.5 หมื่นบาท หรือเฉลี่ย 750-800 บาท/ตร.ม.
ตลาดกลางหั่นราคา
ส่วนผู้เช่าที่เป็นชาวต่างชาติจากยุโรปและญี่ปุ่นยังมีความต้องการตามปกติ แม้ว่ามีปัญหาวิกฤตเศรษฐกิจในยุโรปและเศรษฐกิจญี่ปุ่นชะลอตัว โดยห้องที่ลูกค้านำมาฝากเช่าใช้เวลาเฉลี่ย 1-2 สัปดาห์ก็หาลูกค้าได้
ขณะที่ตลาดคอนโดฯปล่อยเช่าระดับกลาง ค่าเช่าเฉลี่ย 400-600 บาท/ตร.ม.ก็แข่งขันกันสูง เนื่องจากมีคนสนใจลงทุนซื้อคอนโดฯเป็นจำนวนมาก ทำให้ผลตอบแทนจากค่าเช่าไม่ดีเหมือนเดิม จาก 5-6 ปีก่อนหากยังไม่หักค่าส่วนกลางรายเดือนและค่าจ้างนายหน้าเคยได้ผลตอบแทน 8-10% ปัจจุบันได้เกินกว่า 6% ก็ถือว่าสูงแล้ว
แหล่งข่าวกล่าวว่า จากประสบการณ์ตรงทำเลที่มีการแข่งขันสูง อาทิ โครงการลุมพินีเพลส สวนพลู อายุอาคารประมาณ 10 ปี ห้องชุดฝากเช่าพื้นที่ใช้สอยกว่า 30 ตร.ม. ปีที่ผ่านมาเคยปล่อยเช่าได้เดือนละ 1.2 หมื่นบาท ปัจจุบันต้องหารือเจ้าของห้องขอปรับลดค่าเช่าลงเหลือเดือนละ 1 หมื่นบาท หรือคอนโดฯศุภาลัย ทำเลย่านสาทร อายุอาคารประมาณ 7 ปี พื้นที่ใช้สอย 50 ตร.ม. เดิม 1-2 ปีก่อนเคยปล่อยเช่าได้เฉลี่ยเดือนละ 1.9-2 หมื่นบาท ปีนี้ลดลงเหลือเดือนละ 1.6-1.7 หมื่นบาท
เผยรอผู้เช่านานสุด 6 เดือน
แหล่งข่าวจากบริษัท พลัส พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด ผู้ประกอบธุรกิจรับฝากเช่าคอนโดฯ เปิดเผยว่า ปัจจุบันมีพอร์ตคอนโดฯรับฝากเช่าในความดูแลรวมประมาณ 5,000 ยูนิต ส่วนใหญ่ 80-90% อยู่ในพื้นที่กรุงเทพฯ ส่วนที่เหลือกระจายอยู่ในหัวหิน ชะอำ พัทยา
ปรากฏการณ์ที่เกิดขึ้นขณะนี้ถือว่าซัพพลายใหม่เพิ่มขึ้นเร็วกว่าดีมานด์ ทำให้การหาผู้เช่าในบางโครงการ บางยูนิตเริ่มมีสัญญาณช้าลง เฉลี่ยใช้เวลา 3-4 เดือนขึ้นไป และนานที่สุดเคยใช้เวลา 6 เดือน เนื่องจากลูกค้าไม่ยอมปรับลดค่าเช่า
