คอนโดมิเนี่ยม ยิ่งแรงแต่เสี่ยงจริงหรือ !

คอนโดมิเนี่ยมยิ่งแรงแต่เสี่ยงจริงหรือ !

          

ช่วงปลายปีที่ผ่านมามีส่วนช่วยผลักดันตลาดคอนโดมิเนียมให้วิ่งฉิวอยู่ในขณะนี้  แม้ว่าจะแผ่วลงไปบ้างในช่วงกลางปี หลังจากบ้านแนวราบเริ่มตั้งหลักได้อีกครั้ง ผนวกกับจำนวนซัพพลายที่เริ่มมีมากขึ้นจากการหนีตายของผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ที่ทิ้งแนวราบ หันมาลุยแนวสูงทำให้การขายเริ่มอืดลงไปบ้าง แต่โดยรวมๆ แล้วปีนี้ก็ยังเป็นปีของ คอนโดมิเนียมอย่างไม่ต้องสงสัย

ธำรง ปัญญาสกุลวงศ์ นายกสมาคมอาคารชุดไทย 

กล่าวว่า ในช่วงกลางปีถือเป็นช่วงที่ตลาดอสังหาริมทรัพย์ค่อนข้างซบเซาทำให้ผู้ประกอบการหลายรายต่างต้องเร่งออกมากระตุ้นด้วยการจัดกิจกรรมการตลาด โดยเฉพาะในตลาดคอนโดมิเนียม ซึ่งปีนี้คอนโดมิเนียมที่ขายดีจะอยู่ที่ไม่เกิน 1.5 ล้านบาท แต่ตลาดที่ชะลอตัวลงอยู่ที่ราคา 2-3 ล้านบาท และคอนโดมิเนียมระดับไฮเอนด์

อย่างไรก็ตาม ไม่ใช่ว่าคอนโดมิเนียมจะได้รับการตอบรับจากตลาดไปทั้งหมด เพราะในเมื่อคู่แข่งขันระดับบิ๊ก ๆ พร้อมเปิดหน้าชนขณะที่ผู้บริโภคเองก็ยังมีสถานะทางการเงินที่ไม่แข็งแรงมากพอ ด้วยปัจจัยลบทางเศรษฐกิจเป็นตัวฉุดรั้ง ผู้ประกอบการจึงต้องทำการบ้านและออกแรงมากยิ่งขึ้น เพื่อเอาชนะคู่แข่งในตลาด เรื่องนวัตกรรมของการอยู่อาศัย เรื่องของการกำหนดกลุ่มเป้าหมายที่ชัดเจนจึงกลายเป็นเรื่องสำคัญและเป็นกุญแจที่จะนำมาสู่ความสำเร็จในบั้นปลาย

ธงชัย ปิยสันติวงศ์ ผู้ช่วยประธานเจ้าหน้าที่กลุ่มพัฒนาธุรกิจ บริษัท พร็อพเพอร์ตี้เพอร์เฟค กล่าวว่า การเปิดตัวนวัตกรรมห้องชุดดีไซน์ใหม่ "มอฟฟ์ คอนโดมิเนียม หรือห้องชุดชั้นครึ่ง เมื่อปลายสัปดาห์ที่ผ่านมาได้รับความสนใจจากลูกค้าสูงมาก โดยมียอดขายภายในงานเป็นไปตามเป้าหมายที่ 700 ล้านบาท สะท้อนให้เห็นว่าตลาดคอนโดมิเนียมระดับราคา 1-3 ล้านบาท มีความต้องการสูงมาก แต่เป็นตลาดที่แข่งขันสูงเช่นกัน ซึ่งหากหาจุดที่แตกต่างได้ ก็มั่นใจว่าจะได้รับความสนใจ

สำหรับยอดขายในงานดังกล่าว มากถึง 80% เป็นยอดห้องชุดแบบมอฟฟ์ โดยจากการสำรวจความคิดเห็นลูกค้าส่วนใหญ่ ระบุว่า ต้องการคอนโดมิเนียมที่มีพื้นที่ไม่เล็กเกินไปส่วนบางกลุ่มต้องการห้องชุดที่มีบันได เพื่อให้ความรู้สึกเหมือนอยู่บ้าน แต่ที่ผ่านมาห้องชุดลักษณะนี้จะเป็นแบบดูเพล็กซ์ ซึ่งมีราคาสูงถึง 5-6 ล้านบาท เป็นระดับราคาที่คนมีบ้านหลังแรกเอื้อมถึงได้ยาก เมื่อเพอร์เฟคฯออกแบบมอฟฟ์ให้คล้ายดูเพล็กซ์ในราคา 2-4 ล้านบาททำให้ลูกค้าตัดสินใจได้ง่ายขึ้น โดยทำเลที่มียอดขายที่ดีสุด คือ เกษตร-นวมินทร์ และรัชดาภิเษก รองลงมาเป็น พหลโยธินและสุขุมวิท

ด้านตลาดในครึ่งปีหลัง เชื่อว่าคอนโดมิเนียมยังคงขยายตัวต่อเนื่องแม้จะมีกระแสข่าวว่าจะลดความร้อนแรงลง เพราะความไม่แน่นอนของผังเมืองทำให้ครึ่งปีแรกยังไม่มีการซื้อที่ดินใหม่ แต่ในความเป็นจริงแล้วผู้ประกอบการรายใหญ่มีที่ดินพร้อมพัฒนาอยู่แล้ว ขึ้นอยู่กับจะเปิดตัวในช่วงใด ส่วนตลาดบ้านแนวราบ คาดว่าจะฟื้นตัวได้จริงในช่วงไตรมาส 4 เพราะลูกค้าต้องการรอดูสถานการณ์น้ำท่วมก่อน

ขณะที่ โอภาส ศรีพยัคฆ์ กรรมการผู้จัดการ บริษัท แอล.พี.เอ็น. ดีเวลลอปเมนท์กล่าวว่า ตลาดครึ่งปีหลังคอนโดมิเนียมจะยังคงเป็นพระเอก โดย แอล.พี.เอ็น.ฯ เตรียมเปิดตัวอีก 4-5 โครงการทั้งในกรุงเทพมหานคร(กทม.) เช่น รามคำแหง 60/2 และต่างจังหวัดคาดว่าจะเปิดที่ จ.ชลบุรี อีก 1 โครงการ โดยปัจจัยที่ทำให้มั่นใจตลาดครึ่งปีหลังมากขึ้นเพราะเห็นบรรยากาศการซื้อขายในงานแคมเปญบิ๊กช็อกเมื่อปลายสัปดาห์ที่ลูกค้ากลุ่มที่อยู่จริง หรือเรียลดีมานด์ ให้ความสนใจมาก ทำให้มีลูกค้าจองซื้อโครงการรวม 3,500 ยูนิต คิดเป็นมูลค่า 5,000 ล้านบาท ในเวลา 4 วัน

"จากแคมเปญลุมพินีบิ๊กช็อก ที่บริษัทต้องการให้กลุ่มเป้าหมายระดับกลางถึงกลางล่าง เป็นเจ้าของบ้านหลังแรกได้ง่ายขึ้น ทำให้เห็นว่า ถ้าจับตรงจุดกลุ่มคนที่อยากมีบ้านแล้ว ไม่ว่าจะเศรษฐกิจจะเป็นอย่างไรหรือการเมืองจะมีปัญหาหรือไม่ คนกลุ่มนี้ก็จะตัดสินใจซื้อ" กรรมการผู้จัดการ บริษัท แอล.พี.เอ็น. กล่าว

อย่างไรก็ตาม ตลาดคอนโดมิเนียมจึงยังเป็นตลาดที่มีความเสี่ยงสูงกว่าการพัฒนาบ้านแนวราบ ยิ่งเมื่อมีคู่แข่งขันอยู่เต็มตลาดความเสี่ยงก็ยิ่งมีมากขึ้น โอกาสที่จะปั้นรายได้ให้เป็นไปตามเป้าหมายก็เริ่มน้อยลงไปด้วย ถ้าสังเกตให้ดีผู้ประกอบการระดับบิ๊กหลายรายจึงเริ่มปรับพอร์ต ไม่โหมคอนโดมิเนียมจนมากเกินไป และเริ่มไปหาโอกาสใหม่ๆ ในตลาดแนวราบ เจ้าตลาดบ้านแนวราบที่หันมารุกตลาดแนวสูงอย่างหนักในช่วง 1-2 ปีที่ผ่านมา อย่างพฤกษา เรียลเอสเตท ก็เริ่มคิดแตกต่างออกไปโดยการเริ่มชะลอการทำตลาดแนวสูงและหันมาจับตลาดแนวราบแทน

ประเสริฐ แต่ดุลยสาธิต กรรมการและรองกรรมการผู้จัดการ บริษัท พฤกษา เรียลเอสเตท กล่าวว่า แม้ว่าผู้ประกอบการส่วนใหญ่จะยังคงจับตลาดคอนโดมิเนียมในครึ่งปีหลัง แต่พฤกษาฯ จะบุกแนวราบ โดยจะเน้นทำเลที่แตกต่างจากเดิม หาตลาดใหม่ๆ เช่นการทำบ้านเดี่ยวราคา 5.6-5.7 ล้านบาท บนทำเลพัฒนาการ-ทองหล่อ เป็นต้น

ปัจจัยที่ทำให้พฤกษาฯ ต้องคิดต่าง เพราะมองว่าแนวราบจะเป็นตัวผลักดันยอดขายได้ดีกว่าแนวสูง ซึ่งหากจะวัดว่าใครจะแพ้หรือชนะได้ในปีนี้ต้องวัดกันที่ยอดขายแนวราบ แม้ว่าบ้านแนวราบจะได้รับผลกระทบจากน้ำท่วมเมื่อปลายปีที่ผ่านมาแต่ได้เริ่มฟื้นตัวมาตั้งแต่ปลายไตรมาสแรกแล้ว ส่วนทำเลที่น้ำไม่ท่วมยอดขายดีมาก ซึ่งครึ่งปีหลังบริษัทจะขยับมาบุกหนักบนทำเลโซนน้ำไม่ท่วม

การสวิตช์กลับสู่ตลาดแนวราบของบิ๊กอสังหาริมทรัพย์ ณ ขณะนี้ จึงเป็นการปรับสมดุลพอร์ตลงทุนเพื่อไม่ให้หนักไปด้านใดด้านหนึ่ง ซึ่งจะเสี่ยงเกินไปหากเกิดความผันผวนขึ้น และยังเป็นการหันไปปั๊มรายได้เร็วๆ จากแนวราบที่ตลาดแนวสูงอย่างคอนโดมิเนียมทำอย่างนั้นไม่ได้

ที่มา: หนังสือพิมพ์โพสต์ทูเดย์

นักเก็งกำไรคอนโด เฮหรือฟุบ !

นักเก็งกำไรธุรกิจคอนโดมิเนี่ยม

                  ช่วง 2-3 ปีที่ผ่านมา "ซิตี้ คอนโด" ถือว่าเป็นดาวรุ่งของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ หลายโครงการสามารถปิดการขายได้ภายในระยะเวลาอันรวดเร็ว ทำให้ผู้ประกอบการบิ๊กแบรนด์ปรับพอร์ตลงทุนผุดโครงการใหม่รับพฤติกรรมการซื้อ กลุ่มลูกค้าที่ซื้อมีทั้งซื้ออยู่อาศัยเอง (เรียลดีมานด์) แต่ขณะเดียวกันก็มีผู้บริโภคบางกลุ่มสบช่องกระแสบูม "คอนโด" ร่วมเข้าคิวรับใบจองห้องชุด ก่อนนำออกเร่ขายแข่งแบบไม่ทันข้ามวัน ฟันส่วนต่างกำไรตั้งแต่ 2 หมื่นบาทจนถึงหลักแสนบาท/หน่วย ขึ้นอยู่กับทำเลของห้องชุด เปิดออปชั่นให้ทั้งซื้อดาวน์-ซื้อสิทธิได้รับส่วนลด รวมทั้งประกาศหาลูกค้า (ซื้อ-ขาย) ทางอินเทอร์เน็ต

"แฟนคลับ" คอนโดแผลงฤทธิ์ยื้อการโอน

อย่างไรก็ตาม ในปีนี้แม้ตลาด condo หรือการเปิดตัวโครงการใหม่จะดูแผ่วลง ผู้ประกอบการมีความระมัดระวังมากขึ้น ที่ดินที่ซื้อในราคาที่เหมาะสมไม่ใช่หาซื้อได้ง่ายๆ ต้นทุนค่าก่อสร้างก็เพิ่มขึ้น อีกทั้งการเปิดตัวสินค้าใหม่ยังต้องแข่งกับซัพพลายเก่าในตลาดจากสินค้าที่เหลือขายในช่วง 2-3 ปีที่ผ่านมาในแต่ละโครงการ 10-20 % ขณะเดียวกันยังมีกลุ่มเก็งกำไรซื้อไว้นำมาขายแข่ง ในกรณีที่บางรายขายปล่อยสินค้าออกได้ก็ดีไป แต่ก็มีบางรายที่ซื้อไว้ 5 ยูนิต 10 ยูนิต ถึงเวลาขายต่อไม่ได้ก็ต้องทนฝืนผ่อนดาวน์ไปเรื่อยๆ รอจังหวะขายทำกำไร

เข็ดไหมค้ากำไรตอนขายดาวน์ ?

                 ตลาดคอนโดในปีนี้ถ้าตลาดดีจริงก็ขายหมดแต่ถ้าไม่ดีก็ลำบาก กลุ่มคนที่ซื้อเก็งกำไรทั้งระยะสั้นคือ ซื้อปุ๊บขายใบจองปั๊บ เริ่มเป็นไปได้ยากแล้วขณะที่กลุ่มคนที่ซื้อเก็งกำไรระยะกลางคือ ซื้อแล้วผ่อนดาวน์รอจังหวะขายเมื่องานก่อสร้างคืบหน้า กลุ่มนี้ยังพอมีเวลาที่จะวัดดวง

                เมื่อตลาดคอนโดเป็นการขายดีมานด์ล่วงหน้า รายได้จะเข้ามาก็ต่อเมื่อถึงขั้นตอนสร้างเสร็จแล้วส่งมอบ (โอนกรรมสิทธิ์) ให้ลูกค้า ถึงขั้นตอนนี้ สิ่งที่ปรากฏก็คือ

• ลูกค้ายื้อการโอน 
• บางรายยื่นขอสินเชื่อไม่ผ่านเจ้าของโครงการต้องนำกลับมาขายใหม่ 
• ในขณะเดียวกันก็มีลูกค้าบางรายต้องใช้วิธีการรวบเงินจอง 
• หรือเงินดาวน์จากโครงการหนึ่งมาโปะโครงการหนึ่งที่ครบกำหนดผ่อนดาวน์สิ้นสุดต้องโอนกรรมสิทธิ์ ตามสัญญาจะซื้อจะขาย 

              ในกรณีหลังนี้เกิดขึ้นกับลูกค้ารายที่ซื้อห้องชุดมากว่าหนึ่งโครงการจากผู้ประกอบการเดียวกัน ที่ผู้ประกอบการเจ้าของโครงการเรียกลูกค้ากลุ่มนี้ว่า "แฟนคลับ" นั่นเอง

ในลักษณะการลงทุนหรือเก็งกำไรคอนโด ของกลุ่มแฟนคลับ จะมีรูปแบบการ ซื้อ-ขาย เก็งกำไรคอนโด ตั้งแต่ซื้อขายใบจอง, ขายดาวน์, ซื้อแล้วเอาไปขายเอง, ฝากSaleขาย, ซื้อตอนเริ่มก่อสร้างขายตอนสร้างเสร็จ ไปจนถึงซื้อให้คนเช่าในระยะยาว ในทุกรูปแบบ ซึ่งก่อให้เกิดความต้องการเทียมขึ้นจากการคาดเดาตลาด ส่งผลให้ราคาคอนโดสูงกว่าที่เป็นจริงอย่างไม่มีเหตุผล ตารางเมตรละหลายหมื่นบาท
เพราะการขายคอนโดแบบล่วงหน้ามุ่งเน้นยอดขายเป็นหลัก โดยไม่ได้เน้นการให้ข้อมูลที่เป็นจริงทั้งหมดของโครงการ 

• หลายโครงการไม่ให้ลูกค้าดูผังโครงการ หรือปรับเปลี่ยนผังในภายหลัง
• การบอกจำนวนที่จอดรถที่ไม่แน่นอน
• ปิดบังข้อเสียต่างๆ 
• สร้างการรับรู้ในแบรนด์สินค้าเป็นสินค้าไฮเอนด์ หรู หรา ฯลฯ
• และจนถึงปัจจุบันยังไม่มีหน่วยงานใดๆ ของรัฐเข้ามาดูแล 
• การจัดแคมเปญเพื่อกระตุ้นการตัดสินใจของผู้บริโภคและสัญญาที่ไม่เป็นธรรมก็ทำให้หมดสิทธิต่อรอง ถ้าไม่ตรวจสอบให้รอบคอบ ถี่ถ้วน ราคาคอนโดก็จะไม่ต่างจากหุ้นที่ถูกปั่นขึ้นไป จนวันหนึ่งจะถูกทุบราคาลง 

จะว่าไปในแง่ของผู้ประกอบการ หรือผู้ลงทุน ตลาดอสังหาริมทรัพย์นั้นเกือบถูกผูกขาดโดยกลุ่มบริษัทใหญ่ๆ ไม่กี่กลุ่ม ทำให้จริงๆ แล้วแทบไม่มีการแข่งขันในแง่ของตัวสินค้าเลย หรือหากจะมีก็เป็นเพียงแค่ดีไซน์ภายนอก ผู้ลงทุนบางกลุ่มก็ย้ายฐานจากบ้านเดี่ยวหรือทาวน์เฮ้าส์มาลงcondoผสมโรงด้วย จึงเกิดการลดราคา แจกแถมโปรโมชั่นกันมโหฬารในตลาด มีบริษัทใหญ่ในปัจจุบันที่ลงทุนกับโครงการขนาดใหญ่เกินตัว โดยที่ไม่มีสภาพคล่องเพียงพอ จึงต้องจับตามองกันต่อไปถึงทางออกของการหาแหล่งเงินทุนสนับสนุนรวมถึงผู้ร่วมทุนใหม่

ท่ามกลางการจับจ้องของหน่วยงานภาครัฐถึงปัญหาฟองสบู่ในตลาดอสังหาฯ "คอนโด" จะกลายเป็นกับดักธุรกิจทั้งที่เกิดขึ้นกับผู้ประกอบการเจ้าของโครงการ และขาช้อป แฟนคลับ นักเก็งกำไรที่ตกหลุมพรางตัวเอง เพราะขายต่อกินส่วนต่างกำไรไม่ได้สินค้าติดมือปล่อยไม่ออก ไม่มีกำลังพอที่จะผ่อนต่อ...ถูกเจ้าของโครงการบีบให้โอนกรรมสิทธิ์ ที่อาจเกิดปัญหาข้อพิพาทระหว่างผู้ซื้อกับผู้ขายได้

ที่มา: http://www.bangkokbiznews.com

ทำเลทอง ยอดนิยม "ร.ร.กวดวิชา-คอนโดฯหรู"

สุดยอดทำเล "ร.ร.กวดวิชา-คอนโดฯหรู"

          

ทำเลติดรถไฟฟ้า BTS,MRT เพิ่มความสะดวกสบาย

            ทำเล"พญาไท" วันนี้กลายเป็นทำเลมาแรงไม่แพ้ย่านใจกลางเมือง ถนนสายนี้ไม่เพียงเป็นจุดต่อเชื่อมการเดินทางรถไฟฟ้า 2 สาย "บีทีเอส-แอร์พอร์ตเรลลิงก์" ที่มีคนหมุนเวียนเปลี่ยนผ่านวันละเป็นหมื่น ๆ คน กลุ่มแบรนด์ชั้นนำอสังหาฯแย่งจับจองก่อน

              จุดเด่นยังเป็น "ทำเลทอง" โรงเรียนกวดวิชาชื่อดังหลากหลายสถาบันที่แตกสาขามาจาก "สยามสแควร์-อนุสาวรีย์ชัยฯ" โดยมี "เคมี อ.อุ๊" โรงเรียนกวดวิชาเลื่องชื่อ ทุ่มเม็ดเงินร่วม 1,000 ล้านบาท จุดพลุสร้างศูนย์รวมโรงเรียนกวดวิชาชื่อดังภายใต้ "ตึกวรรณสรณ์" บนพื้นที่กว่า 2 ไร่ บริเวณหัวมุมสี่แยกพญาไทเมื่อ 5-6 ปีที่ผ่านมา สถานที่แห่งนี้ลูกศิษย์ลูกหารวมถึงผู้ปกครองเรียกสั้น ๆ กันว่า "อุ๊แลนด์"

ร.ร.กวดวิชา-คอนโดฯตรึม !!

          จากการลงพื้นที่สำรวจภาคสนาม นอกจาก "อุ๊แลนด์" ของ "อนุสรณ์-อุไรวรรณ ศิวะกุล" แล้ว พบว่าโรงเรียนกวดวิชาพยายามแทรกซึมเข้ามาเปิดสาขา ทั้งเช่าตึกแถวเก่า และพื้นที่ส่วนพลาซ่าในคอนโดมิเนียมอีกนับไม่ถ้วนแบรนด์
          แน่นอนว่า กลุ่มดีเวลอปเปอร์บิ๊กแบรนด์ Condo หลายค่ายเข้ามาปักหลักพัฒนาโครงการคอนโดฯในแนวรถไฟฟ้าอย่างคึกคัก เอ่ยชื่อมีทั้งค่ายทีซีซี แคปปิตอล แลนด์ ของเสี่ยเจริญ สิริวัฒนภักดี, กลุ่มอนันดาดีเวลลอปเม้นท์, กลุ่ม ซี.พี.แลนด์ ของเสี่ยธนินท์ เจียรวนนท์, กลุ่มเมเจอร์ดีเวลลอปเม้นท์ ของตระกูลพูลวรลัก ษณ์, ค่ายโนเบิล ดีเวลลอปเมนท์, กลุ่มบีทีเอสกรุ๊ป ของ เสี่ยคีรี กาญจนพาสน์ รับรองว่าการแข่งขันเพื่อช่วงชิงทำเลทองนี้ไม่มีที่สิ้นสุดแน่นอนฯลฯ

Location "แยกพญาไท" ทำเลทองทางเลือกที่ขาดไม่ได้...ติวเตอร์

ทำเล กวดวิชา ยอดนิยม

              บริเวณ "สี่แยกพญาไท" มุ่งหน้าไปอนุสาวรีย์ชัยฯ บริเวณแยกจะเป็นแหล่งชุมทางของโรงเรียนกวดวิชาประชันหน้ากัน หัวมุมซ้ายมือเป็นศูนย์รวมนักศึกษา "แบ๊บติสต์-BSC" สอนภาษาอังกฤษ จีน 
ญีปุ่น เกาหลี
ฝั่งตรงข้ามเป็น "โรงเรียนวรรณสรณ์" location ติดกับสถานีบีทีเอสจะเป็น "โรงเรียนครูสมศรี" เจ้าเก่าในย่านนี้ ถัดมาเป็นคอนโดฯ "โนเบิลเฮ้าส์ พญาไท" ที่ปัจจุบันมีสถาบันกวดวิชาชื่อดัง "English Parks" มาเช่าเปิดสาขาใหม่

ส่วนห้องเช่ามีระดับราคา 2-3 หมื่นบาท/เดือน ติดกันเป็น "ออนดีมานด์-เอเลเวล-ร.ร.กวดวิชาก้าวใหม่ใฝ่รู้" (Further) ที่เช่าห้องแถวคนละ 2-4 ห้อง เปิดสาขาเมื่อ 1-2 ปีที่ผ่านมา

ค่ายเมเจอร์ผุด "M พญาไท" สู้ไม่ถอยย้ำทำเลดีมีชัยกว่าครึ่ง

ที่ไม่พลาดคือ คอนโดฯหรูกลุ่มเมเจอร์ "M พญาไท" มูลค่ากว่า 2,000 ล้านบาท เปิดขายปีที่แล้ว เหลือขายกว่า 20% ขอบอกว่ามีคอนโดหรูห้องเพนต์เฮาส์ 1 ยูนิต จาก 291 ยูนิต ราคาขยับเพิ่ม 2 หมื่นบาท จาก 1.2 เป็น 1.4 แสนบาท/ตร.ม. เริ่มต้น 6.2-20 ล้านบาท/ยูนิต ตัดสินใจซื้อช่วงนี้ฟรี ! เฟอร์นิเจอร์ บวกแพ็กเกจมูลค่าสูงสุด 9 แสนบาท ก่อนจะปิดท้ายช่วงนี้ที่ "เซ็นจูรี่ มูฟวี่ พลาซ่า" ของกลุ่มเมเจอร์ฯที่ลงทุนมาหลายปี ปัจจุบันกลายเป็นแหล่งทำเลช็อปปิ้งและดูหนังทั้งวัยรุ่นวัยทำงาน สูงขึ้นไปที่ชั้น 7 เป็นแหล่งรวมโรงเรียนกวดวิชาอีกแห่ง

"ไอดีโอ" ยึดริม ถ.ศรีอยุธยา

ทำเลทอง คอนโด 2555

           กลับมาที่สี่แยกพญาไท โฟกัสที่ตึก ซี.พี. เลี้ยวซ้ายแยกพญาไทไปตาม "ถนนศรีอยุธยา" โครงการพัฒนาจะคึกคัก ฝั่งตรงข้าม ร.ร.สันติราษฎร์ฯ มีคอนโดฯรุ่นบุกเบิก "พญาไทเพลส" เปิดมา 14-15 ปี ยังมีห้องคอนโดเหลือขายและเช่า ห้องคอนโดมิเนี่ยมสำหรับขาย 30 ตร.ม. ราคา 2.95 ล้านบาท ห้องใหญ่ 75 ตร.ม. ราคา 6.2 ล้านบาท ส่วนห้องเช่าทำสัญญา 1 ปีอยู่ที่ 12,000 บาท/เดือน, 6 เดือน ขายราคา 13,000 บาท/เดือน, 3 เดือน ราคา 15,000 บาท/เดือน, 2 เดือน ราคา 16,000 บาท/เดือน และ 1 เดือน ราคา 17,000 บาท

ถัดไปมีร้านเซเว่นฯ, คอนโดฯเบญจศรี, ร้าน 108 ช็อป, โครงการใหม่แกะกล่องคือ "ไอดีโอ โมบิ พญาไท" บนเนื้อที่ 1 ไร่เศษของค่ายอนันดาฯ สูง 24 ชั้น 1 อาคาร เปิดจองกุมภาพันธ์ มียอดขายกว่า 70% จาก 317 ยูนิต ราคาขายตก 138,000 บาท/ตร.ม. ตามแผนจะสร้างแล้วเสร็จต้นปี 2557

ใกล้ ๆ กันเป็นบิ๊กแบรนด์อีกราย "ดิ แอดเดรส พญาไท" ของค่ายเอเชี่ยนฯ Condo สร้างเสร็จพร้อมอยู่ กำลังปิดการขายคอนโดยูนิตสุดท้าย 141 ตร.ม. ราคา 18.5 ล้านบาท ทั้งนี้ทั้งนั้นมีห้องcondo แบบรีเซลเหลืออยู่บ้าง ขายราคา 6-8 ล้านบาท/ยูนิต ส่วนห้องแบบเช่าสนนราคา 30,000-50,000 บาท/เดือน...ขาดตัว

BTS ผุด รร.แลงแฮม

คอนโด ทำเล แยกพญาไท-เพชรบุรี

       มาที่ "แยกพญาไท-ถนนเพชรบุรี" ตลอด 2 ฝั่งคึกคักเห็นได้ชัด จากสี่แยกช่วงจุดเชื่อมบีทีเอส-แอร์พอร์ตลิงก์ มาทางฝั่ง "ถนนศรีอยุธยา" ติดกับโรงพยาบาลเดชา เป็นคอนโดหรูฯ "โนเบิล รีเวนต์" สูง 30 ชั้น 1 อาคาร 261 ยูนิต เปิดขายต้นปี 2553 ตอนนี้ขายราคาขยับ 1.2-1.3 แสนบาท/ตร.ม. กำลังก่อสร้างอยู่ ใกล้ ๆ กันมีอพาร์ตเมนต์ให้เช่าอีกหลายแห่ง

ติดบันไดรถไฟฟ้า ด้านซ้ายมือติดกับกรมปศุสัตว์ เป็นตึกแถวเก่า มีไปรษณีย์ราชเทวี, ร.ร.กวดวิชาครูภูมิ ฝั่งตรงข้ามเป็นที่ดินเปล่าล้อมรั้วของบีทีเอสกรุ๊ป ที่มีแผนจะสร้างโรงแรมแบรนด์ "แลงแฮม" คาดว่าจะเริ่มดำเนินการคอนโดหรูได้เร็ว ๆ นี้ มูลค่าลงทุนหลายพันล้านบาท ติดกันเป็นสำนักงานให้เช่า "พญาไท พลาซ่า" วิลล่า ราชเทวี ค่าเช่าแพงระยิบ
ก่อนจะบรรจบกับ "ถนนเพชรบุรี" และสถานีบีทีเอสราชเทวี จะมีcondoพร้อมอยู่ "วิลล่า ราชเทวี" ของค่ายทีซีซีฯ บริเวณด้านล่างมีซูเปอร์มาร์เก็ตชื่อดัง "แม็กซ์ แวลู" ไว้บริการ
เห็นแล้วต้องอิจฉา เพราะทั้ง 2 ตึกมีคนเข้าพักหนาแน่น ทั้งคนไทยและต่างชาติ มีห้องรีเซลอยู่หลายยูนิต ราคาตั้งแต่เริ่มต้น 5-10 ล้านบาท ขึ้นอยู่กับขนาดห้องคอนโด ส่วนแบบเช่ามีหลายราคาให้เลือก condo studio เริ่มต้น 22,000 บาท/เดือน คอนโดขนาดใหญ่ 70,000-80,000 บาท/เดือน


ขอขอบคุณ ข้อมูลจาก:คอลัมน์ เล็งทำเลโดย มิสเซอร์เวย์นสพ.ประชาชาติธุรกิจ

ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธานกรรมการบริหาร AREA 

(ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส) 

เปิดเผยว่า AREA สำรวจโครงการ อาคารชุด คอนโด ที่แล้วเสร็จในช่วงเวลา 8-48 เดือนล่าสุด ณ เดือนกุมภาพันธ์ 2555 เพื่อประเมินสถานการณ์การขาย การเปลี่ยนแปลงราคา ค่าเช่า และการเข้าอยู่อาศัย และอัตราผลตอบแทนในการลงทุน พบว่ามีจำนวนอาคารชุด คอนโด ที่สำรวจถึง 238 โครงการ ครอบคลุมหน่วยขาย 93,031 หน่วย

ทั้งนี้ ผลการสำรวจพบว่า ในจำนวน 93,031 หน่วยมีผู้เข้าอยู่แล้วถึง 65,493 หน่วย หรือ 70% ของทั้งหมด ในจำนวนนี้ เป็นห้องชุดที่มีผู้ซื้ออยู่อาศัยสูงถึง 48,319 หน่วย หรือประมาณ 74% ของผู้เข้าอยู่อาศัยแล้วเป็นผู้ซื้อ ที่เหลืออีกเพียง 26% หรือหนึ่งในสี่เป็นผู้เช่าอยู่อาศัย

ดังนั้น ในภาพรวมพบว่าห้องชุดทั้งหมดที่สำรวจ เป็นห้องชุดที่มีผู้ซื้ออยู่อาศัยเอง 52% เช่า 18% ที่เหลืออีก 30% ยังปล่อยว่างไว้ แม้แต่ห้องชุดที่สร้างเสร็จในเวลา 8-12 เดือน ก็มีผู้เข้าอยู่อาศัยมากพอสมควรแล้ว
จากข้อมูลดังกล่าว จึงอาจประมาณการได้ว่า สัดส่วน 62% ซื้ออยู่อาศัยเอง และ 38% เป็นการซื้อเพื่อการลงทุน (ขายต่อหรือให้เช่า) ซึ่งถือเป็นสัดส่วน 2 ต่อ 1 (ซื้ออยู่เองกับลงทุน)

ในแง่ผลตอบแทนการลงทุนห้องชุด condo พักอาศัยพบว่า ราคาคอนโด ห้องชุดเพิ่มขึ้นเฉลี่ยปีละ 4.9% ขณะที่อัตราผลตอบแทนจากการเช่าได้ปีละ 6.5% ทำให้อัตราผลตอบแทนโดยรวมกลายเป็น 11.4% ถือว่าเป็นอัตราที่น่าพึงพอใจ ดังนั้นจึงยังมีอุปสงค์หรือความต้องการซื้อห้องชุดประเภทนี้อยู่เป็นอันมาก

อย่างไรก็ตาม อัตราผลตอบแทนทั้งสองกรณีนี้ยังขึ้นอยู่กับระยะเวลาการอยู่อาศัย ขนาดห้อง เช่น ขนาดเล็ก กลาง ใหญ่ หรือห้องที่มี1-2-3 หรือมากกว่า 3 ห้องนอน หรือแตกต่างกันไปตามราคาขายเฉลี่ยต่อตารางเมตร ระยะทางที่ห่างจากสถานีรถไฟฟ้า และที่สำคัญยังแตกต่างไปตามทำเล

ทาง AREA ได้แยกทำเลการวิเคราะห์ออกเป็น 11 locationได้แก่ 

สีลม-สาทร 
ยานนาวา-สาธุประดิษฐ์ 
พระราม3-แม่น้ำ สุขุมวิทตอนต้น 
สุขุมวิทตอนปลาย พหลโยธิน-พญาไท 
รัชดา-ลาดพร้าว 
ธนบุรี-ตากสิน 
ปิ่นเกล้า-พระราม 8 รามคำแหง
แจ้งวัฒนะ-รามอินทรา

พบว่า นักลงทุนพึงให้ความสนใจต่อทำเลที่แตกต่างกันไปถึง 11 ทำเลในรายละเอียด เพราะบางทำเลมีผลการสำรวจที่แตกต่างไปจากทำเลอื่นอย่างชัดเจน ภาพรวมของสถานการณ์เป็นอย่างหนึ่ง

โดยรายละเอียดของแต่ละ location เช่น กรณีทำเลสุขุมวิทช่วงต้น มีค่าเช่าต่อตารางเมตรสูงสุดถึง 586 บาท ในขณะที่ย่านสีลม-สาทร กลับมีอัตราผลตอบแทนโดยรวมที่ต่ำมากเพียง 7.7%

          ดร.โสภณสรุปตอนท้ายว่า อาคารชุดคอนโดมิเนี่ยมพักอาศัยใจกลางเมืองยังไม่ล้นตลาด ยังมีผู้สนใจซื้อซึ่งเป็นกลุ่มเป้าหมายที่แท้ (ซื้ออยู่เอง) เป็นส่วนใหญ่ โอกาสที่จะพัฒนาห้องชุดประเภทนี้ออกขายยังมี ทั้งนี้ขึ้นอยู่กับทำเล location และองค์ประกอบอื่นในรายละเอียด

การเลือกทำเลห้องในคอนโด

คอนโดกับการเลือกทำเล

    

               การเลือกห้องก็เหมือนการเลือกทำเลแหละครับ ในคอนโดหลังหนึ่งๆ จะมีห้องที่ดีที่สุดไปจนถึงแย่ที่สุด คละกันไป ห้องที่ดีก็คือห้องที่ทิศทางเหมาะสม เปิดหน้าต่างแล้วรับลมเย็น ไม่โดนแดดส่อง มองออกนอกห้องเห็นวิวสวยงาม ไม่โดนบล๊อก ไม่เจอวิวอุจาดตา ตำแหน่งห้องไม่ใกล้หรือไกลลิฟท์เกินไป ไม่ติดห้องขยะ ห้องไฟฟ้าหรือห้องน่ากลัวอื่นๆ เข้ามาดูในห้องก็มีการแปลนภายในอย่างดี พื้นที่ใช้สอยจัดวางลงตัว ไม่มีซอกมุมไร้ประโยชน์ หรือมีแต่ทางเดินเปลืองเนื้อที่ หัวนอนไม่หันหัวไปทิศต้องห้าม ห้องน้ำมีหน้าต่างเปิดสู่ภายนอกไม่อับชื้น ฯลฯ

การเลือกห้องที่ดีในคอนโดนั้นทำให้ได้เปรียบคนอื่นในการขายต่อ ทำให้ขายง่ายได้ราคาดี หรือปล่อยเช่าก็จะง่ายและเร็ว เพราะใครๆย่อมอยากอยู่ห้องสวยๆมุมดีๆทั้งนั้นจริงไหมครับ

สำหรับคอนโดเก่า หรือคอนโดสร้างเสร็จแล้ว การเลือกห้องนั้นไม่ยากเพราะเราสามารถเข้าไปสัมผัสตัวโครงการและภายในห้อง ของจริงเพื่อการพิจารณาตัดสินใจเลือกได้ง่าย แต่สำหรับคอนโดที่ยังไม่ได้สร้าง ตอนเปิดขายได้เห็นแต่โบรชัวร์สวยหรู มองไปที่ site เจอแต่ความว่างเปล่า การเลือกห้องต้องใช้จินตนาการประกอบกับความชำนาญสูง ซึ่งหลังจากเพื่อนๆอ่าน blog นี้ของผมแล้วจะต้องทำได้แน่นอน ฮ่าๆ

เราจะมาดูในรายละเอียดกัน

คอนโดหันทิศไหนดีที่สุด?

ประเทศไทยนั้นมีลมมรสุมพัดเข้ามาทางทิศใต้-ตะวันตก ราวๆ 8 เดือน และมีลมพัดมาจากทิศเหนือ-ตะวันออก 3-4เดือน ส่วนทิศทางแดดจะอ้อมใต้ในฤดูหนาว และค่อยๆเคลื่อนมาอยู่กลางหัวกบาลในฤดูร้อนแล้วสรุปว่า

 เลือกคอนโดด้านทิศไหนดี ??

คำตอบ คือ ไม่มีทิศไหนที่ดีที่สุดสำหรับทุกคนหรอกครับ บางคนชอบทิศเหนือ เพราะหน้าต่างจะได้ร่มเงาตลอด แต่บางคนก็ไม่ชอบ เพราะปลูกต้นไม้ที่ระเบียงแล้วไม่ค่อยโต ตากผ้าไม่ค่อยแห้ง ลมก็ไม่เข้า บางคนชอบทิศใต้เพราะลมพัดเย็นสบายทั้งปี แต่ก็ต้องแลกกับการที่แดดจะส่องเข้าห้องบ้าง แต่ทิศที่ทุกคนเห็นพ้องต้องกันว่าควรหลีกเลี่ยง ก็คือทิศตะวันตก เพราะมันร้อนนรกแตกจริงๆครับ ที่จริงทิศตะวันออกก็ร้อนเหมือนกันแต่ร้อนน้อยกว่า แต่บางคนก็ไม่ชอบทิศตะวันออกเพราะเป็นคนนอนตื่นสาย ไม่ชอบให้แดดส่องตัว ดังนั้นขอสรุปว่า เลือกทิศไหนก็ได้ แล้วแต่ Lifestyle ของแต่ละคน แต่ควรหลีกเลี่ยงทิศตะวันตกเป็นดีที่สุดครับ

ความเห็นผม ผมชอบห้องที่หันทิศใต้ รองลงมาคือทิศเหนือ

อย่าง ไรก็ดี สิ่งที่มีความสำคัญมากกว่าทิศ ก็คือ วิว ถึงแดดจะแยงตา เราใช้ม่านกันได้ ถึงลมไม่พัด เราเปิดพัดลมได้ อากาศร้อนเราเปิดแอร์ได้ ทุกอย่างที่เป็นความไม่สบายตัว เราใช้เทคโนโลยีเข้าแก้ไขได้

แต่ถ้าห้องวิวห่วยเราไม่สามารถใช้อะไรมาเป็นตัวช่วยได้นะครับ

นั่นแน่ บางคนคงนึกในใจ ทำไมจะไม่ได้ ก็เอาวอลเปเปอร์ลายตึกสวยๆมาติดกระจกสิ!

ส่วนใหญ่ในการพิจารณาเลือกซื้อห้องไม่ว่าจะเป็นมือ1หรือมือ2 คำถามแรกๆคือ "วิวบล็อกหรือเปล่า?"
ยิ่ง เป็นคอนโดที่ทำเลไม่ดีนัก ถ้าวิวบล็อกอีกก็จบเห่ ขายยากสุดๆครับ เพราะใครๆก็อยากอยู่ในห้องที่เปิดหน้าต่างออกไปเจอโล่งๆทั้งนั้น ถึงไม่มีอะไรให้ดูมาก ขออย่าโดนบังวิวด้วยผนังตึกข้างๆก็พอ

ดังนั้นวิวจึงสำคัญกว่าทิศ โดยเฉพาะอย่างยิ่งคอนโดที่อยู่ติดแม่น้ำ สวนสาธารณะสีเขียว หรือมองออกมาเห็น skyline กรุงเทพฯอันสวยงาม ต่อให้อยู่ทิศตะวันตก ก็ต้องเลือกด้านนี้ไว้ก่อน เรื่องร้อนไว้แก้ทีหลัง

แหมซื้อคอนโดมิเนียมริมน้ำแล้วมองไม่เห็นแม่น้ำ ก็อย่าซื้อเลยดีกว่า จริงแมะ

พึงระลึกว่า ห้องวิวดี ขายต่อง่ายกว่าห้องลมดีครับ
ห้องที่มองออกมาเห็นสวนหย่อมหรือสระว่ายน้ำก็จัดว่าเป็นห้องที่ดี เพราะจะได้ทัศนียภาพเพลินตาเพลินใจ ผู้คนชอบดูสาวๆนุ่งบิกินี่ว่ายน้ำ (ผมก็ชอบ อิอิ) แต่ควรเป็นคอนโดเกรด A ยูนิตน้อยๆนะครับถึงจะเจอบิกินี่ ถ้าคอนโดเกรด B,C ที่เน้นกลุ่มเป้าหมายแนวครอบครัวๆ ตึกนึงมี 500 ห้องขึ้นไป (เช่น ศุภาลัย, LPN) แบบนี้สระว่ายน้ำจะเต็มไปด้วยเด็กตัวเล็กตัวน้อยที่ส่งเสียงเจี๊ยวจ๊าว น่ารำคาญเป็นที่สุด

ถ้าคอนโดที่คุณสนใจ เป็นคอนโดแบบ Low-rise คือสูงไม่เกิน 8 ชั้น และอยู่ในสภาพแวดล้อมงั้นๆ รอบตัวมีแต่บ้านๆตึกๆ แบบนี้ก็คงไม่ต้องไปสนใจเรื่องวิวมากนัก เอาแค่ไม่หันหน้าไปเจอพวก วัด เมรุเผาศพ หม้อแปลงไฟฟ้า อู่พ่นสีรถ หรือกองขยะก็พอ กลับไปเน้นทิศทางแดดลมดีกว่า

คอนโดหลายแห่ง ขายดีแต่มีห้องเหลือค้างโครงการ ก็มักจะเป็นห้องแบบที่วิวเป็นทัศนะอุจาดอย่างที่ว่า ดังนั้นการซื้อคอนโดที่เหลืออยู่เป็นห้องท้ายๆ ต้องระวังให้ดี ดูให้ละเอียด มันต้องมีข้อด้อยอะไรซักอย่างที่ทำให้ห้องนี้ขายไม่ออก

คอนโดที่อยู่ติดถนนใหญ่ ห้องที่หันออกสู่ถนน ควรคำนึงถึงเสียงรบกวน ฝุ่นละออง ควันพิษจากท่อไอเสียด้วยนะครับ โดยเฉพาะชั้นล่างๆ ถ้าเลี่ยงได้ควรเลี่ยง เลือกห้องที่หันไปด้านอื่นดีกว่า

คอนโดเกรด A ที่นึง อยู่ติดถนนใหญ่ติดBTSซึ่งเป็นช่วงสับหลีกพอดี เสียงจะดังสนั่นทุกครั้งที่รถไฟฟ้าวิ่งผ่าน ห้องที่หน้าต่างหันมาทางด้านรางรถไฟฟ้า แทบจะอยู่กันไม่ได้ เพราะมีเสียงกึงกังๆทุกๆ 5 นาที ทำให้ราคาเช่าห้องในด้านนี้ตกมากกว่าด้านอื่น รวมทั้งราคาขายต่อด้วยเช่นกัน ขายก็ยาก ปล่อยเช่าก็ยาก แม้ว่าปล่อยเช่าได้แล้ว ไม่นานผู้เช่าก็จะขอย้ายออกไปอยู่ห้องด้านอื่นของตึก ลูกบ้านที่เดือดร้อนต้องหาวิธีแก้ไข เช่น ยอมเสียเงินเปลี่ยนหน้าต่างกระจกเป็นกระจก2ชั้น insulated glass แต่ก็ช่วยอะไรไม่ค่อยได้ เสียงลดไปไม่ถึง 20% ถึงจะร้องเรียนไปยังบริษัทรถไฟฟ้า ก็ไม่ได้รับการแก้ไขอะไรมากนัก โชคดีที่โครงการนี้อยู่ในทำเลที่ดีมากๆ อย่างน้อยก็ยังพอจะมีสภาพคล่องในการขายและให้เช่าอยู่พอสมควร

ตำแหน่งห้องตรงไหนดี

หลังจากเลือกทิศทาง เลือกด้านที่เหมาะสมได้แล้ว เราก็มาดูตำแหน่งห้องในแต่ละชั้นกันบ้างว่าควรเลือกห้องแบบไหน ผมมีข้อแนะนำดังนี้


อย่าเลือกห้องที่อยู่ใกล้ลิฟท์เกินไป เพราะจะมีเสียงรบกวนจากการใช้งาน ทั้งลิฟท์ ทั้งคน ลิฟท์คอนโดบางแห่งผนังรอบช่องลิฟท์เป็นก่ออิฐไม่ได้หล่อคอนกรีต เสียงลิฟท์วิ่งขึ้นลง ดังลอดมาถึงห้องพักได้ก็มี ยิ่งห้องที่เป็นทางสามแพร่ง ออกจากโถงลิฟท์แล้วเจอประตูเข้าห้องเป๊ะ นี่ควรหลีกเลี่ยงเป็นอย่างยิ่ง เพราะไม่ดีทั้งฮวงจุ้ยและเสียความเป็นส่วนตัวครับ

แต่บางทีห้องที่ ไกลลิฟท์มากๆ ก็เมื่อยขาเวลาเดินเหมือนกัน ยิ่งคอนโดที่ corridor ยาวๆ เดินกันขาลากเลย ดังนั้น เอาห้องที่อยู่กลางๆดีที่สุด

condodd

อย่าซื้อห้องใกล้หรือตรงข้ามห้องขยะ

ทุกคอนโดต้องมีห้องขยะ ถ้าไม่มีเป็นห้องเฉพาะ ก็มักจะวางกันในโถงบันได หรือโถงลิฟท์ขนของ การอยู่ห้องตรงข้ามห้องขยะ ถือเป็นฝันร้ายของการอยู่คอนโดอย่างแท้จริง เพราะต่อให้ออกแบบได้มิดชิดแค่ไหน ก็มีโอกาสที่กลิ่นไม่พึงประสงค์จะเล็ดลอดออกมาให้ชื่นชม ไหนจะเสียงปิดเปิดประตูอีก ทั้งเจ้าของห้อง ทั้งแม่บ้านที่มาเก็บรวมรวมขยะ วันนึงๆต้องมีหลายรอบ อยู่ไม่มีความสุขแน่ครับ แถมขายต่อก็ยาก

การออกแบบที่ดี สถาปนิกควรจัดห้องขยะให้ไปอยู่ในส่วน service core หรือในพื้นที่ที่ไม่ต่อเนื่องกับทางสัญจร ซึ่งระยะหลังจะเริ่มทำกันมากขึ้น สงสัยโดนฝ่ายการตลาดบ่นเยอะ

ถ้าเลือกได้ เลือกห้องที่ประตูไม่ตรงกับห้องตรงข้าม จะทำให้ได้ privacy ในการอยู่อาศัย คอนโดที่พิถีพิถันในการออกแบบจะขยับประตูห้องพักให้เยื้องไปมาไม่ตรงกัน แบบนี้ถือว่าออกแบบได้ละเอียดใช้ได้

ห้องอยู่ใกล้บันได บางคนไม่ชอบห้องแบบนี้ด้วยเหตุผลที่ว่า จะมีเสียงคนเดินพลุกพล่าน อันนี้ก็จริงครับถ้าเป็นบันไดหลัก แต่ถ้าเป็นบันไดหนีไฟที่เอาไว้หนีไฟจริงๆ ผมมองว่าไม่เสียหาย อาจจะดีซะอีกที่อยู่ใกล้ เพราะหากเกิดเหตุอัคคีภัยขึ้นเราจะได้หนีทัน ในการใช้งานปกตินั้น บันไดหนีไฟจะไม่มีใครเข้าไปใช้ จึงไม่เป็นการรบกวนครับ

ข้อ แตกต่างระหว่างบันไดหลักกับบันไดหนีไฟคือ บันไดหลักจะมีขนาดใหญ่กว่า กว้างกว่า และทางเข้าออกบันไดหนีไฟจะเป็นประตูเหล็กที่มีตัวผลักที่เป็น bar ยาวๆ ผลักเข้าแล้วต้องผลักกลับเข้ามาไม่ได้ วิ่งลงชั้นล่างหรือออกดาดฟ้าได้อย่างเดียวครับ (เป็นเหตุผลด้านความปลอดภัย)

ห้องหัวมุม เป็นห้องที่ถือว่าได้เปรียบห้องอื่นๆ เพราะมีพื้นที่หน้าต่างมากกว่าชาวบ้านเขา ทำให้ได้มุมมอง แสงสว่าง การระบายอากาศที่ดีขึ้น แต่อย่าลืมดูทิศทางประกอบด้วยนะครับ เลือกมุมที่ไม่ร้อนจนเกินไป
แม้ในตำราฮวงจุ้ยจะไม่ชอบห้องมุมนัก แต่ในความเป็นจริงห้องหัวมุมจะราคาดีกว่า ปล่อยขายให้เช่าได้ง่ายกว่าห้องธรรมดาครับ

ชั้นที่ไม่ควรเลือก

ด้วยความที่ผู้คนไม่ชอบเลข 13 ทำให้ตึกส่วนใหญ่ชั้นนี้ถูกตัดออกไป จาก 12 ข้ามไป 14 เลย ตึกที่ตัดไม่ทันก็ใช้วิธีเปลี่ยนชั้นที่ 13 เป็น 12A แต่ลิฟท์ไม่ได้แก้ตามทำให้เสียงขานชื่อ floor ของลิฟท์ยังเป็น Thirteen floor อยู่ ก็ตลกดี ถ้าเจออะไรพรรค์นี้ก็หลีกเลี่ยงไว้ดีกว่าครับ

สำหรับ คอนโดประเภท LowRise 8 ชั้น ชั้นที่ไม่ควรเลือกคือชั้น 2 เพราะใกล้พื้นเกิน วิวไม่ดี และอาจมีเสียงและควันไอเสียรบกวนจากลานจอดรถยนต์ที่ชั้นล่างได้ นอกจากนี้ยังน่าเป็นห่วงเรื่องความปลอดภัย เพราะแค่บันไดอลูมิเนียมอันเดียวก็พาดปีนขึ้นไปในห้องได้แร้ว

ชั้นที่ควรหลีกเลี่ยงสำหรับคอนโดอีกชั้นหนึ่งคือชั้นบนสุด เนื่องจากความร้อนจากชั้นดาดฟ้าอาจจะแผ่ลงมาถึงเพดานห้องเราได้ และอาจพบปัญหาน้ำรั่วซึมจากพื้นดาดฟ้า

ปัญหาเรื่องน้ำรั่วซึมนั้นมีประจำแทบทุกตึกละครับ เวลาที่มีน้ำหยดลงมาทำความเสียหายให้ห้องเรา กรณีเช่นนี้แน่นอนว่าทางตึกต้องรับผิดชอบ หรือถ้ามีประกันก็ให้ประกันจัดการ แต่มันก็น่าหงุดหงิดมิใช่น้อย ดังนั้นหลีกเลี่ยงได้ก็เลี่ยงดีกว่า อันนี้รวมถึงห้องที่อยู่ใต้สระว่ายน้ำหรือมีห้องน้ำอยู่เหนือห้องก็ควรอยู่ ห่างๆไว้เช่นกัน เพราะเสี่ยงเรื่องน้ำรั่วและอาจมีเสียงดังจากปั้มน้ำด้วย

ท่าน ที่เชื่อเรื่องฮวงจุ้ย เขาจะมีตัวเลขชั้นมงคลในปีต่างๆซึ่งไปสัมพันธ์กับธาตุดินธาตุไฟของเจ้าของ ห้อง ซึ่งใครอยากเชื่อก็เชิญนะครับไม่ห้าม แต่สำหรับผมผมว่ามันไร้สาระเกินไป ผมเชื่อหลักฮวงจุ้ยที่มีเหตุผลทางวิทยาศาสตร์ประกอบเท่านั้น ถ้ามาแนวไสยศาสตร์ผมขอผ่าน แฮะๆ

เลือกห้องอย่าลืมดูการจัดวางแปลนห้อง

หัวนอนไม่ควรหันไปทางทิศตะวันตก

เรื่อง หัวนอนนี่คนไทยส่วนใหญ่จะถือกันมาก ว่าไม่ให้นอนหันหัวไปทางทิศตะวันตก เพราะเป็นทิศคนตาย อันที่จริงผมว่าคนโบราณเค้าไม่ให้นอนแบบนี้เพราะเช้าๆแดดจะได้ไม่แยงตา มากกว่า แต่ก็นั่นแหละ คนไทยมักจะเชื่ออะไรแบบนี้ได้ง่าย เค้าว่าทิศคนตายก็ว่าตาม แม้ว่าเราไม่เชื่อเรื่องแบบนี้ แต่ถ้าคนอื่น90%เขาเชื่อเราก็อย่าไปฝืนเลยครับ เลือกได้ก็เลือกหันหัวไปทิศอื่นดีกว่า มีอีกตั้งหลายทิศให้เลือกเนอะ

Developer บางรายคำนึงถึงเรื่องนี้มาก เช่น แสนสิริหรือPlus คอนโดรุ่นใหม่ๆที่ออกมา จะไม่จัดหัวนอนไปทางทิศตะวันตกเลย แม้ว่าแปลนจะเป็น Mirror กัน แต่ถ้าดูดีๆจะเห็นว่า มีการย้ายหัวเตียงเพื่อเลี่ยงทิศตะวันตกเสมอ ซึ่งทำให้บางทีห้องนั้นกลายเป็นจัดแปลนไม่ลงตัว มีหน้าต่างอยู่บนหัวนอนแทน

ในขณะที่Developer ที่เน้นกลุ่มเป้าหมายคนรุ่นใหม่เทรนดี้ เช่น โนเบิล จะไม่สนใจเรื่องหัวนอนเลย จัดโดนทิศไหนก็ปล่อยไปตามยถากรรม อันนี้เป็นหน้าที่เราต้องสังเกตเอาเองนะครับ ถ้าคิดว่า ไม่เป็นไร ไว้ตอนแต่งห้องค่อยย้ายหัวเตียงไปทิศที่ต้องการ ก็ทำได้ครับแต่มันก็มีค่าใช้จ่าย ต้องย้ายปลั๊กไฟ ปลั้กทีวี สลับไปมาวุ่นวายน่าปวดหัว ดังนั้นถ้าเราเป็นคนละเอียดรอบคอบ ควรดูไว้ตั้งแต่ยังไม่สร้างจะดีกว่า

เลือกห้องน้ำที่มีการระบายอากาศ

ถ้า เลือกได้ เลือกห้องน้ำที่มีหน้าต่างเปิดสู่ภายนอก จะช่วยในเรื่องการระบายอากาศ ถูกสุขอนามัยไฮจีนิคส์ และเหมาะสมกับสภาพอากาศร้อนชื้นอย่างประเทศไทยครับ ห้องน้ำที่ไม่ติดหน้าต่างจะต้องมีพัดลมดูดอากาศและต้องเปิดไฟเมื่อใช้งาน ซึ่งทำให้สิ้นเปลืองพลังงาน และถ้าไม่ดูแลความสะอาดให้ดีอาจทำให้อับชื้น นั่งชักโครกแล้วคันจิ๋มได้

ระเบียงเป็นสิ่งจำเป็น

คอนโด ปัจจุบันบางแห่งออกแบบมาไม่มีระเบียงเลยอ้างว่าไม่จำเป็น แต่ผมคิดว่ายังน่าจะมีไว้อยู่ครับ แม้ว่าปัจจุบันคนรุ่นใหม่นิยมใช้บริการ laundry มากขึ้น หรือถ้าซักผ้าเองก็มีเครื่องอบผ้า แต่ระเบียงก็ยังเป็นสิ่งจำเป็นสำหรับเอาไว้ตากอะไรเล็กๆน้อยๆเช่น ผ้าขี้ริ้ว ม๊อบถูพื้น ผ้าเช็ดตัว หรือกางเกงใน หรือเอาไว้เป็นที่สูบบุหรี่ของเพื่อนๆเวลาจัดปาร์ตี้ได้

นอกจากนี้ การมีระเบียงยังช่วยบังแดด-กันฝนไม่ให้โดนหน้าต่างตรงๆด้วยครับ ยิ่งเป็นห้องที่หันทิศใต้ควรมีระเบียงอย่างยิ่ง ไม่ต้องกว้างมากซัก 1 เมตรก็กันแดดได้เยอะแล้วละ

ห้องน้ำสำหรับห้อง One bedroom

คอน โดแบบ1ห้องนอน มักจะมีห้องน้ำเพียง 1 ห้อง ใช้เป็นห้องน้ำของห้องนอนและใช้เป็นห้องน้ำรับแขกด้วย ถ้าเลือกได้ควรเลือกห้องน้ำที่เปิดเข้าจากในห้องนอน จะสะดวกในการใช้งานมากกว่าห้องน้ำที่เปิดจากห้องนั่งเล่น


อ่างอาบน้ำจำเป็นหรือไม่
ถ้า เราซื้อคอนโดเพื่อเอาไว้อยู่เอง พื้นที่ส่วนอาบน้ำจะเป็น shower หรือ อ่างอาบน้ำก็ได้ตามแต่ชอบ แต่ถ้าคิดจะเอาไว้ให้ชาวญี่ปุ่นเช่า ต้องเป็นอ่างอาบน้ำเท่านั้น ชาวญี่ปุ่นเป็นคนติดอ่างครับ

เลือกห้องที่มีความ unique
ข้อนี้เป็นของแถมเป็นเทคนิคเล็กๆน้อยๆ คือ ถ้ามีโอกาสเจอห้องที่มีลักษณะพิเศษบางอย่างที่ห้องอื่นเขาไม่มี อย่างเช่น เป็นห้องที่มีสวนส่วนตัว หรือมีพื้นที่ระเบียงกว้างเป็นพิเศษและไม่มีหลังคา หรือเป็นห้องที่อยู่ชั้นเดียวกับสระว่ายน้ำ สามารถเดินนวยนาดจากห้องออกมาโดดลงสระได้ทันที หรือ One-bed ห้องเดียวในฝั่งTwo-bed หรือ เป็นห้องเดียวในตึกที่มีหน้าต่างเปิดออกไปแอบดูบ้านดาราข้างๆคอนโดได้ ฯลฯ ห้องพวกนี้เรียกว่ามีความ unique คือมีจุดขาย ที่ห้องอื่นๆในตึกไม่มี ซึ่งข้อนี้ก็เป็นจุดนึงที่ทำให้ห้องมีความโดดเด่น ทำให้การขายต่อง่ายกว่าห้องเพลนๆที่หาได้ทั่วไปในตึกครับ

แต่ความโดดเด่นประเภท เป็นห้องเดียวในตึกที่ติดห้อง Generater อย่างนี้ไม่เอานะคร้าบบบ ^^'

อันที่จริงการพิจารณาว่าแปลนห้องแบบไหนที่จัดได้ดีหรือไม่ดี ไม่ได้ดูแค่เท่าที่ผมว่ามาข้างบน ต้องดูภาพรวมของแปลน ว่าการจัดพื้นที่ใช้สอยเป็นอย่างไร flowของการใช้งานดีไหม เวิกแค่ไหน ซึ่งผมไม่รู้ว่าจะถ่ายทอดออกมาเป็นคำพูดยังไงเหมือนกัน เพราะมันเกิดจากประสบการณ์ที่สะสมมา ดังนั้น คำแนะนำของผมสำหรับผู้ที่สนใจเรื่องคอนโดมิเนียมก็คือ ไปดูเยอะๆครับ มีเปิดตัวโครงการใหม่ๆที่ไหน ก็ไปเยี่ยมชม ซื้อไม่ซื้อไม่เป็นไร อย่างน้อยจะได้ชมห้องตัวอย่างเทียบกับในโบรชัวร์ จะได้นึกภาพออกว่า ที่เห็นในแปลนเป็นแบบนี้ ของจริงเป็นอย่างไร จะได้เกิดมโนภาพในสมอง และยังได้เห็นรูปแบบการตกแต่งใหม่ๆ ดีๆ ได้เห็นวัสดุใหม่ๆ เป็นไอเดียเอาไว้ตกแต่งห้องได้อีกครับ

เครดิต .thaiproperty.in.th

ERA Condo for sale ขาย ป๊อปปูล่า คอนโด พื้นที่ 28 ตรม T12 ชั้น 10 อิมแพค เมืองทองธานี [ปากเกร็ด]

ขาย  ป๊อปปูล่า คอนโด เมืองทองธานี 

ชั้น 10 T12 ใกล้ อิมแพคอารีน่า ( IMPACT) แจ้งวัฒนะ

ตกแต่งพร้อมเฟอร์นิเจอร์

กระจายความเย็นทั่วห้องด้วย เครื่องปรับอากาศ Panasonic 

ปูพื้นด้วยลามิเนตลายไม้

ERA Condo For Sale ขาย คอนโด บ้านสวนพงษ์เพชร แจ้งวัฒนะ43 ใกล้อิมแพคเมืองทองธานี [ปากเกร็ด]

ขายด่วน บ้านสวนพงษ์เพชร คอนโด

 ซ.การบินไทย17  ทำเลดี วิวดี  สภาพพร้อมอยู่ 

บริเวณด้านหน้าคอนโด

ขายด่วน บ้านสวนพงษ์เพชร คอนโด

ERA Condo for Sale ขาย คอนโด การ์เด้นท์ คอร์ท ซ.สุขสวัสดิ์ 33/2 ใกล้ ธนาคารกสิกรไทยสำนักงานใหญ่ สะพานพระราม9 [ราษฏร์บูรณะ]

ขาย ! การ์เด้นท์ คอร์ท คอนโดมิเนี่ยม ราษฎร์บูรณะ (ซ.สุขสวัสดิ์33/2) ใกล้ ธ.กสิกรไทยสำนักงานใหญ่ 

ด้านหน้าโครงการ การ์เด้นท์ คอร์ท คอนโด

ถนนหน้าทางเข้า คอนโด

คอนโด ติดทางด่วนลงสุขสวัสดิ์

เปิดทางพัฒนา คอนโดมิเนียม หอพัก อพาร์ตเมนต์ ในซอย

              มท.1 โดดอุ้มเอกชน บีบกทม. คลายกฎเหล็ก ผังเมืองฉบับใหม่ ยืนตามผังเก่าปี 2549 กฎหมายควบคุมอาคาร เปิดทางพัฒนา คอนโดมิเนียม หอพัก อพาร์ตเมนต์ ในซอย ถนนกว้าง 6 เมตรได้ ก่อนคนจนไร้ที่อยู่อาศัย ยันถนนเมนสร้างปัญหารถติดมากกว่าซอย นายกสมาคมอาคารชุดประกาศจะผลักดันให้ถึงที่สุด หากกทม.ยังเดินหน้าคุม