กู้ซื้อบ้าน-คอนโด ต้องวางเงินดาวน์เพิ่มขึ้นแค่ไหน ?

กู้ซื้อบ้าน-คอนโด หลายหลัง ปีหน้าต้องวางเงินดาวน์เพิ่มขึ้นแค่ไหน ?

เมื่อเราเริ่มมีบ้าน หรือคอนโด เป็นที่อยู่อาศัยของตัวเองแล้ว บางคนก็มีการซื้อบ้าน หรือคอนโดหลังที่ 2 เพิ่มเติมเพื่อความสะดวกในการใช้ชีวิตมากขึ้น เช่น ซื้อคอนโดในเมือง ไว้เดินทางไปทำงาน หรือไปเรียน หรือซื้อไว้เก็งกำไร เป็นต้น ซึ่งการซื้อที่อยู่อาศัยหลังที่ 2 หรือ 3 ในช่วงระยะเวลาที่ผ่านมาสามารถกู้ได้ 100% ทำให้บางคนตัดสินใจซื้อที่อยู่อาศัยหลังที่ 2 กันอย่างง่ายดายเพราะไม่ต้องใช้เงินสด หรือเงินเก็บเลย และเมื่อกู้เยอะก็อาจนำมาซึ่งการแบกรับหนี้หนักเกินไป ไม่มีเงินเหลือเก็บ และสุดท้ายอาจกลายเป็นหนี้เสียได้ในที่สุด ด้วยเหตุนี้ ทางธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) จึงได้มีการปรับเปลี่ยนหลักเกณฑ์การกำกับดูแลสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยแบบใหม่ขึ้นมา ซึ่งจะมีผลในเดือนเมษายน ปี 2562 ที่จะถึงนี้ โดยรายละเอียดจะเป็นอย่างไรบ้างนั้น เดี๋ยวเราจะมาอธิบายให้เข้าใจง่ายๆ ดังต่อไปนี้ค่ะ

(ภาพประกอบจาก ธนาคารแห่งประเทศไทย)

เริ่มใช้เมื่อไหร่ มีผลเมื่อไหร่ ?

หลักเกณฑ์การกำกับดูแลสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย ได้ลงประกาศในราชกิจจานุเบกษา เมื่อวันที่ 11 ธันวาคม 2561 ที่ผ่านมา โดยจะบังคับให้ใช้โดยทั่วกัน ในวันที่ 1 เมษายน 2562 ปีหน้านี้ อย่างไรก็ตาม สำหรับผู้ที่ได้ทำสัญญาจะซื้อจะขายบ้าน หรือคอนโดก่อนวันที่ 15 ตุลาคม 2561 ที่ผ่านมา ยังใช้หลักเกณฑ์เดิมได้อยู่ เพื่อให้มีการปรับตัวก่อนนิดนึงค่ะ

มีหลักเกณฑ์อย่างไร ?

หลักเกณฑ์การกำกับดูแลสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยแบบใหม่นี้ จะพูดถึงเรื่องการวางเงินดาวน์ขั้นต่ำก่อนการจะยื่นกู้ซื้อบ้าน โดยเฉพาะหลังที่ 2 เป็นต้นไปนั่นเองค่ะ โดยสามารถแบ่งออกเป็น 3 กลุ่มใหญ่ๆ คือ กลุ่มกู้บ้านหลังแรก, กลุ่มกู้บ้านหลังที่ 2, และกลุ่มกู้บ้านหลังที่ 3 โดยจะมีเกณฑ์แบบไหนบ้างนั้น สามารถอธิบายง่ายๆ ได้ดังนี้

กลุ่มกู้บ้านหลังแรก

• ผู้ที่ต้องการกู้ซื้อบ้านหลังแรก โดยที่ราคาบ้านไม่เกิน 10 ล้านบาท วางเงินดาวน์ขั้นต่ำ 0-10% (คืออาจกู้ได้ 100% เลย) 
• หากบ้านหลังแรกมีราคาเกิน 10 ล้านบาท จะต้องวางเงินดาวน์ขั้นต่ำเพิ่มเป็น 20% (คือกู้ได้แค่ 80% นั่นเอง) 

กลุ่มกู้บ้านหลังที่สอง

• หากผ่อนหลังแรกมาแล้วมากกว่า 3 ปี วางเงินดาวน์ขั้นต่ำ 10%
• หากผ่อนหลังแรกน้อยกว่า 3 ปี ต้องวางเงินดาวน์ขั้นต่ำ 20% (คือกู้ได้แค่ 80% เพื่อลดความเสี่ยงในการชำระหนี้ไม่ไหว) 

กลุ่มกู้บ้านหลังที่สาม

• กู้ซื้อบ้านหลังที่สาม วางเงินดาวน์ขั้นต่ำ 30% ทุกราคาบ้าน (ซึ่งก็คือกู้ได้แค่ 70% เท่านั้น) 

ตัวอย่างเหตุการณ์นายประสิทธิ์ ซื้อบ้านหลังแรก โครงการ เพอร์เฟค เพลส แจ้งวัฒนะ 2 ไว้เมื่อปี 2560 ในราคา 7 ล้านบาท นายประสิทธิ์สามารถวางเงินดาวน์ขั้นต่ำได้ตั้งแต่ 0-10% ของราคาบ้าน และยื่นกู้ซื้อบ้านได้ 90-100% และถ้าหากนายประสิทธิ์ผ่อนบ้านผ่านไป 5 ปี และยังผ่อนไม่หมด แต่นายประสิทธิ์ต้องการซื้อคอนโด โนเบิล เพลินจิต ไว้ใกล้ๆ ที่ทำงาน ในราคา 12 ล้านบาท นายประสิทธิ์ต้องมีเงินดาวน์อย่างน้อย 10% ของราคาคอนโด หรือประมาณ 1.2 ล้านบาท ต่อมา ถ้าอีก 5 ปี นายประสิทธิ์อยากซื้อคอนโดเพิ่มอีก เป็นที่อยู่อาศัยหลังที่ 3 เพื่อไว้เก็งกำไร หรือทำคอนโดปล่อยเช่าในโครงการ ลุมพินี วิลล์ พัฒนาการ - ศรีนครินทร์ ในราคา 1.65 ล้านบาท นายประสิทธิ์ต้องมีเงินดาวน์ขั้นต่ำ 30% หรือประมาณ 495,000 บาท

(หมายเหตุ: ตัวอย่างเหตุการณ์สมมติ ราคาแต่ละโครงการอาจมีการเปลี่ยนแปลง)

หลักเกณฑ์แบบใหม่นี้ เกี่ยวข้อง และ ไม่เกี่ยวข้อง กับใครบ้าง

อย่างไรก็ตาม หลักเกณฑ์ใหม่ ไม่ได้มีผลบังคับใช้กับทุกคน โดยผู้ที่ได้รับผลกระทบ มีดังต่อไปนี้

1. ผู้ที่ต้องการซื้อบ้านหลังแรก โดยมีราคาเกิน 10 ล้านบาท
2. ผู้ที่ต้องการซื้อบ้านหลังที่ 2 โดยที่หลังแรกยังผ่อนไม่หมด
3. ผู้ที่ต้องการซื้อบ้านหลังที่ 3 ไม่ว่าก่อนหน้านี้จะผ่อนหมดแล้ว หรือไม่ก็ตาม

สำหรับผู้ที่ไม่ได้รับผลกระทบในหลักเกณฑ์ใหม่นี้ คือ

1. ผู้ที่ต้องการซื้อบ้านหลังแรกในราคาไม่เกิน 10 ล้านบาท
2. ผู้ที่ต้องการซื้อบ้านหลังที่สอง โดยที่หลังแรกผ่อนเสร็จเรียบร้อยแล้ว (ไม่มีสัญญาคงค้าง)
3. ผู้ที่ซื้อบ้านหลังแรก และกำลังผ่อนอยู่ แต่ต้องการ Refinance
4. ผู้กู้สินเชื่อ Top-Up เพื่อจ่ายเบี้ยประกันชีวิตผู้กู้ (MRTA) และประกันวินาศภัย, สินเชื่อที่ให้กับธุรกิจ SMEs
5. ผู้ที่กู้เพื่อสร้างบ้านบนที่ดินของตัวเอง
6. ผู้ที่ทำสัญญาจะซื้อจะขายบ้าน หรือคอนโดเสร็จเรียบร้อยแล้วก่อนวันที่ 15 ตุลาคม 2561
7. ผู้ที่ทำสัญญาสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยก่อนวันที่ 1 เมษายน 2562

เพิ่มคำอธิบายภาพ

(ภาพประกอบจาก ธนาคารแห่งประเทศไทย)

ประโยชน์ที่จะได้รับ

ทางธนาคารแห่งประเทศไทยคาดการณ์ว่าหลักเกณฑ์ใหม่นี้ จะเกิดประโยชน์ดังต่อไปนี้

1. สามารถควบคุมดูแลการกู้ที่พักอาศัยของประชาชนให้อยู่ในวงเงินที่เหมาะสม สอดคล้องกับความต้องการอยู่อาศัยจริง ซึ่งถ้าหากใครต้องการกู้ซื้อบ้าน จำเป็นต้องมีเงินดาวน์อยู่จำนวนหนึ่ง ส่วนนี้ก็จะทำให้ประชาชนเกิดการออมเงินอย่างเป็นระบบมากขึ้นด้วยค่ะ
2. สามารถคัดกรองได้ว่า ใครมีรายได้เท่าไหร่ และมีความสามารถในการผ่อนเท่าไหร่ โดยไม่เกิดปัญหาการผ่อนไม่ไหวในภายหลัง ซึ่งจะทำให้เกิดการชำระหนี้ไม่ตรง และเกิดหนี้คงค้างในอนาคต ซึ่งที่ผ่านมาปัญหาจากภาคอสังหาริมทรัพย์เป็นหนึ่งในสาเหตุที่ทำให้เกิดวิกฤตเศรษฐกิจทั่วโลกเลยทีเดียว
3. ช่วยยกระดับมาตรฐานการพิจารณาสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยของสถาบันการเงิน ให้สามารถดูแลความสามารถในการชำระหนี้ของประชาชนได้อย่างมีประสิทธิภาพ

(ภาพประกอบจาก ธนาคารแห่งประเทศไทย)

สรุปง่ายๆ ก็คือ ตั้งแต่เดือนเมษายนปีหน้านี้ (2562) ใครที่จะกู้ซื้อที่อยู่อาศัยหลังที่ 2 และ 3 จะต้องเก็บเงินก้อนไว้ดาวน์บ้านกันก่อน จะไปยื่นกู้ซื้อขอวงเงินเต็ม 100% จะเป็นไปไม่ได้แล้วนะคะ  

สามารถดูรายละเอียดเพิ่มเติมได้ที่ https://www.bot.or.th
เครดิต: checkraka.com

ให้เช่าคอนโด ริทึ่ม สาทร RHYTHM Sathorn ใกล้ BTS สะพานตากสิน

ให้เช่าคอนโด ริทึ่ม สาทร RHYTHM Sathorn ชั้น 10 พื้นที่ 35.40 ตรม.

รับฝากขายคอนโดฟรี,ฝากเช่าคอนโดฟรี,รับฝากขายบ้าน,รับฝากขายที่ดิน

ข้อมูลทรัพย์สิน

ที่ตั้ง :  ซอยสาทร 21 ถนนสาทรใต้ แขวงยานนาวา เขตสาทร กทม.

รายละเอียด :  
ให้เช่าคอนโด ริทึ่ม สาทร RHYTHM Sathorn 
ชั้น 10 พื้นที่ 35.40 ตรม.
1 ห้องนอน 1 ห้องน้ำ
ตกแต่งสวย พร้อมเข้าอยู่

สถานที่ใกล้เคียง/จุดเด่น :  
- ใกล้ BTS สะพานตากสิน


ชมภาพคลิ๊กที่ :
ตำแหน่งแผนที่ google : 


ให้เช่า 20,000 /เดือน
สัญญาเช่า 1 ปี 
ค่าประกัน 2 เดือน 
จ่ายล่วงหน้า 1 เดือน



สนใจสอบถามและนัดชมได้ที่
คุณภาวิช 094-656-1965 
Line: era4u
pawit15@hotmail.com


PR Real Estate 
บริการรับฝากขายให้เช่าที่ดิน บ้าน คอนโด ฟรี
http://prrealestates.blogspot.com
www.facebook.com/prrealestate9654
#pr456 #pr789 #PRREALESTATE

PR ให้เช่าคอนโด เซอร์เคิล เพชรบุรี 36 ใกล้ MRTเพชรบุรี

ให้เช่าคอนโด  Circle Petchaburi 

34 ตรม. ชั้น 25 วิวสวย ใกล้ MRT เพชรบุรี 

 คอนโดเซอร์เคิล เพชรบุรี,ให้เช่า,เช่าคอนโด เพชรบุรี,circle condo, MRT เพชรบุรี36,คอนโด,มักกะสัน,ราชเทวี,

ข้อมูลทรัพย์สิน
รหัสทรัพย์สิน :  C 1409-04
ประเภททรัพย์สิน :        คอนโด
หมู่บ้าน / โครงการ :      คอนโด เซอร์เคิล เพชรบุรี 36  Circle Petchaburi 
ที่ตั้ง :                         ถนน เพชรบุรี36 แขวงมักกะสัน เขตราชเทวี กทม


พื้นที่ใช้สอย :            34 ตารางเมตร
ห้องแบบสตูดิโอ          1 ห้องนอน 1 ห้องน้ำ
ชั้น :                         25

รายละเอียด :  
ให้เช่าคอนโด เซอร์เคิล เพชรบุรี 36 ห้องสตูดิโอชั้น 25 ตึก 1 
1 ห้องนอน 1 ห้องน้ำ วิวสวย เฟอร์นิเจอร์ครบพร้อมเข้าอยู่
สิ่งอำนวยความสะดวกพร้อม ที่จอดรถ,ฟิตเนต,สระว่ายน้ำจากูชี่จากุซซี่
ห้องสมุด,ห้องคาราโอเกะ,ระบบคีย์การ์ด และ สแกนรอยนิ้วมือ 
ระบบรักษาความปลอดภัย 24 ชั่วโมง และ ระบบ CC TV

สถานที่ใกล้เคียง/จุดเด่น :  
- ใกล้ รถไฟฟ้าใต้ดิน MRT เพชรบุรี
- ใกล้ รถไฟฟ้า BTS นานา
-ใกล้  Airport Link มักกะสัน


ชมภาพคลิ๊กที่ : http://goo.gl/lE7DjH
ตำแหน่งแผนที่ google : 13.749666,100.555739

ราคาเช่า 18,000.-/เดือน 
สัญญาขั้นต่ำ 1 ปี มัดจำ 2 เดือน ล่วงหน้า 1 เดือน


PR Real Estate 
รับฝากขายบ้านและที่ดิน 
094-656-1965

pawit15@hotmail.com
www.facebook.com/prrealestate9654
twitter.com/pawit15
Ig: @prrealestate

PR ให้เช่าคอนโด Circle Petchaburi เซอร์เคิล เพชรบุรี36

ให้เช่าคอนโด  Circle Petchaburi 34 ตรม. 

ใกล้ MRT เพชรบุรี 

คอนโดมิเนี่ยม ยิ่งแรงแต่เสี่ยงจริงหรือ !

คอนโดมิเนี่ยมยิ่งแรงแต่เสี่ยงจริงหรือ !

          

ช่วงปลายปีที่ผ่านมามีส่วนช่วยผลักดันตลาดคอนโดมิเนียมให้วิ่งฉิวอยู่ในขณะนี้  แม้ว่าจะแผ่วลงไปบ้างในช่วงกลางปี หลังจากบ้านแนวราบเริ่มตั้งหลักได้อีกครั้ง ผนวกกับจำนวนซัพพลายที่เริ่มมีมากขึ้นจากการหนีตายของผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ที่ทิ้งแนวราบ หันมาลุยแนวสูงทำให้การขายเริ่มอืดลงไปบ้าง แต่โดยรวมๆ แล้วปีนี้ก็ยังเป็นปีของ คอนโดมิเนียมอย่างไม่ต้องสงสัย

ธำรง ปัญญาสกุลวงศ์ นายกสมาคมอาคารชุดไทย 

กล่าวว่า ในช่วงกลางปีถือเป็นช่วงที่ตลาดอสังหาริมทรัพย์ค่อนข้างซบเซาทำให้ผู้ประกอบการหลายรายต่างต้องเร่งออกมากระตุ้นด้วยการจัดกิจกรรมการตลาด โดยเฉพาะในตลาดคอนโดมิเนียม ซึ่งปีนี้คอนโดมิเนียมที่ขายดีจะอยู่ที่ไม่เกิน 1.5 ล้านบาท แต่ตลาดที่ชะลอตัวลงอยู่ที่ราคา 2-3 ล้านบาท และคอนโดมิเนียมระดับไฮเอนด์

อย่างไรก็ตาม ไม่ใช่ว่าคอนโดมิเนียมจะได้รับการตอบรับจากตลาดไปทั้งหมด เพราะในเมื่อคู่แข่งขันระดับบิ๊ก ๆ พร้อมเปิดหน้าชนขณะที่ผู้บริโภคเองก็ยังมีสถานะทางการเงินที่ไม่แข็งแรงมากพอ ด้วยปัจจัยลบทางเศรษฐกิจเป็นตัวฉุดรั้ง ผู้ประกอบการจึงต้องทำการบ้านและออกแรงมากยิ่งขึ้น เพื่อเอาชนะคู่แข่งในตลาด เรื่องนวัตกรรมของการอยู่อาศัย เรื่องของการกำหนดกลุ่มเป้าหมายที่ชัดเจนจึงกลายเป็นเรื่องสำคัญและเป็นกุญแจที่จะนำมาสู่ความสำเร็จในบั้นปลาย

ธงชัย ปิยสันติวงศ์ ผู้ช่วยประธานเจ้าหน้าที่กลุ่มพัฒนาธุรกิจ บริษัท พร็อพเพอร์ตี้เพอร์เฟค กล่าวว่า การเปิดตัวนวัตกรรมห้องชุดดีไซน์ใหม่ "มอฟฟ์ คอนโดมิเนียม หรือห้องชุดชั้นครึ่ง เมื่อปลายสัปดาห์ที่ผ่านมาได้รับความสนใจจากลูกค้าสูงมาก โดยมียอดขายภายในงานเป็นไปตามเป้าหมายที่ 700 ล้านบาท สะท้อนให้เห็นว่าตลาดคอนโดมิเนียมระดับราคา 1-3 ล้านบาท มีความต้องการสูงมาก แต่เป็นตลาดที่แข่งขันสูงเช่นกัน ซึ่งหากหาจุดที่แตกต่างได้ ก็มั่นใจว่าจะได้รับความสนใจ

สำหรับยอดขายในงานดังกล่าว มากถึง 80% เป็นยอดห้องชุดแบบมอฟฟ์ โดยจากการสำรวจความคิดเห็นลูกค้าส่วนใหญ่ ระบุว่า ต้องการคอนโดมิเนียมที่มีพื้นที่ไม่เล็กเกินไปส่วนบางกลุ่มต้องการห้องชุดที่มีบันได เพื่อให้ความรู้สึกเหมือนอยู่บ้าน แต่ที่ผ่านมาห้องชุดลักษณะนี้จะเป็นแบบดูเพล็กซ์ ซึ่งมีราคาสูงถึง 5-6 ล้านบาท เป็นระดับราคาที่คนมีบ้านหลังแรกเอื้อมถึงได้ยาก เมื่อเพอร์เฟคฯออกแบบมอฟฟ์ให้คล้ายดูเพล็กซ์ในราคา 2-4 ล้านบาททำให้ลูกค้าตัดสินใจได้ง่ายขึ้น โดยทำเลที่มียอดขายที่ดีสุด คือ เกษตร-นวมินทร์ และรัชดาภิเษก รองลงมาเป็น พหลโยธินและสุขุมวิท

ด้านตลาดในครึ่งปีหลัง เชื่อว่าคอนโดมิเนียมยังคงขยายตัวต่อเนื่องแม้จะมีกระแสข่าวว่าจะลดความร้อนแรงลง เพราะความไม่แน่นอนของผังเมืองทำให้ครึ่งปีแรกยังไม่มีการซื้อที่ดินใหม่ แต่ในความเป็นจริงแล้วผู้ประกอบการรายใหญ่มีที่ดินพร้อมพัฒนาอยู่แล้ว ขึ้นอยู่กับจะเปิดตัวในช่วงใด ส่วนตลาดบ้านแนวราบ คาดว่าจะฟื้นตัวได้จริงในช่วงไตรมาส 4 เพราะลูกค้าต้องการรอดูสถานการณ์น้ำท่วมก่อน

ขณะที่ โอภาส ศรีพยัคฆ์ กรรมการผู้จัดการ บริษัท แอล.พี.เอ็น. ดีเวลลอปเมนท์กล่าวว่า ตลาดครึ่งปีหลังคอนโดมิเนียมจะยังคงเป็นพระเอก โดย แอล.พี.เอ็น.ฯ เตรียมเปิดตัวอีก 4-5 โครงการทั้งในกรุงเทพมหานคร(กทม.) เช่น รามคำแหง 60/2 และต่างจังหวัดคาดว่าจะเปิดที่ จ.ชลบุรี อีก 1 โครงการ โดยปัจจัยที่ทำให้มั่นใจตลาดครึ่งปีหลังมากขึ้นเพราะเห็นบรรยากาศการซื้อขายในงานแคมเปญบิ๊กช็อกเมื่อปลายสัปดาห์ที่ลูกค้ากลุ่มที่อยู่จริง หรือเรียลดีมานด์ ให้ความสนใจมาก ทำให้มีลูกค้าจองซื้อโครงการรวม 3,500 ยูนิต คิดเป็นมูลค่า 5,000 ล้านบาท ในเวลา 4 วัน

"จากแคมเปญลุมพินีบิ๊กช็อก ที่บริษัทต้องการให้กลุ่มเป้าหมายระดับกลางถึงกลางล่าง เป็นเจ้าของบ้านหลังแรกได้ง่ายขึ้น ทำให้เห็นว่า ถ้าจับตรงจุดกลุ่มคนที่อยากมีบ้านแล้ว ไม่ว่าจะเศรษฐกิจจะเป็นอย่างไรหรือการเมืองจะมีปัญหาหรือไม่ คนกลุ่มนี้ก็จะตัดสินใจซื้อ" กรรมการผู้จัดการ บริษัท แอล.พี.เอ็น. กล่าว

อย่างไรก็ตาม ตลาดคอนโดมิเนียมจึงยังเป็นตลาดที่มีความเสี่ยงสูงกว่าการพัฒนาบ้านแนวราบ ยิ่งเมื่อมีคู่แข่งขันอยู่เต็มตลาดความเสี่ยงก็ยิ่งมีมากขึ้น โอกาสที่จะปั้นรายได้ให้เป็นไปตามเป้าหมายก็เริ่มน้อยลงไปด้วย ถ้าสังเกตให้ดีผู้ประกอบการระดับบิ๊กหลายรายจึงเริ่มปรับพอร์ต ไม่โหมคอนโดมิเนียมจนมากเกินไป และเริ่มไปหาโอกาสใหม่ๆ ในตลาดแนวราบ เจ้าตลาดบ้านแนวราบที่หันมารุกตลาดแนวสูงอย่างหนักในช่วง 1-2 ปีที่ผ่านมา อย่างพฤกษา เรียลเอสเตท ก็เริ่มคิดแตกต่างออกไปโดยการเริ่มชะลอการทำตลาดแนวสูงและหันมาจับตลาดแนวราบแทน

ประเสริฐ แต่ดุลยสาธิต กรรมการและรองกรรมการผู้จัดการ บริษัท พฤกษา เรียลเอสเตท กล่าวว่า แม้ว่าผู้ประกอบการส่วนใหญ่จะยังคงจับตลาดคอนโดมิเนียมในครึ่งปีหลัง แต่พฤกษาฯ จะบุกแนวราบ โดยจะเน้นทำเลที่แตกต่างจากเดิม หาตลาดใหม่ๆ เช่นการทำบ้านเดี่ยวราคา 5.6-5.7 ล้านบาท บนทำเลพัฒนาการ-ทองหล่อ เป็นต้น

ปัจจัยที่ทำให้พฤกษาฯ ต้องคิดต่าง เพราะมองว่าแนวราบจะเป็นตัวผลักดันยอดขายได้ดีกว่าแนวสูง ซึ่งหากจะวัดว่าใครจะแพ้หรือชนะได้ในปีนี้ต้องวัดกันที่ยอดขายแนวราบ แม้ว่าบ้านแนวราบจะได้รับผลกระทบจากน้ำท่วมเมื่อปลายปีที่ผ่านมาแต่ได้เริ่มฟื้นตัวมาตั้งแต่ปลายไตรมาสแรกแล้ว ส่วนทำเลที่น้ำไม่ท่วมยอดขายดีมาก ซึ่งครึ่งปีหลังบริษัทจะขยับมาบุกหนักบนทำเลโซนน้ำไม่ท่วม

การสวิตช์กลับสู่ตลาดแนวราบของบิ๊กอสังหาริมทรัพย์ ณ ขณะนี้ จึงเป็นการปรับสมดุลพอร์ตลงทุนเพื่อไม่ให้หนักไปด้านใดด้านหนึ่ง ซึ่งจะเสี่ยงเกินไปหากเกิดความผันผวนขึ้น และยังเป็นการหันไปปั๊มรายได้เร็วๆ จากแนวราบที่ตลาดแนวสูงอย่างคอนโดมิเนียมทำอย่างนั้นไม่ได้

ที่มา: หนังสือพิมพ์โพสต์ทูเดย์

ทำเล “ รามคำแหง ” ยังฮิต บ้านเดี่ยวเยอะสุด คอนโดฯ-โฮมออฟฟิศมาแรง

“ รามคำแหง ” ยังฮิต บ้านเดี่ยวเยอะสุด 

คอนโดฯ-โฮมออฟฟิศมาแรง

“รามคำแหง” เป็นอีกหนึ่งทำเลที่ได้รับความนิยมในการอยู่อาศัยของคนกรุงเทพฯ เป็นทำเลเด่นของพื้นที่โซนตะวันออก ด้วยการคมนาคมที่สะดวกสบาย ถนนใหญ่กว้างขวางเชื่อมกับถนนสายหลักสายเส้นทาง วิ่งเข้าเมืองได้สะดวก เช่น รามคำแหง-เสรีไทย-รามอินทรา ต่อเนื่องไปจนถึงทางด่วนเอกมัย-รามอินทรา หรือรามคำแหง-พระราม 9-อโศก หรือจะวิ่งรามคำแหง-ลาดพร้าวก็ยังได้ ขณะที่ขาออกเมืองก็สามารถใช้ถนนกาญจนาภิเษก (วงแหวนรอบนอกฝั่งตะวันออก) ได้อย่างสะดวก

นักเก็งกำไรคอนโด เฮหรือฟุบ !

นักเก็งกำไรธุรกิจคอนโดมิเนี่ยม

                  ช่วง 2-3 ปีที่ผ่านมา "ซิตี้ คอนโด" ถือว่าเป็นดาวรุ่งของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ หลายโครงการสามารถปิดการขายได้ภายในระยะเวลาอันรวดเร็ว ทำให้ผู้ประกอบการบิ๊กแบรนด์ปรับพอร์ตลงทุนผุดโครงการใหม่รับพฤติกรรมการซื้อ กลุ่มลูกค้าที่ซื้อมีทั้งซื้ออยู่อาศัยเอง (เรียลดีมานด์) แต่ขณะเดียวกันก็มีผู้บริโภคบางกลุ่มสบช่องกระแสบูม "คอนโด" ร่วมเข้าคิวรับใบจองห้องชุด ก่อนนำออกเร่ขายแข่งแบบไม่ทันข้ามวัน ฟันส่วนต่างกำไรตั้งแต่ 2 หมื่นบาทจนถึงหลักแสนบาท/หน่วย ขึ้นอยู่กับทำเลของห้องชุด เปิดออปชั่นให้ทั้งซื้อดาวน์-ซื้อสิทธิได้รับส่วนลด รวมทั้งประกาศหาลูกค้า (ซื้อ-ขาย) ทางอินเทอร์เน็ต

"แฟนคลับ" คอนโดแผลงฤทธิ์ยื้อการโอน

อย่างไรก็ตาม ในปีนี้แม้ตลาด condo หรือการเปิดตัวโครงการใหม่จะดูแผ่วลง ผู้ประกอบการมีความระมัดระวังมากขึ้น ที่ดินที่ซื้อในราคาที่เหมาะสมไม่ใช่หาซื้อได้ง่ายๆ ต้นทุนค่าก่อสร้างก็เพิ่มขึ้น อีกทั้งการเปิดตัวสินค้าใหม่ยังต้องแข่งกับซัพพลายเก่าในตลาดจากสินค้าที่เหลือขายในช่วง 2-3 ปีที่ผ่านมาในแต่ละโครงการ 10-20 % ขณะเดียวกันยังมีกลุ่มเก็งกำไรซื้อไว้นำมาขายแข่ง ในกรณีที่บางรายขายปล่อยสินค้าออกได้ก็ดีไป แต่ก็มีบางรายที่ซื้อไว้ 5 ยูนิต 10 ยูนิต ถึงเวลาขายต่อไม่ได้ก็ต้องทนฝืนผ่อนดาวน์ไปเรื่อยๆ รอจังหวะขายทำกำไร

เข็ดไหมค้ากำไรตอนขายดาวน์ ?

                 ตลาดคอนโดในปีนี้ถ้าตลาดดีจริงก็ขายหมดแต่ถ้าไม่ดีก็ลำบาก กลุ่มคนที่ซื้อเก็งกำไรทั้งระยะสั้นคือ ซื้อปุ๊บขายใบจองปั๊บ เริ่มเป็นไปได้ยากแล้วขณะที่กลุ่มคนที่ซื้อเก็งกำไรระยะกลางคือ ซื้อแล้วผ่อนดาวน์รอจังหวะขายเมื่องานก่อสร้างคืบหน้า กลุ่มนี้ยังพอมีเวลาที่จะวัดดวง

                เมื่อตลาดคอนโดเป็นการขายดีมานด์ล่วงหน้า รายได้จะเข้ามาก็ต่อเมื่อถึงขั้นตอนสร้างเสร็จแล้วส่งมอบ (โอนกรรมสิทธิ์) ให้ลูกค้า ถึงขั้นตอนนี้ สิ่งที่ปรากฏก็คือ

• ลูกค้ายื้อการโอน 
• บางรายยื่นขอสินเชื่อไม่ผ่านเจ้าของโครงการต้องนำกลับมาขายใหม่ 
• ในขณะเดียวกันก็มีลูกค้าบางรายต้องใช้วิธีการรวบเงินจอง 
• หรือเงินดาวน์จากโครงการหนึ่งมาโปะโครงการหนึ่งที่ครบกำหนดผ่อนดาวน์สิ้นสุดต้องโอนกรรมสิทธิ์ ตามสัญญาจะซื้อจะขาย 

              ในกรณีหลังนี้เกิดขึ้นกับลูกค้ารายที่ซื้อห้องชุดมากว่าหนึ่งโครงการจากผู้ประกอบการเดียวกัน ที่ผู้ประกอบการเจ้าของโครงการเรียกลูกค้ากลุ่มนี้ว่า "แฟนคลับ" นั่นเอง

ในลักษณะการลงทุนหรือเก็งกำไรคอนโด ของกลุ่มแฟนคลับ จะมีรูปแบบการ ซื้อ-ขาย เก็งกำไรคอนโด ตั้งแต่ซื้อขายใบจอง, ขายดาวน์, ซื้อแล้วเอาไปขายเอง, ฝากSaleขาย, ซื้อตอนเริ่มก่อสร้างขายตอนสร้างเสร็จ ไปจนถึงซื้อให้คนเช่าในระยะยาว ในทุกรูปแบบ ซึ่งก่อให้เกิดความต้องการเทียมขึ้นจากการคาดเดาตลาด ส่งผลให้ราคาคอนโดสูงกว่าที่เป็นจริงอย่างไม่มีเหตุผล ตารางเมตรละหลายหมื่นบาท
เพราะการขายคอนโดแบบล่วงหน้ามุ่งเน้นยอดขายเป็นหลัก โดยไม่ได้เน้นการให้ข้อมูลที่เป็นจริงทั้งหมดของโครงการ 

• หลายโครงการไม่ให้ลูกค้าดูผังโครงการ หรือปรับเปลี่ยนผังในภายหลัง
• การบอกจำนวนที่จอดรถที่ไม่แน่นอน
• ปิดบังข้อเสียต่างๆ 
• สร้างการรับรู้ในแบรนด์สินค้าเป็นสินค้าไฮเอนด์ หรู หรา ฯลฯ
• และจนถึงปัจจุบันยังไม่มีหน่วยงานใดๆ ของรัฐเข้ามาดูแล 
• การจัดแคมเปญเพื่อกระตุ้นการตัดสินใจของผู้บริโภคและสัญญาที่ไม่เป็นธรรมก็ทำให้หมดสิทธิต่อรอง ถ้าไม่ตรวจสอบให้รอบคอบ ถี่ถ้วน ราคาคอนโดก็จะไม่ต่างจากหุ้นที่ถูกปั่นขึ้นไป จนวันหนึ่งจะถูกทุบราคาลง 

จะว่าไปในแง่ของผู้ประกอบการ หรือผู้ลงทุน ตลาดอสังหาริมทรัพย์นั้นเกือบถูกผูกขาดโดยกลุ่มบริษัทใหญ่ๆ ไม่กี่กลุ่ม ทำให้จริงๆ แล้วแทบไม่มีการแข่งขันในแง่ของตัวสินค้าเลย หรือหากจะมีก็เป็นเพียงแค่ดีไซน์ภายนอก ผู้ลงทุนบางกลุ่มก็ย้ายฐานจากบ้านเดี่ยวหรือทาวน์เฮ้าส์มาลงcondoผสมโรงด้วย จึงเกิดการลดราคา แจกแถมโปรโมชั่นกันมโหฬารในตลาด มีบริษัทใหญ่ในปัจจุบันที่ลงทุนกับโครงการขนาดใหญ่เกินตัว โดยที่ไม่มีสภาพคล่องเพียงพอ จึงต้องจับตามองกันต่อไปถึงทางออกของการหาแหล่งเงินทุนสนับสนุนรวมถึงผู้ร่วมทุนใหม่

ท่ามกลางการจับจ้องของหน่วยงานภาครัฐถึงปัญหาฟองสบู่ในตลาดอสังหาฯ "คอนโด" จะกลายเป็นกับดักธุรกิจทั้งที่เกิดขึ้นกับผู้ประกอบการเจ้าของโครงการ และขาช้อป แฟนคลับ นักเก็งกำไรที่ตกหลุมพรางตัวเอง เพราะขายต่อกินส่วนต่างกำไรไม่ได้สินค้าติดมือปล่อยไม่ออก ไม่มีกำลังพอที่จะผ่อนต่อ...ถูกเจ้าของโครงการบีบให้โอนกรรมสิทธิ์ ที่อาจเกิดปัญหาข้อพิพาทระหว่างผู้ซื้อกับผู้ขายได้

ที่มา: http://www.bangkokbiznews.com

เอกสารหลักฐานใช้ในการโอนกรรมสิทธิ์บ้านที่ดิน

บุคคลธรรมดา โฉนดที่ดินหรือหนังสือรับรองการทำประโยชน์ บัตรประจำตัวประชาชน บัตรประจำตัวข้าราชการ พนักงานรัฐวิสาหกิจ ทะเบียนบ้าน หลักฐานการเปลี่ยนชื่อตัว ชื่อสกุล ทะเบียนสมรส ทะเบียนหย่า มรณบัตรคู่สมรส หนังสือยินยอมให้ทำนิติกรรมของคู่สมรส ถ้ามีการแปลงสัญชาติ ให้นำหลักฐานการแปลงสัญชาติมาแสดง ห้างหุ้นส่วนและบริษัท โฉนดที่ดิน หรือหนังสือรับรองการทำประโยชน์ หนังสือรับรองการจดทะเบียนเป็นนิติบุคคล ข้อบังคับของนิติบุคคล หนังสือบริคณห์สนธิ และวัตถุประสงค์ บัญชีรายชื่อผู้ถือหุ้น กรณีบริษัทจำกัดหรือบริษัทมหาชน จำกัด แบบรับรองรายการจดทะเบียนจัดตั้งห้างหุ้นส่วน กรณีห้างหุ้นส่วนจำกัด หรือห้างหุ้นส่วนสามัญที่จดทะเบียนแล้ว บัญชีรายชื่อผู้ถือหุ้นของนิติบุคคลไทยที่ถือหุ้นในบริษัทจำกัด หรือบริษัทมหาชน จำกัด ผู้ขอ บัตรประจำตัวประชาชน ทะเบียนบ้าน และตัวอย่าง ลายมือชื่อของกรรมการผู้มีอำนาจทำการแทนนิติบุคล รายงานการประชุมนิติบุคคล วัด หลักฐานหนังสืออนุญาตให้สร้างวัดของกรมการศาสนา หลักฐานประกาศกระทรวงศึกษาธิการเรื่องตั้งวัดในพระพุทธศาสนาหรือสำนักสงฆ์ หลักฐานการแต่งตั้งเจ้าอาวาสหรือผู้รักษาการแทน หลักฐานการเลื่อนสมณศักดิ์เจ้าอาวาส (ถ้ามีการเลื่อนสมณศักดิ์) หลักฐานการได้รับพระราชทานวิสุงคามสีมา ต้องแสดงบัญชีจำนวนที่ดินของวัดที่มีอยู่ก่อนแล้วทั้งหมด พร้อมทั้งนำ หนังสือสำคัญแสดงสิทธิในที่ดิน ที่มีอยู่แล้วทุกแปลง ไปแสดงต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ด้วย ต้องแสดงจำนวนพระภิกษุสามเณร มูลนิธิเกี่ยวกับคริสต์จักร หนังสืออนุญาตให้จัดตั้งมูลนิธิ บัญชีมูลนิธิ (แบบ ม.น.2) ซึ่งระบุรายชื่อกรรมการด้านหลัง ตั้งแต่ฉบับแรก ฉบับที่มีการเปลี่ยนแปลงครั้งสุดท้าย ข้อบังคับ หรือตราสารการก่อตั้งมูลนิธิ รายงานการประชุมกรรมการมูลนิธิซึ่งลงมติเกี่ยวกับที่ดินแปลงที่จะขอได้มา หรือลงมติเกี่ยวกับที่ดินแปลงที่มีการเปลี่ยนแปลงการใช้ประโยชน์ในที่ดิน หรือลงมติเกี่ยวกับที่ดินแปลงที่จะมีการเปลี่ยนแปลงเนื้อที่และเจตนาของผู้โอนใน การขอได้มาซึ่งที่ดินในกรณีรัฐมนตรีฯ อนุญาตให้มูลนิธิฯ ได้มาซึ่งที่ดินแล้ว หนังสือมอบอำนาจของมูลนิธิ (ถ้ามี) ต้องแสดงบัญชีจำนวนที่ดินของมูลนิธิฯ ที่มีอยู่ก่อนแล้วทั้งหมด พร้อมทั้งนำหนังสือสำคัญแสดงสิทธิในที่ดินที่มีอยู่แล้วทุกแปลง ไปแสดงต่อพนักงาน เจ้าหน้าที่ด้วย ใบอนุญาตให้จัดตั้งสุสาน (กรณีขอได้มาซึ่งที่ดินเพื่อใช้เป็นสุสาน) มัสยิดอิสลาม ทะเบียนมัสยิด (แบบ ม.อ.2) ประกาศฯ แต่งตั้งอิหม่าม คอเต็บ และบิหลั่น ประกาศฯ แต่งตั้งกรรมการมัสยิด รายงานการประชุมกรรมการมัสยิด และมอบหมายให้ผู้ใดเป็นผู้ทำการแทน ซึ่งลงมติเกี่ยวกับที่ดินแปลงที่จะขอได้มาหรือลงมติเกี่ยวกับการเปลี่ยนแปลงเจตนาในการขอได้มาซึ่งที่ดินระหว่างเสนอเรื่องต่อรัฐมนตรีฯ หนังสือมอบอำนาจของคณะกรรมการมัสยิด (ถ้ามี) ต้องแสดงบัญชีจำนวนที่ดินของมัสยิดฯ ที่มีอยู่ก่อนแล้วทั้งหมด พร้อมทั้งนำหนังสือสำคัญแสดงสิทธิในที่ดินที่มีอยู่แล้วทุกแปลง ไปแสดงต่อพนักงาน เจ้าหน้าที่ด้วย ใบอนุญาตให้จัดตั้งสุสาน (กรณีขอได้มาซึ่งที่ดินเพื่อใช้เป็นสุสาน)

Credit : http://www.dol.go.th

ฝากขายบ้าน ฝากขายที่ดิน ฟรี

ยักษ์ใหญ่อสังหาแห่ปรับเพิ่มเงินดาวน์คอนโดแบงค์หวั่นหนี้เสีย

ซื้อคอนโดฯแจ็กพอต บริษัทพัฒนาที่ดินแห่ปรับเพิ่มสัดส่วนเงินดาวน์จากลูกค้าเท่าตัว จากเดิมเริ่ม 5% ของราคาห้องชุด เป็น 10-30% หลังแบงก์หวั่นหนี้เสีย สกรีนสินเชื่อเข้ม ส่งผลยอดไม่ได้รับอนุมัติวงเงินกู้พุ่งกระฉูด 5 บิ๊กอสังหาฯ "พฤกษา-แสนสิริ-แอล.พี.เอ็น.-คิวเฮ้าส์-เพอร์เฟค" เจอกระทบถ้วนหน้า พลิกสารพัดแผนช่วยแบ่งเบาภาระลูกค้า

ผู้สื่อข่าว "ประชาชาติธุรกิจ" รายงานว่า ตลาดคอนโดมิเนียมที่มีปัจจัยลบรอบด้านอยู่แล้วกำลังเผชิญมรสุมระลอกใหม่ จากที่สถาบันการเงินเพิ่มความเข้มงวดในการอนุมัติสินเชื่อที่อยู่อาศัยให้กับลูกค้าที่ยื่นขอสินเชื่อซื้อคอนโดฯ เพื่อควบคุมไม่ให้เกิดหนี้เสียหรือหนี้ที่ไม่ก่อให้เกิดรายได้ (เอ็นพีแอล) เพิ่มขึ้น จากความเสี่ยงด้านการเมืองและเศรษฐกิจที่มีเพิ่มขึ้น ทำให้ผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ต้องปรับเพิ่มสัดส่วนเงินดาวน์ที่เรียกจากลูกค้าที่ซื้อคอนโดฯ ขณะที่ลูกค้าก็ต้องจ่ายเงินดาวน์มากขึ้นกว่าเดิม ส่งผลกระทบทำให้ตลาดคอนโดฯ ซึ่งปัจจุบันมีการแข่งขันกันรุนแรง และหลายทำเลปริมาณซัพพลายเริ่มล้นตลาดชะลอตัวเพิ่มขึ้นอีก เนื่องจากลูกค้าจำนวนมากยังมีรายได้ค่อนข้างจำกัด ไม่สามารถแบกรับภาระเงินดาวน์ที่ต้องจ่ายเพิ่มขึ้นได้

หนี้เสียครัวเรือนสัญญาณเตือนภัย

จากการสำรวจพบว่าขณะนี้ผู้ประกอบการอสังหาฯเกือบทุกรายได้ปรับสัดส่วนเงินดาวน์ห้องชุดในโครงการคอนโดฯเพิ่มขึ้นแล้ว โดยทยอยปรับตั้งแต่ปลายปีที่ผ่านมาถึงปัจจุบัน จากเดิมบางบริษัทกำหนดสัดส่วนเงินดาวน์ไม่ถึง 10% ของราคาห้องชุด ปรับเพิ่มเป็น 10-30% เพื่อลดความเสี่ยงลูกค้ากู้สถาบันการเงินไม่ผ่าน เนื่องจากสัดส่วนการไม่ได้รับอนุมัติสินเชื่อมีเพิ่มขึ้นเรื่อย ๆ หลังธนาคารเข้มงวดการปล่อยเงินกู้พื่อควบคุมหนี้เสีย ประกอบกับลูกค้าบางรายมีภาระหนี้สินเพิ่มขึ้นจากการซื้อรถคันแรก และหนี้บัตรเครดิต ทำให้ธนาคารปฏิเสธปล่อยกู้หรือปล่อยกู้ไม่เต็มวงเงินที่ต้องการ เช่น เดิมลูกค้ามีภาระผ่อนดาวน์เพียง 10% และต้องการกู้ธนาคารส่วนที่เหลืออีก 90% แต่ได้รับอนุมัติเพียง 85%

ผู้สื่อข่าวรายงานว่า สาเหตุที่ธนาคารเข้มงวดในการปล่อยสินเชื่อมากขึ้น เนื่องจากมีสัญญาณเตือนจากภาระหนี้สินต่อครัวเรือนเพิ่มขึ้นใกล้จะแตะ 80% ของผลิตภัณฑ์มวลรวมในประเทศ (จีพีดี) ขณะเดียวกัน เพื่อป้องกันความหละหลวม อย่างบางธนาคารก่อนหน้านี้ให้ผู้จัดการสาขามีอำนาจอนุมัติสินเชื่อทั้งหมดเอง แต่พบว่าผู้กู้บางรายมีรายได้ต่อเดือนต่ำกว่าเกณฑ์เพียงแค่ 1-2 พันบาท ก็ยังได้รับอนุมัติสินเชื่อ จึงปรับเงื่อนไขหลักเกณฑ์การอนุมัติสินเชื่อโดยให้ส่งเข้าส่วนกลางทั้งหมด และใช้ระบบ "Loan Factoring" หรือคอมพิวเตอร์คำนวณ หากรายได้ต่อเดือนขาดไปเพียงเล็กน้อย ก็จะกู้ไม่ผ่านทันที

ส่วนที่คุมเข้มการอนุมัติสินเชื่อซื้อคอนโดฯ ก่อนที่อยู่อาศัยแนวราบอย่างบ้านเดี่ยวและทาวน์เฮาส์ เป็นเพราะมองว่ามีความเสี่ยงมากกว่า ส่งผลกระทบผู้ซื้อคอนโดฯโดยตรง เพราะจะต้องมีเงินสำรองเตรียมไว้ผ่อนดาวน์เพิ่มขึ้น 

บิ๊กแบรนด์พลิกแผนรับ

ทำให้กลุ่มผู้ประกอบการอสังหาฯ โดยเฉพาะบริษัทที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทยประกาศปรับขึ้นเงินดาวน์โครงการคอนโดฯ อาทิ บมจ.พฤกษา เรียลเอสเตท ปรับเพิ่มเงินดาวน์จาก 5-12% เป็น 10-12% กรณีซื้อคอนโดฯ ราคา 1 ล้านบาท เท่ากับผู้ซื้อต้องมีเงินดาวน์เริ่มต้นเพิ่มขึ้นจาก 5 หมื่นบาท เป็น 1 แสนบาท บมจ.แสนสิริ ปรับจาก 5% เป็น 12-30% กรณีซื้อคอนโดฯ 1 ล้านบาท ต้องดาวน์เริ่มต้นจาก 5 หมื่นบาท เพิ่มเป็น 1.2 แสน-3 แสนบาท 

บมจ.แอล.พี.เอ็น.ดีเวลลอปเมนท์ ปรับจาก 8-15% เป็น 10-15% กรณีซื้อคอนโดฯ 1 ล้านบาท ต้องมีเงินดาวน์เริ่มต้นเพิ่มขึ้นจาก 8 หมื่นบาท เป็น 1 แสนบาท บมจ.พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค ปรับจาก 10% เป็น 15% กรณีซื้อคอนโดฯ 1 ล้านบาท ต้องดาวน์เพิ่มขึ้นจาก 1 แสนบาท เป็น 1.5 แสนบาท บมจ.ควอลิตี้เฮ้าส์ หรือ "คิวเฮ้าส์" ปรับจาก 10% เป็น 15% เป็นต้น

อย่างไรก็ตาม แม้สัดส่วนเงินดาวน์จะเพิ่มขึ้น แต่เป็นที่น่าสังเกตว่า บางบริษัทใช้กลยุทธ์เก็บดาวน์ "งวดบอลลูน" โดยให้ลูกค้าโปะเงินดาวน์เฉพาะงวด เช่น ให้โปะดาวน์ 3-5 งวด ขณะที่การผ่อนดาวน์งวดแรก ๆ ยังเรียกเก็บเท่าเดิม ทำให้ลูกค้ารู้สึกว่าไม่ได้มีภาระเพิ่มขึ้นมากนัก 

คิวเฮ้าส์ สกรีนลูกค้าล่วงหน้า

นางสุวรรณา พุทธประสาท รองกรรมการผู้จัดการ บมจ.ควอลิตี้เฮ้าส์ เปิดเผย "ประชาชาติธุรกิจ" ว่า บริษัทได้ปรับขึ้นเงินดาวน์คอนโดฯ ทุกโครงการตั้งแต่เดือนมกราคม 2557 ที่ผ่านมา โดยลูกค้าต้องจ่ายดาวน์เพิ่มจากเดิม 10% เป็น 15% เพื่อสกรีนว่าเป็นกลุ่มผู้ซื้อจริงที่มีเงินออมอยู่พอสมควร เพื่อลดความเสี่ยงกู้ไม่ผ่าน 

ขณะเดียวกัน ได้ปรับนโยบายการรับจองคอนโดฯ โดยประสานงานสถาบันการเงินทำพรีแอปพรูฟหรือตรวจสอบสถานะทางการเงินเพื่อคัดกรองลูกค้าก่อนรับจอง จากเดิมมีสัดส่วนลูกค้าคอนโดฯ กู้ไม่ผ่านประมาณ 10% ปัจจุบันลูกค้ากลุ่มนี้จะถูกสกรีนออกตั้งแต่ขั้นตอนตรวจสอบสถานะทางการเงิน และเมื่อถึงขั้นตอนขอสินเชื่อส่วนใหญ่จะกู้ผ่านทั้งหมด ส่วนลูกค้าเก่าที่วางเงินดาวน์ 10% หากกู้ไม่ผ่าน บริษัทจะช่วยแก้ปัญหา ได้แก่ 1) แนะนำให้หาผู้กู้ร่วม 2) เปลี่ยนยูนิตที่มีราคาถูกลง 

"ตอนนี้แบงก์เข้มงวดการปล่อยสินเชื่อเพิ่มขึ้นมาก ยกตัวอย่างเกณฑ์การคำนวณความสามารถผ่อนเงินงวด เดิมผ่อนเงินงวดเดือนละ 7 พันบาท จะต้องมีรายได้ต่อเดือน 3 เท่า หรือ 2.1 หมื่นบาท แต่ปัจจุบันบางธนาคารปรับเกณฑ์รายได้ต่อเดือนเป็น 4 เท่า หรือต้องมีรายได้ต่อเดือน 2.8 หมื่นบาท" นางสุวรรณากล่าว

หนี้ผ่อนรถ-บัตรเครดิตที่กู้ไม่ผ่าน

แหล่งข่าวจาก บมจ.พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค เปิดเผยว่า ตั้งแต่ปลายปีที่ผ่านมาพบว่าอัตราลูกค้าคอนโดฯ กู้ไม่ผ่านเพิ่มขึ้นจาก 5-6% เป็น 10% ปัจจุบันยังทรงตัว ในจำนวนนี้ส่วนใหญ่เป็นลูกค้าที่กู้ซื้อบ้าน-คอนโดฯ ราคาไม่เกิน 4 ล้านบาท เพราะมีภาระหนี้สินอื่นๆ เช่น บัตรเครดิต ค่าผ่อนรถ ฯลฯ 

ตั้งแต่ต้นปี 2557 สำหรับลูกค้าใหม่ บริษัทได้เรียกเก็บเงินดาวน์คอนโดฯ ที่ยังก่อสร้างไม่เสร็จเพิ่มขึ้นจากเดิม 10% เป็น 15% น่าจะช่วยลดความเสี่ยงลูกค้ากู้ไม่ผ่านได้ เพราะสาเหตุหลักเกิดจากลูกค้ามีหนี้อื่น ๆ ที่ต้องผ่อนชำระรายเดือน เมื่อนำไปหักลบกับรายได้ต่อเดือนจึงไม่สามารถกู้แบงก์ได้ถึง 90% ตามที่ต้องการ ส่วนบ้านจัดสรรยังคงเงินดาวน์ไว้ที่ 7-8% เพราะมีระยะเวลาผ่อนดาวน์สั้นกว่าคอนโดฯ 

เช่นเดียวกับที่นายวันจักร์ บุรณศิริ ประธานผู้บริหารฝ่ายปฏิบัติการ บมจ.แสนสิริ ระบุว่า ในส่วนของแสนสิริได้เพิ่มสัดส่วนเงินดาวน์คอนโดฯ จากเดิมหากเป็นคอนโดฯ ราคายูนิตละกว่า 1 ล้านบาท จะเก็บดาวน์เริ่มต้น 5% ก็ปรับเป็นเริ่มต้นที่ 12% ลดความเสี่ยงลูกค้ากู้ไม่ผ่าน เนื่องจากเห็นสัญญาณธนาคารเข้มงวดในการปล่อยสินเชื่อเพิ่มขึ้น 

กู้ซื้อบ้าน-ทาวน์เฮาส์เจอหางเลข

ด้านนายสุทธิรักษ์ เสถียรภาพอยุทธ์ กรรมการผู้จัดการ บมจ.ธนาสิริ กรุ๊ป เปิดเผยว่า เริ่มเห็นสัญญาณลูกค้ากู้ไม่ผ่านมีสัดส่วนเพิ่มขึ้นตั้งแต่ปีที่ผ่านมา โดยเฉพาะลูกค้าโครงการบ้านจัดสรรในต่างจังหวัด อย่างจังหวัดสกลนคร ซึ่งบริษัทเข้าไปพัฒนาโครงการสิริวิลเลจ สกลนคร-แอร์พอร์ต เป็นบ้านเดี่ยว-บ้านแฝดชั้นเดียว จำนวน 34 ยูนิต ราคาเริ่มต้นยูนิตละ 1.79 ล้านบาท สัดส่วนกู้ไม่ผ่านสูงถึง 40% 

ส่วนในจังหวัดภูเก็ต มีโครงการอยู่ระหว่างเปิดขาย คือไพร์มเพลส เนรมิต-อนุสาวรีย์ 2 เป็นทาวน์โฮม 72 ยูนิต ราคาเฉลี่ยยูนิตละ 2.7 ล้านบาท และสิริวิลเลจ ภูเก็ต-อนุสาวรีย์ เป็นบ้านเดี่ยว บ้านแฝด และอาคารพาณิชย์ 72 ยูนิต ราคายูนิตละ 2.79-5.65 ล้านบาท ทั้ง 2 โครงการมีสัดส่วนกู้ไม่ผ่านเฉลี่ย 30% 

สำหรับลูกค้ากู้ไม่ผ่านส่วนใหญ่เป็นกลุ่มที่ทำธุรกิจส่วนตัวหรืออาชีพอิสระ ปัญหาเกิดจากไม่ได้ฝากเงินเข้าบัญชีสม่ำเสมอ ทำให้ไม่สามารถแสดงที่มาของรายได้ บริษัทจึงแก้ปัญหาด้วยการประสานงานธนาคารส่งเจ้าหน้าที่เข้าไปดูสถานที่ประกอบกิจการของลูกค้า เพื่อการันตีว่ามีแหล่งที่มาของรายได้จริง

ชี้กลุ่มดาวน์ต่ำไม่นิยมออมเงิน
ผู้สื่อข่าวรายงานเพิ่มเติมว่า ก่อนหน้านี้ นายอนันต์ อัศวโภคิน ประธานคณะกรรมการและประธานกรรมการบริหาร บมจ.แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ ได้ชี้ถึงแนวโน้มตลาดอสังหาฯ ปี 2557 โดยแนะนำให้

ผู้ประกอบการระมัดระวังเรื่องอัตราหนี้เสีย ซึ่งเกิดจากลูกค้ากู้ไม่ผ่านจะสูงขึ้น เพราะธนาคารจะเข้มงวดในการปล่อยสินเชื่อ ที่น่าเป็นห่วงคือโครงการที่เก็บเงินดาวน์ต่ำ 5-10% ถือเป็นกลุ่มเสี่ยง มีโอกาสสูงที่ธนาคารจะปฏิเสธไม่ปล่อยกู้โดยเฉพาะกลุ่มอาชีพอิสระ เพราะคนที่ซื้อโครงการที่ให้วางเงินดาวน์ต่ำ ส่วนใหญ่เป็นกลุ่มที่มีนิสัยไมเก็บออมเงิน และมีแนวโน้มสูงที่ปัญหาการเงินและสภาพคล่องจะเป็นเรื่องใหญ่ของผู้ประกอบการอสังหาฯ ทำให้การโอนกรรมสิทธิ์ยากขึ้น จากที่ธนาคารพิจารณาสินเชื่อเข้มงวด

ที่มาบทความโดย © : www.prachachat.net
PR : http://prrealestates.blogspot.com/2014/05/real-estate-thai-condo.html