ทำเลทอง ยอดนิยม "ร.ร.กวดวิชา-คอนโดฯหรู"

สุดยอดทำเล "ร.ร.กวดวิชา-คอนโดฯหรู"

          

ทำเลติดรถไฟฟ้า BTS,MRT เพิ่มความสะดวกสบาย

            ทำเล"พญาไท" วันนี้กลายเป็นทำเลมาแรงไม่แพ้ย่านใจกลางเมือง ถนนสายนี้ไม่เพียงเป็นจุดต่อเชื่อมการเดินทางรถไฟฟ้า 2 สาย "บีทีเอส-แอร์พอร์ตเรลลิงก์" ที่มีคนหมุนเวียนเปลี่ยนผ่านวันละเป็นหมื่น ๆ คน กลุ่มแบรนด์ชั้นนำอสังหาฯแย่งจับจองก่อน

              จุดเด่นยังเป็น "ทำเลทอง" โรงเรียนกวดวิชาชื่อดังหลากหลายสถาบันที่แตกสาขามาจาก "สยามสแควร์-อนุสาวรีย์ชัยฯ" โดยมี "เคมี อ.อุ๊" โรงเรียนกวดวิชาเลื่องชื่อ ทุ่มเม็ดเงินร่วม 1,000 ล้านบาท จุดพลุสร้างศูนย์รวมโรงเรียนกวดวิชาชื่อดังภายใต้ "ตึกวรรณสรณ์" บนพื้นที่กว่า 2 ไร่ บริเวณหัวมุมสี่แยกพญาไทเมื่อ 5-6 ปีที่ผ่านมา สถานที่แห่งนี้ลูกศิษย์ลูกหารวมถึงผู้ปกครองเรียกสั้น ๆ กันว่า "อุ๊แลนด์"

ร.ร.กวดวิชา-คอนโดฯตรึม !!

          จากการลงพื้นที่สำรวจภาคสนาม นอกจาก "อุ๊แลนด์" ของ "อนุสรณ์-อุไรวรรณ ศิวะกุล" แล้ว พบว่าโรงเรียนกวดวิชาพยายามแทรกซึมเข้ามาเปิดสาขา ทั้งเช่าตึกแถวเก่า และพื้นที่ส่วนพลาซ่าในคอนโดมิเนียมอีกนับไม่ถ้วนแบรนด์
          แน่นอนว่า กลุ่มดีเวลอปเปอร์บิ๊กแบรนด์ Condo หลายค่ายเข้ามาปักหลักพัฒนาโครงการคอนโดฯในแนวรถไฟฟ้าอย่างคึกคัก เอ่ยชื่อมีทั้งค่ายทีซีซี แคปปิตอล แลนด์ ของเสี่ยเจริญ สิริวัฒนภักดี, กลุ่มอนันดาดีเวลลอปเม้นท์, กลุ่ม ซี.พี.แลนด์ ของเสี่ยธนินท์ เจียรวนนท์, กลุ่มเมเจอร์ดีเวลลอปเม้นท์ ของตระกูลพูลวรลัก ษณ์, ค่ายโนเบิล ดีเวลลอปเมนท์, กลุ่มบีทีเอสกรุ๊ป ของ เสี่ยคีรี กาญจนพาสน์ รับรองว่าการแข่งขันเพื่อช่วงชิงทำเลทองนี้ไม่มีที่สิ้นสุดแน่นอนฯลฯ

Location "แยกพญาไท" ทำเลทองทางเลือกที่ขาดไม่ได้...ติวเตอร์

ทำเล กวดวิชา ยอดนิยม

              บริเวณ "สี่แยกพญาไท" มุ่งหน้าไปอนุสาวรีย์ชัยฯ บริเวณแยกจะเป็นแหล่งชุมทางของโรงเรียนกวดวิชาประชันหน้ากัน หัวมุมซ้ายมือเป็นศูนย์รวมนักศึกษา "แบ๊บติสต์-BSC" สอนภาษาอังกฤษ จีน 
ญีปุ่น เกาหลี
ฝั่งตรงข้ามเป็น "โรงเรียนวรรณสรณ์" location ติดกับสถานีบีทีเอสจะเป็น "โรงเรียนครูสมศรี" เจ้าเก่าในย่านนี้ ถัดมาเป็นคอนโดฯ "โนเบิลเฮ้าส์ พญาไท" ที่ปัจจุบันมีสถาบันกวดวิชาชื่อดัง "English Parks" มาเช่าเปิดสาขาใหม่

ส่วนห้องเช่ามีระดับราคา 2-3 หมื่นบาท/เดือน ติดกันเป็น "ออนดีมานด์-เอเลเวล-ร.ร.กวดวิชาก้าวใหม่ใฝ่รู้" (Further) ที่เช่าห้องแถวคนละ 2-4 ห้อง เปิดสาขาเมื่อ 1-2 ปีที่ผ่านมา

ค่ายเมเจอร์ผุด "M พญาไท" สู้ไม่ถอยย้ำทำเลดีมีชัยกว่าครึ่ง

ที่ไม่พลาดคือ คอนโดฯหรูกลุ่มเมเจอร์ "M พญาไท" มูลค่ากว่า 2,000 ล้านบาท เปิดขายปีที่แล้ว เหลือขายกว่า 20% ขอบอกว่ามีคอนโดหรูห้องเพนต์เฮาส์ 1 ยูนิต จาก 291 ยูนิต ราคาขยับเพิ่ม 2 หมื่นบาท จาก 1.2 เป็น 1.4 แสนบาท/ตร.ม. เริ่มต้น 6.2-20 ล้านบาท/ยูนิต ตัดสินใจซื้อช่วงนี้ฟรี ! เฟอร์นิเจอร์ บวกแพ็กเกจมูลค่าสูงสุด 9 แสนบาท ก่อนจะปิดท้ายช่วงนี้ที่ "เซ็นจูรี่ มูฟวี่ พลาซ่า" ของกลุ่มเมเจอร์ฯที่ลงทุนมาหลายปี ปัจจุบันกลายเป็นแหล่งทำเลช็อปปิ้งและดูหนังทั้งวัยรุ่นวัยทำงาน สูงขึ้นไปที่ชั้น 7 เป็นแหล่งรวมโรงเรียนกวดวิชาอีกแห่ง

"ไอดีโอ" ยึดริม ถ.ศรีอยุธยา

ทำเลทอง คอนโด 2555

           กลับมาที่สี่แยกพญาไท โฟกัสที่ตึก ซี.พี. เลี้ยวซ้ายแยกพญาไทไปตาม "ถนนศรีอยุธยา" โครงการพัฒนาจะคึกคัก ฝั่งตรงข้าม ร.ร.สันติราษฎร์ฯ มีคอนโดฯรุ่นบุกเบิก "พญาไทเพลส" เปิดมา 14-15 ปี ยังมีห้องคอนโดเหลือขายและเช่า ห้องคอนโดมิเนี่ยมสำหรับขาย 30 ตร.ม. ราคา 2.95 ล้านบาท ห้องใหญ่ 75 ตร.ม. ราคา 6.2 ล้านบาท ส่วนห้องเช่าทำสัญญา 1 ปีอยู่ที่ 12,000 บาท/เดือน, 6 เดือน ขายราคา 13,000 บาท/เดือน, 3 เดือน ราคา 15,000 บาท/เดือน, 2 เดือน ราคา 16,000 บาท/เดือน และ 1 เดือน ราคา 17,000 บาท

ถัดไปมีร้านเซเว่นฯ, คอนโดฯเบญจศรี, ร้าน 108 ช็อป, โครงการใหม่แกะกล่องคือ "ไอดีโอ โมบิ พญาไท" บนเนื้อที่ 1 ไร่เศษของค่ายอนันดาฯ สูง 24 ชั้น 1 อาคาร เปิดจองกุมภาพันธ์ มียอดขายกว่า 70% จาก 317 ยูนิต ราคาขายตก 138,000 บาท/ตร.ม. ตามแผนจะสร้างแล้วเสร็จต้นปี 2557

ใกล้ ๆ กันเป็นบิ๊กแบรนด์อีกราย "ดิ แอดเดรส พญาไท" ของค่ายเอเชี่ยนฯ Condo สร้างเสร็จพร้อมอยู่ กำลังปิดการขายคอนโดยูนิตสุดท้าย 141 ตร.ม. ราคา 18.5 ล้านบาท ทั้งนี้ทั้งนั้นมีห้องcondo แบบรีเซลเหลืออยู่บ้าง ขายราคา 6-8 ล้านบาท/ยูนิต ส่วนห้องแบบเช่าสนนราคา 30,000-50,000 บาท/เดือน...ขาดตัว

BTS ผุด รร.แลงแฮม

คอนโด ทำเล แยกพญาไท-เพชรบุรี

       มาที่ "แยกพญาไท-ถนนเพชรบุรี" ตลอด 2 ฝั่งคึกคักเห็นได้ชัด จากสี่แยกช่วงจุดเชื่อมบีทีเอส-แอร์พอร์ตลิงก์ มาทางฝั่ง "ถนนศรีอยุธยา" ติดกับโรงพยาบาลเดชา เป็นคอนโดหรูฯ "โนเบิล รีเวนต์" สูง 30 ชั้น 1 อาคาร 261 ยูนิต เปิดขายต้นปี 2553 ตอนนี้ขายราคาขยับ 1.2-1.3 แสนบาท/ตร.ม. กำลังก่อสร้างอยู่ ใกล้ ๆ กันมีอพาร์ตเมนต์ให้เช่าอีกหลายแห่ง

ติดบันไดรถไฟฟ้า ด้านซ้ายมือติดกับกรมปศุสัตว์ เป็นตึกแถวเก่า มีไปรษณีย์ราชเทวี, ร.ร.กวดวิชาครูภูมิ ฝั่งตรงข้ามเป็นที่ดินเปล่าล้อมรั้วของบีทีเอสกรุ๊ป ที่มีแผนจะสร้างโรงแรมแบรนด์ "แลงแฮม" คาดว่าจะเริ่มดำเนินการคอนโดหรูได้เร็ว ๆ นี้ มูลค่าลงทุนหลายพันล้านบาท ติดกันเป็นสำนักงานให้เช่า "พญาไท พลาซ่า" วิลล่า ราชเทวี ค่าเช่าแพงระยิบ
ก่อนจะบรรจบกับ "ถนนเพชรบุรี" และสถานีบีทีเอสราชเทวี จะมีcondoพร้อมอยู่ "วิลล่า ราชเทวี" ของค่ายทีซีซีฯ บริเวณด้านล่างมีซูเปอร์มาร์เก็ตชื่อดัง "แม็กซ์ แวลู" ไว้บริการ
เห็นแล้วต้องอิจฉา เพราะทั้ง 2 ตึกมีคนเข้าพักหนาแน่น ทั้งคนไทยและต่างชาติ มีห้องรีเซลอยู่หลายยูนิต ราคาตั้งแต่เริ่มต้น 5-10 ล้านบาท ขึ้นอยู่กับขนาดห้องคอนโด ส่วนแบบเช่ามีหลายราคาให้เลือก condo studio เริ่มต้น 22,000 บาท/เดือน คอนโดขนาดใหญ่ 70,000-80,000 บาท/เดือน


ขอขอบคุณ ข้อมูลจาก:คอลัมน์ เล็งทำเลโดย มิสเซอร์เวย์นสพ.ประชาชาติธุรกิจ

ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธานกรรมการบริหาร AREA 

(ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส) 

เปิดเผยว่า AREA สำรวจโครงการ อาคารชุด คอนโด ที่แล้วเสร็จในช่วงเวลา 8-48 เดือนล่าสุด ณ เดือนกุมภาพันธ์ 2555 เพื่อประเมินสถานการณ์การขาย การเปลี่ยนแปลงราคา ค่าเช่า และการเข้าอยู่อาศัย และอัตราผลตอบแทนในการลงทุน พบว่ามีจำนวนอาคารชุด คอนโด ที่สำรวจถึง 238 โครงการ ครอบคลุมหน่วยขาย 93,031 หน่วย

ทั้งนี้ ผลการสำรวจพบว่า ในจำนวน 93,031 หน่วยมีผู้เข้าอยู่แล้วถึง 65,493 หน่วย หรือ 70% ของทั้งหมด ในจำนวนนี้ เป็นห้องชุดที่มีผู้ซื้ออยู่อาศัยสูงถึง 48,319 หน่วย หรือประมาณ 74% ของผู้เข้าอยู่อาศัยแล้วเป็นผู้ซื้อ ที่เหลืออีกเพียง 26% หรือหนึ่งในสี่เป็นผู้เช่าอยู่อาศัย

ดังนั้น ในภาพรวมพบว่าห้องชุดทั้งหมดที่สำรวจ เป็นห้องชุดที่มีผู้ซื้ออยู่อาศัยเอง 52% เช่า 18% ที่เหลืออีก 30% ยังปล่อยว่างไว้ แม้แต่ห้องชุดที่สร้างเสร็จในเวลา 8-12 เดือน ก็มีผู้เข้าอยู่อาศัยมากพอสมควรแล้ว
จากข้อมูลดังกล่าว จึงอาจประมาณการได้ว่า สัดส่วน 62% ซื้ออยู่อาศัยเอง และ 38% เป็นการซื้อเพื่อการลงทุน (ขายต่อหรือให้เช่า) ซึ่งถือเป็นสัดส่วน 2 ต่อ 1 (ซื้ออยู่เองกับลงทุน)

ในแง่ผลตอบแทนการลงทุนห้องชุด condo พักอาศัยพบว่า ราคาคอนโด ห้องชุดเพิ่มขึ้นเฉลี่ยปีละ 4.9% ขณะที่อัตราผลตอบแทนจากการเช่าได้ปีละ 6.5% ทำให้อัตราผลตอบแทนโดยรวมกลายเป็น 11.4% ถือว่าเป็นอัตราที่น่าพึงพอใจ ดังนั้นจึงยังมีอุปสงค์หรือความต้องการซื้อห้องชุดประเภทนี้อยู่เป็นอันมาก

อย่างไรก็ตาม อัตราผลตอบแทนทั้งสองกรณีนี้ยังขึ้นอยู่กับระยะเวลาการอยู่อาศัย ขนาดห้อง เช่น ขนาดเล็ก กลาง ใหญ่ หรือห้องที่มี1-2-3 หรือมากกว่า 3 ห้องนอน หรือแตกต่างกันไปตามราคาขายเฉลี่ยต่อตารางเมตร ระยะทางที่ห่างจากสถานีรถไฟฟ้า และที่สำคัญยังแตกต่างไปตามทำเล

ทาง AREA ได้แยกทำเลการวิเคราะห์ออกเป็น 11 locationได้แก่ 

สีลม-สาทร 
ยานนาวา-สาธุประดิษฐ์ 
พระราม3-แม่น้ำ สุขุมวิทตอนต้น 
สุขุมวิทตอนปลาย พหลโยธิน-พญาไท 
รัชดา-ลาดพร้าว 
ธนบุรี-ตากสิน 
ปิ่นเกล้า-พระราม 8 รามคำแหง
แจ้งวัฒนะ-รามอินทรา

พบว่า นักลงทุนพึงให้ความสนใจต่อทำเลที่แตกต่างกันไปถึง 11 ทำเลในรายละเอียด เพราะบางทำเลมีผลการสำรวจที่แตกต่างไปจากทำเลอื่นอย่างชัดเจน ภาพรวมของสถานการณ์เป็นอย่างหนึ่ง

โดยรายละเอียดของแต่ละ location เช่น กรณีทำเลสุขุมวิทช่วงต้น มีค่าเช่าต่อตารางเมตรสูงสุดถึง 586 บาท ในขณะที่ย่านสีลม-สาทร กลับมีอัตราผลตอบแทนโดยรวมที่ต่ำมากเพียง 7.7%

          ดร.โสภณสรุปตอนท้ายว่า อาคารชุดคอนโดมิเนี่ยมพักอาศัยใจกลางเมืองยังไม่ล้นตลาด ยังมีผู้สนใจซื้อซึ่งเป็นกลุ่มเป้าหมายที่แท้ (ซื้ออยู่เอง) เป็นส่วนใหญ่ โอกาสที่จะพัฒนาห้องชุดประเภทนี้ออกขายยังมี ทั้งนี้ขึ้นอยู่กับทำเล location และองค์ประกอบอื่นในรายละเอียด