แนวโน้มทิศทางอสังหาริมทรัพย์ไทย ปี2557

กรุงไทยมองอสังหาปี 57 ปรับราคาซื้อ NPA

ธนาคารกรุงไทยเผยยอดขายทรัพย์ NPA เข้าเป้า คาดทั้งปี 56 ยอดขายทั่วประเทศเฉียด 10,000 ล้านบาท ชี้ทรัพย์ประเภทที่ดินเปล่ายอดขายสูงสุด 35% ของยอดขายทั้งหมด ยืนยันปี 57 แนวโน้มเศรษฐกิจโลกดีขึ้น และภาคอสังหาริมทรัพย์ต้องปรับราคาขึ้น จะเป็นปัจจัยสนับสนุนการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์มือสอง ตั้งเป้าปีหน้ายอดขายทรัพย์ทุกประเภทไม่ต่ำกว่า 8,000 ล้านบาท

นายสุชาติ เดชอิทธิรัตน์ ผู้ช่วยกรรมการผู้จัดการใหญ่ ผู้บริหารกลุ่มทรัพย์สินพร้อมขาย ธนาคารกรุงไทย จำกัด (มหาชน) เปิดเผยถึงผลการดำเนินการในปี 2556 ว่า ขณะนี้สามารถขายทรัพย์ NPAได้ตามประมาณการ 9,000-10,000 ล้านบาท ซึ่งทรัพย์ที่ได้รับความสนใจจากกลุ่มลูกค้าได้แก่ ที่ดินเปล่าคิดเป็นร้อยละ 35 ทรัพย์เพื่อประกอบธุรกิจร้อยละ 30 และทรัพย์ประเภทที่อยู่อาศัยร้อยละ 25 ของยอดขายทั้งหมด ส่งผลให้ปัจจุบันมีทรัพย์ NPA ลดลงเหลือไม่ถึง 30,000 ล้านบาท ทั้งนี้ ปัจจัยที่สนับสนุนให้ขายประสบความสำเร็จได้เป็นอย่างดี เพราะแผนงานที่สร้างความร่วมมือของหน่วยงาน และสาขาเครือข่ายของธนาคารที่กระจายอยู่ทั่วประเทศกว่า 1,200 หน่วยงาน จึงทำให้มียอดขายที่น่าพอใจและเป็นไปตามเป้าที่กำหนดไว้ 

สำหรับแผนงานในปี 2557 ธนาคารได้กำหนดให้มีการปรับกลยุทธ์เพื่อเพิ่มความแข็งแกร่งในการจำหน่ายทรัพย์ NPA โดยจัดทำโครงการ KTB NPA PLUS เพื่อเชิญชวนกลุ่มลูกค้าของธนาคารเข้าร่วมโครงการและการสนับสนุนกิจกรรมต่าง ๆ ของ NPA นอกจากนี้แล้วยังร่วมกับสถาบันการศึกษาเพื่อเปิดโอกาสแก่นักศึกษาคณะสถาปัตยกรรม ได้พัฒนาทักษะการออกแบบตกแต่งทรัพย์ NPA ในลักษณะภาพ Perspective ให้แก่ลูกค้า ขณะนี้อยู่ในระหว่างการประสานรายละเอียดต่าง ๆ ทั้งนี้ โครงการดังกล่าวจะสร้างมูลค่าเพิ่มให้แก่ผู้ซื้อทรัพย์ NPA ของธนาคาร ซึ่งถือว่าเป็นประโยชน์ในการนำทรัพยากรทางเศรษฐกิจที่มีอยู่กลับมาใช้ประโยชน์ให้มีประสิทธิภาพ ลดการสูญเปล่าทางเศรษฐกิจ

นายสุชาติ เปิดเผยเพิ่มเติมถึง แนวโน้มตลาดอสังหาริมทรัพย์มือสองในปี 2557 ว่า NPA ของธนาคารลดลงอย่างรวดเร็วจากประมาณเกือบ 60,000 ล้านบาทในปี 2553-2554 จนปัจจุบันเหลือต่ำกว่า 30,000 ล้านบาท จากเหตุผลที่การลงทุนใน NPA ยังคงเป็นโอกาสและทางเลือกที่ดี เนื่องจากผู้ซื้ออสังหาริมทรัพย์ทุกประเภทสามารถนำไปใช้ประโยชน์ทางด้านพาณิชย์หรือซื้อเพื่อการลงทุน เพราะราคาอสังหาริมทรัพย์ใหม่มีแนวโน้มที่ต้องปรับราคาแพงขึ้นตามต้นทุนที่เพิ่มขึ้น ขณะที่ทรัพย์ NPA ส่วนใหญ่เป็นต้นทุนเดิม นอกจากนี้แล้วแนวโน้มภาวะเศรษฐกิจโลกมีการปรับตัวดีขึ้นจากวิกฤตที่เริ่มผ่อนคลายลง และสิ่งที่สำคัญคือการเปิดประชาคมเศรษฐกิจอาเซียน (AEC) การที่ประเทศไทยเป็นศูนย์กลางของภูมิภาคนี้ จึงน่าจะมีการการลงทุนทั้งจากต่างประเทศและภายในประเทศ ในพื้นที่แนวพัฒนาเขตเศรษฐกิจพิเศษ ตลอดจนโครงการทางหลวงเอเชีย หรือระเบียงเศรษฐกิจของกลุ่มประเทศลุ่มแม่น้ำโขง (Greater Mekong Subregion) ที่เชื่อมโยงผ่านประเทศไทย ทั้งเส้นทางเหนือ-ใต้ และเส้นทางตะวันออก-ตะวันตก ซึ่งแนวพื้นที่ดังกล่าวจะมีแนวโน้มการเติบโตด้านอสังหาริมทรัพย์ค่อนข้างสูง จึงว่าเป็นโอกาสที่ดีของผู้ที่จะซื้อทรัพย์ NPA ของธนาคารที่ยังมีกระจายอยู่ในพื้นที่ดังกล่าว แต่อย่างไรก็ตาม สิ่งที่เป็นกังวลคือ ปัจจัยการเมืองภายในประเทศ ที่จะมีผลกระทบต่อภาคธุรกิจ ทำให้ธนาคารได้ตั้งเป้ายอดขายในปี 2557 น่าจะขายทรัพย์ทุกประเภทได้ในระดับ 8,000 – 10,000 ล้านบาท

 ** NPA ย่อมาจาก (Non-Performing Asset) ทรัพย์สินด้อยคุณภาพ **
NPA คือ ทรัพย์สินที่ไม่ได้ใช้ประโยชน์ ทรัพย์สินที่ซื้อมาในราคาสูงกว่าความเป็นจริง ทรัพย์สิน ที่ลูกหนี้มีปัญหาได้ตีโอนชำระหนี้แก่ สถาบันการเงิน (หลุดจำนอง) หรือ ทรัพย์ที่ได้จากการซื้อทอดตลาดมาจากลูกหนี้ที่สถาบันการเงินนั้นฟ้องและ บังคับคดี ซึ่ง ในทางบัญชีจะบันทึกเป็น "ทรัพย์สินรอการขาย"
ธนาคาร , บริษัทบริหารสินทรัพย์ หรือ สถาบันการเงินอื่นๆที่เกี่ยวข้อง จะจัดการกับ NPA โดยการทำการตลาดและขายให้แก่ผู้ที่สนใจต่อไป

กูรูฟันธงอสังหาปีมะเมีย ตลาดฝืด-แบงก์เข้มกู้ซื้อบ้าน

รายงานพิเศษ
ทิศทางเศรษฐกิจของประเทศไม่ว่า ประเทศไหนๆ เป็นดัชนีสำคัญที่ชี้นำการเติบโตของภาคธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ได้เป็นอย่างดี เป็นที่แน่นอนแล้วว่า ในปี 2557 ซึ่งตรงกับปีมะเมีย ทิศทางของเศรษฐกิจไทย คงต้องเผชิญกับสถานการณ์ความไม่แน่นอนในหลายๆ ด้าน
ส่วนมุมมองของผู้อยู่ในภาคธุรกิจอสังหาริมทรัพย์มองปัจจัยเหล่านี้อย่างไร มาติดตามกัน

นายสัมมา คีตสิน ผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ (ธอส.) มองว่า ปัจจัยเสี่ยงของภาคอสังหา ริมทรัพย์ในปี 2557 คือการชะลอการลงทุนโครงสร้างพื้นฐานของรัฐบาล ซึ่งจะส่งผลต่อเศรษฐกิจภาพรวมและภาคอสังหาริมทรัพย์ แต่ข้อดีคือ จะทำให้ปัญหาการขาดแคลนแรงงาน และผู้รับเหมาก่อสร้างไม่รุนแรงไปมากกว่านี้

สำหรับอัตราดอกเบี้ย ยังเป็นปัจจัยบวกต่อภาคอสังหาริมทรัพย์ และคาดการณ์ว่า ทิศ ทางการพัฒนาที่ดินของผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ จะหันมาทำโครงการ แนวราบมากขึ้นเพื่อหลีกเลี่ยงความเสี่ยงจากการเปิดการขายคอนโดมิเนียมในภาวะที่เศรษฐกิจผันผวน ซึ่งอาจกระทบต่อกระแสเงินสดไม่คล่องตัว

        เนื่องจากคอนโดมิเนียมกว่าจะรับรู้รายได้ก็เมื่อการก่อสร้างแล้วเสร็จซึ่งต้องใช้เวลา 2-3 ปี ในขณะที่โครงการแนวราบ บ้านเดี่ยว ทาวน์เฮาส์ จะรับรู้รายได้เร็วกว่า
ขณะที่ นายชาติชาย พยุหนาวีชัย รองกรรมการผู้จัดการ ธนาคารกสิกรไทย ระบุว่าแนวโน้มสินเชื่อที่อยู่อาศัยปี 2557 คาดว่าจะเติบโต 9% จากปี 2556 ที่คาดว่าสินเชื่อที่อยู่อาศัยคงค้างจะอยู่ที่ 2.44 ล้านล้านบาท หรือเติบโตจากปีก่อนหน้า 9.5% โดยเป็นการเติบโตในอัตราที่ลดลง ซึ่งเป็นผลจากภาระหนี้ของผู้บริโภคที่เพิ่มขึ้น ทำให้ สินเชื่อที่อยู่อาศัยหดตัวลง

ส่วนในปี 2557 ปัจจัยเรื่องการเมือง และแนวโน้มเศรษฐกิจไทยที่ไม่ดีเท่าที่ควร อาจมีผลให้ในช่วงต้นปี ผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์อาจต้องเผชิญกับสถานการณ์ลูกค้าชะลอการโอนซื้อบ้าน เพื่อรอดูความชัดเจนของสถานการณ์การเมือง

ยิ่งกว่านั้นหากไม่มีการเลือกตั้ง 2 ก.พ. 2557 เกิดขึ้น อาจทำให้การเมืองเกิดความไม่สงบขึ้น และสถานการณ์ในประเทศไม่ปกติ ก็จะมีผลให้ในไตรมาส 1 สินเชื่อที่อยู่อาศัยจะชะลอตัวอย่างเห็นได้ชัด
แต่โดยภาพรวมของตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปี 2556 เติบโต 5-7% และในปี 2557 นี้จะมีการขยายตัวในลักษณะชะลอตัวลงเหลือ 5% โดยมีตลาดที่อยู่อาศัยต่างจังหวัดที่มีชุมชนเมืองเกิดใหม่กระจายทั่วไปเป็นแรงสนับสนุนให้ตลาดมีการเติบโตได้

ขณะที่แนวโน้มอัตราดอกเบี้ย คาดว่าธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) คงพยายามตรึงดอกเบี้ยต่ำที่ระดับ 2.25% ไปอีกระยะหนึ่ง จนกว่าจะถึงกลางปี หลังสถานการณ์เศรษฐกิจโลกมีการกระเตื้องขึ้น ก็จะทำให้อัตราดอกเบี้ยค่อยๆ ปรับขึ้น แต่เชื่อว่าทางการไทยยังคงตรึงอัตราดอกเบี้ยในช่วงครึ่งปีแรกเพื่อให้เกิดการบริโภค ดังนั้นสิ่งที่ผู้กู้สินเชื่อที่อยู่อาศัยจะต้องเผชิญอย่างหลีกเลี่ยงไม่ได้ในปี 2557 คือ เรื่องความเข้มงวดการปล่อยสินเชื่อของธนาคารพาณิชย์ เพราะถ้าสถานการณ์โดยรวม ไม่แจ่มใส จะทำให้ธนาคารพาณิชย์มีการ กลั่นกรองลูกค้ามากขึ้นกว่าปกติ

สิ่งที่ผู้บริโภคต้องเตรียมตัวคือ 

1.มีวินัยการเงิน 

2.แสดงแหล่งรายได้ชัดเจน สำหรับผู้มีอาชีพอิสระ หรืออาชีพค้าขาย โดยต้องพยายามเดินบัญชีในรูปของเงินฝากรายเดือน และที่สำคัญคือไม่ก่อหนี้อื่นๆ ซึ่งจะทำให้เพิ่มภาระค่าใช้จ่าย

ด้านนายอิสระ บุญยัง กรรมการผู้จัดการ บริษัท กานดา กรุ๊ป จำกัด และอดีตนายกสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร กล่าวว่าถือเป็นเรื่องดีที่ภาพรวมตลาดที่อยู่อาศัยในปี 2557 ที่ชะลอตัวลง โดยเฉพาะตลาดคอนโด มิเนียม ซึ่งผู้ซื้อกลุ่มที่ 4 คือ กลุ่มเก็งกำไรจะหายไปจากตลาดแน่นอนในสภาวะที่ตลาดมีความไม่แน่นอนสูง ถือเป็นเรื่องที่ดี

ส่วนอีก 3 กลุ่ม คือ 

1.กลุ่มผู้เริ่มมีครอบครัว 

2.กลุ่มซื้อเพื่อเป็นบ้านหลังที่ 2 และ 

3.กลุ่มซื้อเพื่อลงทุน ที่คาดว่าจะยังมีการซื้ออย่าง ต่อเนื่อง

นายวสันต์ เคียงศิริ กรรมการผู้จัดการ บริษัท ธารารมณ์เอ็นเตอร์ไพร์ส จำกัด (มหาชน) กล่าวว่าผลกระทบจากโครงการรถยนต์คันแรกที่ทำให้กำลังซื้อที่อยู่อาศัยระดับราคา 2-5 ล้านบาท หายไปจากตลาดกว่า 1.2 ล้านราย หรือคิดเป็น 10 เท่าของยอดขายที่อยู่อาศัยต่อปี

นอกจากนี้ จำนวนผู้ซื้อรถยนต์ต้องใช้ระยะเวลาในการผ่อนส่งถึง 5 ปี บางส่วนอาจติดบัญชีดำหรือแบล็กลิสต์ จากการขาดส่งค่างวดเพราะผ่อนต่อไม่ไหว อีกทั้งในปี 2557 สภาพตลาดจะไม่ได้เป็นของผู้ซื้อหรือผู้ขายฝ่ายใดฝ่ายหนึ่ง โดยเฉพาะตลาดบ้านแนวราบ ที่ขณะนี้ไม่ได้อยู่ในภาวะที่มีปริมาณสินค้าในตลาดจำนวนมาก ดังนั้นผู้ซื้อก็ไม่ได้มีอำนาจต่อรองเพิ่มขึ้น

ขณะเดียวกันตลาดก็ไม่ได้เป็นของผู้ขาย เพราะสถานการณ์บ้านแนวราบในขณะนี้ไม่ได้อยู่ในภาวะที่ผู้บริโภคมีความต้องการสูงกว่าปริมาณสินค้าที่มีอยู่ หรือภาวะอันเดอร์ซัพพลาย เพราะฉะนั้นกลยุทธ์การตลาดของบริษัท จะให้น้ำหนักไปที่การเจรจาถึงความต้องการของลูกค้าแบบตัวต่อตัว เพื่อปิดการขาย สิ่งใดที่บริษัทให้ได้จะให้

สําหรับ นายอนันต์ อัศวโภคิน ประธานกรรมการและกรรมการผู้จัดการ บริษัท แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ จำกัด (มหาชน) กล่าวว่าที่ผ่านมาประเทศไทยต้องเผชิญกับภาวะฟองสบู่ในตลาดอสังหาริมทรัพย์มาแล้ว 3 รอบ แต่ในขณะนี้ฐานะการเงินของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ยังมีอัตราหนี้สินต่อทุนต่ำ แต่บางบริษัทมีหนี้สินต่อทุนเกิน 2 เท่า และยิ่งสินค้าหลักคือคอนโดมิเนียม เป็นเรื่องที่ต้องระวัง เพราะในภาวะที่เศรษฐกิจไม่ดี และลูกค้าต้องมีการผ่อนดาวน์ในระยะ 2-3 ปี อีกทั้งยังเรียกเก็บเงินดาวน์ต่ำ ลูกค้าจะมีทางเลือก กรณีที่มองเห็นแล้วว่าไม่สามารถเก็งกำไรจากการขายเงินดาวน์ได้ หรือในตลาดมีคนอื่นขายถูกกว่า ลูกค้าจะเลือกทิ้งเงินดาวน์ 

          สุดท้ายผู้ประกอบการต้องแบกหนี้สูงขึ้นเรื่อยๆ จากการที่ลูกค้าไม่โอน ทำให้กำไรน้อยลง สถานการณ์จากนี้ไปการแข่งขันจะมากขึ้นเรื่อยๆ การกู้เงินเกินตัวจะมีความเสี่ยงสูงมาก

โดยสรุปแล้วปี 2557 หากผู้ที่มีความต้องการซื้อบ้าน แต่ถ้ายังไม่พร้อม ก็ไม่ต้องฝืน เพียงแต่ต้องยอมไปซื้อบ้านที่แพงขึ้นเมื่อพร้อม
และยังเชื่อว่าเมื่อตลาดไร้นักเก็งกำไร ก็จะไร้แรงกระตุ้นให้ราคาสินค้าในตลาดถีบตัวสูงเกินจริงไปได้มากเช่นกัน

ทั้งหมดนี้คือทัศนะของกูรูตัวจริงเสียงจริง

ที่มาชี้ทิศทางธุรกิจอสังหาริมทรัพย์และตลาดที่อยู่อาศัยในปี 2557

ที่มา :ข่าวสดออนไลน์ ,thanonline.com

ติดตามอัพเดท

ข่าวสารอสังหาริมทรัพย์ followers 

Facebook: facebook.com/homecondothailand

Instagram: @thailandhomecondo

Line: era4u

Twitter: @pawit15