ค่าธรรมเนียมการโอนบ้านและที่ดิน
ค่าใช้จ่าย ในการซื้อขายบ้าน ที่ดิน ณ กรมที่ดินมีรายการที่จะต้องเสียดังต่อไปนี้
- ค่าธรรมเนียมการโอน 2%
- ค่าอากร 0.5%
- ค่าภาษี ธุรกิจเฉพาะ 3.3%
- ค่าภาษีเงินได้ (ภงด.) มีการคิดแบบ ขั้นบันไดภาษี หักค่าใช้จ่ายต่าง ๆ ตามจำนวนปีถือครอง (หลายขั้นตอน)
- ค่าจดจำนอง หากบ้าน หรือที่ดิน จำนองต่อกับธนาคาร จะเสียค่าจำนอง 1% ของมูลค่าจำนอง
- ค่าอื่นๆ เช่น ค่าคำขอ 20บาท ค่าอากรตาม ป.37 5 บาท ค่าพยาน 20บาท
การคำนวณค่าใช้จ่ายต่างๆ
- ค่า ภงด.จะต้องหาราคาประเมินที่ดิน ราคาประเมินสิ่งก่อสร้าง จำนวนปีถือครองแล้ว มาหักค่าเสื่อม ฯลฯ อีกหลายขั้นตอน ลองคิดแบบโดยประมาณ คร่าวๆ คือ คชจ.ทั้งหมดยกเว้น ข้อ5 . ให้คำนวณจากราคาประเมิน คูณ 5%)
- หรือ คำนวณค่าใช้จ่ายการโอนของกรมที่ดิน
ข้อมูลค่าธรรมเนียมการโอนบ้านที่ดิน/คอนโด
มีคำถามเรื่องค่าธรรมเนียมการโอนอยู่บ่อยๆ รวบรวมข้อมูลมาไว้ที่เดียวกันค่าธรรมเนียมการโอน:
1. ภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา ( หัก ณ ที่จ่าย ) = ตามหลักเกณฑ์ของกรมสรรพากร2. ค่าธรรมเนียมการทำนิติกรรม ( ค่าโอน ) = 2 % จากราคาประเมินของกรม
3. ค่าจดจำนอง ( กรณีจำนองกับสถาบันการเงิน ) = 1% ของมูลค่าที่จำนอง (จำนวนที่กู้ทั้งหมด)
4. ค่าอากรแสตมป์ (ชำระอย่างใดอย่างหนึ่งระหว่าง อากรแสตมป์ หรือธุรกิจเฉพาะ) = 0.50% ตามราคาซื้อขายแต่ ไม่ต่ำกว่าราคาประเมินของกรม
5. ภาษีธุรกิจเฉพาะ ( ไม่ต้องชำระหากถือครองเกิน 5 ปี หรือมีชื่อในทะเบียนบ้านเกินหนึ่งปี) = 3.3% ของราคาซื้อขายที่ไม่ต่ำกว่าราคาประเมินของกรม
- โดยทั่วไปค่าภาษีเงินได้ ผู้ขาย ควรเป็นผู้ออก
- ส่วนค่าจดจำนอง ผู้ซื้อ ควรเป็นผู้ออก
- ส่วนค่าธรรมเนียมส่วน อื่น แล้วแต่ตกลงกัน ว่าใครจะออกเท่าใด (จะออกคนละครึ่งหรือฝ่ายหนึ่งฝ่ายใดออกทั้งหมด)
- แต่ทั้งนี้และทั้งนั้นไม่ได้มีกฎตายตัวว่าใครต้องออกส่วนใดบ้าง ขึ้นอยู่กับการตกลงกัน ระหว่างผู้ซื้อและผู้ขาย เช่น ผู้ขายบางรายอาจให้ผู้ซื้อออกค่าโอนและค่าภาษีทุกอย่าง หรือ ผู้ขายบางรายอาจเป็นคนออกทั้งหมด (โดยที่ผู้ขายได้บวกค่าโอนต่างๆ เหล่านี้ไปในราคาขายแล้ว)
- ทั้งนี้ผู้ซื้อและผู้ขายควรตกลงเรื่องค่าธรรมเนียมการโอนต่างๆ ก่อนทำการตกลงซื้อขายหรือก่อนทำสัญญาจะซื้อจะขาย เพราะอาจมีการโต้เถึยงเกิดขึ้นได้ในวันโอน
ทางที่ดีควรรวมรายละเอียดค่าธรรมเนียมการโอนไว้ในสัญญาจะซื้อจะขายด้วยเพื่อป้องกันการโต้เถียงกันภายหลังและไม่สามรถซื้อขายกันได้แม้อยู่ที่กรมที่ดินแล้วก็ตาม
ผู้ซื้อบ้านจากโครงการ ก็ควรอ่านรายละเอียดในสัญญาจะซื้อจะขายส่วนเรื่องค่าธรรมเนียมการโอนให้ละเอียด บางโครงการที่ไม่ค่อยรับผิดชอบ มักปัดภาระมาให้ผู้ซื้อออกค่าใช้จ่ายในการโอนทั้งหมด ซึ่งดูไม่ค่อยจะยุติธรรมสำหรับผู้ซื้อเท่าไหร่
คำนวณภาษีการขายอสังหาริมทรัพย์โดยกรมที่ดิน:
 |
| ค่าธรรมเนียมการโอนบ้านและที่ดิน |
กระทู้ถามตอบข้อสงสัย
- ค่าธรรมเนียมการโอน 2% ของราคาประเมินกระทู้ถามตอบข้อสงสัย
- ค่าอากรแสตมป์ ถือครองเกิน 5 ปีคิด 0.5% ของราคาที่สูงกว่า
แต่ถ้าไม่ถึง 5 ปีจะไม่คิด ให้ไปเสียภาษีธุรกิจเฉพาะแทน
- ค่าภาษีธุรกิจเฉพาะ คิดเฉพาะถือครองไม่ถึง 5 ปี
คิดที่ 3.3% ของราคาที่สูงกว่า ถ้าเสียตรงนี้ก็ไม่ต้องเสียอากรแสตมป์
- ภาษีเงินได้ของผู้ขาย คิดตามปี ต้องไปดูรายละเอียดการคำนวนต่างหาก
- ค่าจดจำนอง 1% ของวงเงินจำนอง (กรณีขอสินเชื่อธนาคาร)
คือ ต้องแยกรายละเอียดก่อนว่าค่าอะไร
บางอันคิดจากราคาประเมิน บางอันคิดจากราคาสูงสุดระหว่างราคาประเมินหรือราคาซื้อขาย
ค่าธรรมเนียมการโอนก็คิดจาก ยอดเงินซื้อขายครับ แต่.....
แต่มันมีพวกหัวใสครับ แจ้งยอดซื้อขายถูกๆ หรือไม่ก็แจ้งว่าโอนให้เฉยๆไม่คิดเงิน
เลยต้องมีราคากลางขึ้นมาครับ เพื่อป้องกันว่า ไม่ว่าจะยังไงก็ตาม รัฐจะต้องเก็บค่าธรรมเนียมได้ไม่ต่ำกว่าราคากลาง (ราคากลางก็คือราคาประเมิน)
ตามปกติที่ถูกต้องตามกฏหมาย เจ้าหน้าที่ที่ดินจะต้องสอบถามราคาซื้อขายครับ
และเทียบกับราคาประเมิน ถ้าตัวไหนสูงกว่าให้เอาราคาตัวนั้นมาคิดค่าธรรมเนียมครับ
แต่ในทางปฏิบัติจริง เวลาโอนมักจะซิกแซกกันเป็นโอนในราคาประเมินไปเลย (เพราะเป็นราคาต่ำสุด ต่ำกว่านี้ไม่ได้แล้ว) เพื่อจะได้เลี่ยงเสียค่าโอนกันถูกๆครับ
สรุปอีกทีคือ
1. ถ้าเป็นการโอนที่มีคนอำนวยความสะดวกให้เช่นการโอนบ้านแล้วติดจำนองของแบงค์ ปกติแบงค์เค้าจะอำนวยความสะดวกเคลียร์หน้าเสื่อให้แล้ว ดังนั้นค่าโอนจึงมักจะคิดจากราคาประเมินครับ2. ถ้าเป็นการโอนกันเอง กรณีทั้งคนซื้อและคนขายไม่รู้เรื่องมาก่อน(มือใหม่ทั่วคู่) ก็จะโดนเจ้าหน้าที่ถามราคาซื้อขาย ถ้าดันตอบไปแพงกว่าราคาประเมินก็จะโดนค่าธรรมเนียมจากราคาซื้อขายครับ ถ้าตอบถูกกว่าราคาประเมินก็ได้ราคาประเมินครับ
3. ถ้าเป็นการโอนกันเอง และคนซื้อหรือคนขายรู้มาก เตี๊ยมกันมาก่อนและมีการเช็คราคาประเมินเรียบร้อย ถ้าโดนถามก็บอกราคาไปให้ต่ำกว่าราคาประเมิน เจ้าหน้าที่เค้าก็จะใช้ราคาประเมินคิดค่าธรรมเนียมครับ
----------------------
ส่วนค่าอื่นๆ ก็คิดตามสิ่งที่เกิดขึ้นจริงครับ
- ค่าอากรแสตมป์
ปกติจะตามราคาซื้อขายจริงเท่านั้นครับ เว้นแต่ซื้อขายกันต่ำกว่าราคาประเมินจริงๆ(เน้นว่าจริงๆ) ถึงจะใช้ราคาประเมินครับ (อันที่จริงมันก็หลักการราคาอันไหนสูงกว่าเอาอันนั้นเหมือนเดิม)เพราะอากรแสตมป์ ปิดตามราคาซื้อขายเพื่อประโยชน์ของคนซื้อและคนขายครับ ถ้าปิดต่ำกว่าเกิดคนซื้อเบี้ยวขึ้นมาคนซื้อสามารถจ่ายเงินแค่เฉพาะตามจำนวนที่ปิดอาการแสตมป์ได้ครับ ซึ่งถ้าเป็นเช่นนั้นคนขายไม่สามารถไปฟ้องร้องอะไรได้ด้วยนะครับ เพราะศาลถือราคาซื้อขายตามอากรแสตมป์ที่ติดครับ (ในทางเดียวกันถ้าติดเกิน คนขายก็โกงคนซื้อได้ โดยฟ้องเรียกเงินเพิ่มได้)
- ค่าภาษีธุรกิจเฉพาะ
คิดเฉพาะถือครองไม่ถึง 5 ปี คิดที่ 3.3% ของราคาที่สูงกว่า ถ้าเสียตรงนี้ก็ไม่ต้องเสียอากรแสตมป์เห็นไหมครับว่าตรงนี้ก็เข้าหลักการเดิมคืออันไหนสูงกว่าเอาอันนั้น เพราะภาษีธุรกิจเฉพาะเป็นภาษีของสรรพภากรครับ(จึงมั่วราคาไม่ได้ ไม่เหมือนค่าโอนที่ไม่มีบทลงโทษอะไร) ลองมั่วราคาไปสิครับโดยภาษีย้อนหลังอาน เพราะเงินซื้อขายมันไม่ใช่จำนวนน้อยๆ มันมีหลักฐานหาได้อยู่แล้วว่าซื้อขายกันเท่าไหร่
- ค่าจดจำนอง 1% ของวงเงินจำนอง
อันนี้ตรงๆครับ ค่าธรรมเนียมจดจำนอง ก็ย่อมขึ้นกับยอดจำนอง
ขอบคุณครับ
