ทิศทางอสังหาริมทรัพย์ปี2556

อสังหาริมทรัพย์ ปี2556

ศูนย์ข้อมูลชี้อสังหาฯ ปี 56 ขาขึ้น เหตุมีปัจจัยบวกและลบสนับสนุน หวั่นผู้ประกอบการรายกลาง-เล็กเดี้ยง หากไม่ปรับตัว ส.อาคารชุดไทยชี้ควรทำโครงการที่ชำนาญ ด้าน "ซื่อตรง" แนะตุนเงินสด กู้น้อย พร้อมสร้างความแตกต่าง
นับจากนี้ อีกไม่กี่วันก็จะก้าวย่างสู่ศักราชใหม่ ภาพรวมตลาดที่อยู่อาศัยในปี 2555 แม้จะลุ่มๆดอนๆไปบ้างตั้งแต่ต้นปี ด้วยเพราะความไม่เชื่อมั่นจากเหตุการณ์น้ำท่วมเมื่อปลายปี 2554 ส่งผลให้ที่อยู่อาศัยแนวสูงอย่างคอนโดมิเนียมได้รับความนิยมเป็นอย่างมาก ในขณะที่แนวราบซบเซาไประยะหนึ่งแต่ก็กลับมาคึกคักในช่วงปลายปี ทั้งนี้หากดูภาพรวมตลาดแล้วก็ถือว่าปีนี้ตลาดน่าจะจบลงแบบไม่ขี้เหร่เท่าไหร่นัก

เงื่อนเป็นเงื่อนตายอสังหาฯ ปีหน้า

สำหรับในปีหน้า ผู้ประกอบการต่างวิเคราะห์ตรงกันว่า น่าจะเป็นปีที่ดีของภาคอสังหาริมทรัพย์อีกปีหนึ่ง โดย นายสัมนา คีตสิน ผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ ได้ให้เหตุผลว่า สาเหตุที่ทำให้คาดการณ์ว่าปีหน้าอสังหาริมทรัพย์จะดีต่อเนื่องก็มาจากหลายๆปัจจัย อาทิ โครงการก่อสร้างเส้นทางคมนาคม โครงการขนส่งมวลชนระบบราง ฯลฯ อีกทั้งกระแสการตื่นตัวการเปิดประชาคมเศรษฐกิจอาเซียน (เออีซี) ที่จะผลักดันให้เกิดการลงทุนทั่วประเทศ รวมทั้งยังคาดว่าแนวโน้มอัตราดอกเบี้ยจะมีการปรับลง

ทั้งนี้ ปัจจัยต่างๆ ที่กล่าวมานั้น ล้วนเป็นปัจจัยบวกทั้งสิ้น และภายใต้ปัจจัยบวกก็ยังมีปัจจัยลบอย่างต้นทุนที่สูงขึ้นจากค่าจ้างขั้นต่ำ อัตราเงินเฟ้อที่มีแนวโน้มสูงขึ้นตามค่าแรง ปัญหาเศรษฐกิจในยุโรป ฯลฯ ที่เชื่อว่าไม่น่าจะกระทบตลาดที่อยู่อาศัยมากนัก ถ้าความต้องการของตลาดยังมีอยู่อย่างต่อเนื่อง เมื่อตลาดมีทิศทางที่ดีย่อมหมายความว่า การแข่งขันในตลาดก็จะรุนแรงขึ้นเช่นกัน เนื่องจากผู้ประกอบการรายใหญ่พยายามเข้ามารุกตลาดในทุกพื้นที่และทุกเซ็กเมนต์
ในขณะที่สต๊อกบ้านคงค้างยังมีเหลืออยู่ ซึ่งแม้ว่าจะยังอยู่ในระดับที่ตลาดรับได้ แต่นั่นคือภาระที่ผู้ประกอบการจะต้องเร่งระบายของเก่าออกไปก่อนที่จะใส่ของใหม่เข้าสู่ตลาด จึงจะทำให้เกิดการเคลียร์สต๊อกก่อนจะเปิดศึกอสังหาริมทรัพย์รอบใหม่ จากการสำรวจโครงการที่อยู่อาศัยที่เปิดขายใน กทม.และปริมณฑล ถึงเดือนตุลาคม 2555 อยู่ที่ 1,230 โครงการ รวม 3.29 แสนหน่วย แบ่งเป็นบ้านจัดสรร 816 โครงการ 1.65 แสนหน่วย คอนโดมิเนียม 394 โครงการ 1.63 แสนหน่วย มูลค่าโครงการรวมกว่า 1 ล้านล้านบาทด้วยภาวะการตลาดที่มีการแข่งขันที่รุนแรงขึ้นเช่นนี้ ส่งผลให้ผู้ประกอบการต้องงัดกลยุทธ์หรือปรับแผนการดำเนินงาน ไม่เช่นนั้นคงไม่สามารถอยู่ในตลาดได้ ซึ่งสำหรับผู้ประกอบการรายใหญ่แล้วคงไม่น่าวิตกกังวล แต่สำหรับผู้ประกอบการรายเล็กคงต้องเหนื่อยหนักอย่างแน่นอน เพราะสายป่านด้านการเงินคงไม่ยาวเท่ากับรายใหญ่

แนะยึดคอนเซ็ปต์ตามความชำนาญ

นายอานะวัฒน์ นาวินธรรม อุปนายกสมาคมอาคารชุดไทยและกรรมการผู้จัดการ บริษัทสาริน พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด กล่าวว่า ผู้ประกอบการรายเล็กควรหันไปพัฒนาโครงการที่มีความชำนาญและมีขนาดไม่เกิน 100 ยูนิต เพื่อที่จะสามารถปิดการขายและสามารถโอนกรรมสิทธิ์ได้ภายใน 1 ปี และช่วยลดความเสี่ยง เช่น อาคารพาณิชย์
นอกจากนี้ผู้ประกอบการอาจแบ่งสัดส่วนพื้นที่โครงการ เพื่อพัฒนาเป็น 2 โครงการย่อยเช่น พื้นที่บริเวณริมถนนพัฒนาเป็นอาคารพาณิชย์ ส่วนด้านในพัฒนาเป็นทาวน์เฮาส์ เพราะการพัฒนาในลักษณะดังกล่าวยังไม่ค่อยมีคนทำ ในขณะที่ตลาดยังมีความต้องการ นอกจากนี้ผู้ประกอบการยังต้องควบคุมต้นทุนการก่อสร้างให้ได้ โดยต้นทุนการก่อสร้างที่เหมาะสมสำหรับทาวน์เฮาส์ขนาด 100 ตร.ม. ควรมีต้นทุนการก่อสร้างไม่เกินตร.ม.ละ 7,000 บาท หรือหลังละ 6.5 แสนบาท

ตุนเงินสด เน้นสร้างความแตกต่าง

นายรุ่งรัตน์ ลิ่มทองแท่ง กรรมการผู้จัดการ บริษัท ซื่อตรง กรุ๊ป จำกัด กล่าวว่า การพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ของรายเล็กในปีหน้าไม่ใช่เรื่องง่าย เพราะต้นทุนที่เพิ่มสูงขึ้นจากทั้ง ราคาที่ดิน ค่าแรง ค่าวัสดุ รวมถึงปัญหาแรงงานขาดแคลนที่จะยาวนานไปถึงปี 2558 อีกทั้งผู้ประกอบการรายใหญ่ที่จะกระโดดเข้ามาเล่นในพื้นที่ ล้วนเป็นอุปสรรคต่อการแข่งขันในตลาด
สิ่งที่ผู้ประกอบการรายกลาง-เล็ก จะต้องเตรียมพร้อมก็คือ การสร้างความแตกต่างให้กับสินค้าและแบรนด์ , ลงพื้นที่สำรวจตลาดให้มาก เพื่อดูว่ารายใหญ่ทำอะไร หลีกเลี่ยงการทำตาม , ใส่ใจกับสินค้าโดยการลงไซต์งานให้บ่อยเท่าที่จะทำได้ เนื่องจากเราไม่สามารถว่าจ้างผู้รับเหมารายใหญ่มาทำโครงการให้เราได้ เราจึงมีความจำเป็นต้องให้ผู้รับเหมารายย่อย ซึ่งฝีมือการก่อสร้างอาจจะไม่ดีเท่าที่ควร หากเราละเลยก็จะทำให้โครงการของเราไม่ได้คุณภาพ สิ่งสำคัญประการถัดมาคือ การบริหารหลังการขายต้องดี

ข้อได้เปรียบของผู้ประกอบการรายย่อยคือมีความคล่องตัวในการบริหารจัดการที่เร็วและต้นทุนต่ำกว่า จึงควรใช้เงินกู้ให้น้อยที่สุดหรือไม่ใช้เลย จะทำให้มีข้อได้เปรียบด้านต้นทุน เพราะจะได้เสียดอกเบี้ยในวงเงินกู้ที่ต่ำหรือไม่เสียเลยหากไม่กู้ แต่ควรคิดเผื่อเรื่องกระแสเงินสดด้วย เนื่องจากเราไม่สามารถคาดเดาได้ว่าโครงการเราจะสามารถปิดการขายได้เมื่อไหร่

รวมทั้งเรื่องของการจัดทำโปรโมชันและรูปแบบการโฆษณา ที่ไม่ต้องใช้งบประมาณที่สูงเช่น การสื่อสารออนไลน์และโซเชียลมีเดีย , จ้างรถติดป้ายโฆษณาวิ่งตามที่ต่างๆ ฯลฯ ซึ่งเป็นวิธีที่ใช้ต้นทุนต่ำในการทำตลาด แต่ตรงกลุ่มเป้าหมาย เชื่อว่าหากสามารถปรับตัวได้บริษัทอสังหาริมทรัพย์รายเล็กก็สามารถอยู่ในตลาดได้อย่างแน่นอน

จากหนังสือพิมพ์ฐานเศรษฐกิจ ปีที่ 32 ฉบับที่ 2,796 วันที่ 2- 5 ธันวาคม พ.ศ. 2555