คอนโดมิเนี่ยมยิ่งแรงแต่เสี่ยงจริงหรือ !
ธำรง ปัญญาสกุลวงศ์ นายกสมาคมอาคารชุดไทย
กล่าวว่า ในช่วงกลางปีถือเป็นช่วงที่ตลาดอสังหาริมทรัพย์ค่อนข้างซบเซาทำให้ผู้ประกอบการหลายรายต่างต้องเร่งออกมากระตุ้นด้วยการจัดกิจกรรมการตลาด โดยเฉพาะในตลาดคอนโดมิเนียม ซึ่งปีนี้คอนโดมิเนียมที่ขายดีจะอยู่ที่ไม่เกิน 1.5 ล้านบาท แต่ตลาดที่ชะลอตัวลงอยู่ที่ราคา 2-3 ล้านบาท และคอนโดมิเนียมระดับไฮเอนด์
อย่างไรก็ตาม ไม่ใช่ว่าคอนโดมิเนียมจะได้รับการตอบรับจากตลาดไปทั้งหมด เพราะในเมื่อคู่แข่งขันระดับบิ๊ก ๆ พร้อมเปิดหน้าชนขณะที่ผู้บริโภคเองก็ยังมีสถานะทางการเงินที่ไม่แข็งแรงมากพอ ด้วยปัจจัยลบทางเศรษฐกิจเป็นตัวฉุดรั้ง ผู้ประกอบการจึงต้องทำการบ้านและออกแรงมากยิ่งขึ้น เพื่อเอาชนะคู่แข่งในตลาด เรื่องนวัตกรรมของการอยู่อาศัย เรื่องของการกำหนดกลุ่มเป้าหมายที่ชัดเจนจึงกลายเป็นเรื่องสำคัญและเป็นกุญแจที่จะนำมาสู่ความสำเร็จในบั้นปลาย
ธงชัย ปิยสันติวงศ์ ผู้ช่วยประธานเจ้าหน้าที่กลุ่มพัฒนาธุรกิจ บริษัท พร็อพเพอร์ตี้เพอร์เฟค กล่าวว่า การเปิดตัวนวัตกรรมห้องชุดดีไซน์ใหม่ "มอฟฟ์ คอนโดมิเนียม หรือห้องชุดชั้นครึ่ง เมื่อปลายสัปดาห์ที่ผ่านมาได้รับความสนใจจากลูกค้าสูงมาก โดยมียอดขายภายในงานเป็นไปตามเป้าหมายที่ 700 ล้านบาท สะท้อนให้เห็นว่าตลาดคอนโดมิเนียมระดับราคา 1-3 ล้านบาท มีความต้องการสูงมาก แต่เป็นตลาดที่แข่งขันสูงเช่นกัน ซึ่งหากหาจุดที่แตกต่างได้ ก็มั่นใจว่าจะได้รับความสนใจ
สำหรับยอดขายในงานดังกล่าว มากถึง 80% เป็นยอดห้องชุดแบบมอฟฟ์ โดยจากการสำรวจความคิดเห็นลูกค้าส่วนใหญ่ ระบุว่า ต้องการคอนโดมิเนียมที่มีพื้นที่ไม่เล็กเกินไปส่วนบางกลุ่มต้องการห้องชุดที่มีบันได เพื่อให้ความรู้สึกเหมือนอยู่บ้าน แต่ที่ผ่านมาห้องชุดลักษณะนี้จะเป็นแบบดูเพล็กซ์ ซึ่งมีราคาสูงถึง 5-6 ล้านบาท เป็นระดับราคาที่คนมีบ้านหลังแรกเอื้อมถึงได้ยาก เมื่อเพอร์เฟคฯออกแบบมอฟฟ์ให้คล้ายดูเพล็กซ์ในราคา 2-4 ล้านบาททำให้ลูกค้าตัดสินใจได้ง่ายขึ้น โดยทำเลที่มียอดขายที่ดีสุด คือ เกษตร-นวมินทร์ และรัชดาภิเษก รองลงมาเป็น พหลโยธินและสุขุมวิท
ด้านตลาดในครึ่งปีหลัง เชื่อว่าคอนโดมิเนียมยังคงขยายตัวต่อเนื่องแม้จะมีกระแสข่าวว่าจะลดความร้อนแรงลง เพราะความไม่แน่นอนของผังเมืองทำให้ครึ่งปีแรกยังไม่มีการซื้อที่ดินใหม่ แต่ในความเป็นจริงแล้วผู้ประกอบการรายใหญ่มีที่ดินพร้อมพัฒนาอยู่แล้ว ขึ้นอยู่กับจะเปิดตัวในช่วงใด ส่วนตลาดบ้านแนวราบ คาดว่าจะฟื้นตัวได้จริงในช่วงไตรมาส 4 เพราะลูกค้าต้องการรอดูสถานการณ์น้ำท่วมก่อน
ขณะที่ โอภาส ศรีพยัคฆ์ กรรมการผู้จัดการ บริษัท แอล.พี.เอ็น. ดีเวลลอปเมนท์กล่าวว่า ตลาดครึ่งปีหลังคอนโดมิเนียมจะยังคงเป็นพระเอก โดย แอล.พี.เอ็น.ฯ เตรียมเปิดตัวอีก 4-5 โครงการทั้งในกรุงเทพมหานคร(กทม.) เช่น รามคำแหง 60/2 และต่างจังหวัดคาดว่าจะเปิดที่ จ.ชลบุรี อีก 1 โครงการ โดยปัจจัยที่ทำให้มั่นใจตลาดครึ่งปีหลังมากขึ้นเพราะเห็นบรรยากาศการซื้อขายในงานแคมเปญบิ๊กช็อกเมื่อปลายสัปดาห์ที่ลูกค้ากลุ่มที่อยู่จริง หรือเรียลดีมานด์ ให้ความสนใจมาก ทำให้มีลูกค้าจองซื้อโครงการรวม 3,500 ยูนิต คิดเป็นมูลค่า 5,000 ล้านบาท ในเวลา 4 วัน
"จากแคมเปญลุมพินีบิ๊กช็อก ที่บริษัทต้องการให้กลุ่มเป้าหมายระดับกลางถึงกลางล่าง เป็นเจ้าของบ้านหลังแรกได้ง่ายขึ้น ทำให้เห็นว่า ถ้าจับตรงจุดกลุ่มคนที่อยากมีบ้านแล้ว ไม่ว่าจะเศรษฐกิจจะเป็นอย่างไรหรือการเมืองจะมีปัญหาหรือไม่ คนกลุ่มนี้ก็จะตัดสินใจซื้อ" กรรมการผู้จัดการ บริษัท แอล.พี.เอ็น. กล่าว
อย่างไรก็ตาม ตลาดคอนโดมิเนียมจึงยังเป็นตลาดที่มีความเสี่ยงสูงกว่าการพัฒนาบ้านแนวราบ ยิ่งเมื่อมีคู่แข่งขันอยู่เต็มตลาดความเสี่ยงก็ยิ่งมีมากขึ้น โอกาสที่จะปั้นรายได้ให้เป็นไปตามเป้าหมายก็เริ่มน้อยลงไปด้วย ถ้าสังเกตให้ดีผู้ประกอบการระดับบิ๊กหลายรายจึงเริ่มปรับพอร์ต ไม่โหมคอนโดมิเนียมจนมากเกินไป และเริ่มไปหาโอกาสใหม่ๆ ในตลาดแนวราบ เจ้าตลาดบ้านแนวราบที่หันมารุกตลาดแนวสูงอย่างหนักในช่วง 1-2 ปีที่ผ่านมา อย่างพฤกษา เรียลเอสเตท ก็เริ่มคิดแตกต่างออกไปโดยการเริ่มชะลอการทำตลาดแนวสูงและหันมาจับตลาดแนวราบแทน
ประเสริฐ แต่ดุลยสาธิต กรรมการและรองกรรมการผู้จัดการ บริษัท พฤกษา เรียลเอสเตท กล่าวว่า แม้ว่าผู้ประกอบการส่วนใหญ่จะยังคงจับตลาดคอนโดมิเนียมในครึ่งปีหลัง แต่พฤกษาฯ จะบุกแนวราบ โดยจะเน้นทำเลที่แตกต่างจากเดิม หาตลาดใหม่ๆ เช่นการทำบ้านเดี่ยวราคา 5.6-5.7 ล้านบาท บนทำเลพัฒนาการ-ทองหล่อ เป็นต้น
ปัจจัยที่ทำให้พฤกษาฯ ต้องคิดต่าง เพราะมองว่าแนวราบจะเป็นตัวผลักดันยอดขายได้ดีกว่าแนวสูง ซึ่งหากจะวัดว่าใครจะแพ้หรือชนะได้ในปีนี้ต้องวัดกันที่ยอดขายแนวราบ แม้ว่าบ้านแนวราบจะได้รับผลกระทบจากน้ำท่วมเมื่อปลายปีที่ผ่านมาแต่ได้เริ่มฟื้นตัวมาตั้งแต่ปลายไตรมาสแรกแล้ว ส่วนทำเลที่น้ำไม่ท่วมยอดขายดีมาก ซึ่งครึ่งปีหลังบริษัทจะขยับมาบุกหนักบนทำเลโซนน้ำไม่ท่วม
การสวิตช์กลับสู่ตลาดแนวราบของบิ๊กอสังหาริมทรัพย์ ณ ขณะนี้ จึงเป็นการปรับสมดุลพอร์ตลงทุนเพื่อไม่ให้หนักไปด้านใดด้านหนึ่ง ซึ่งจะเสี่ยงเกินไปหากเกิดความผันผวนขึ้น และยังเป็นการหันไปปั๊มรายได้เร็วๆ จากแนวราบที่ตลาดแนวสูงอย่างคอนโดมิเนียมทำอย่างนั้นไม่ได้
ที่มา: หนังสือพิมพ์โพสต์ทูเดย์
อย่างไรก็ตาม ไม่ใช่ว่าคอนโดมิเนียมจะได้รับการตอบรับจากตลาดไปทั้งหมด เพราะในเมื่อคู่แข่งขันระดับบิ๊ก ๆ พร้อมเปิดหน้าชนขณะที่ผู้บริโภคเองก็ยังมีสถานะทางการเงินที่ไม่แข็งแรงมากพอ ด้วยปัจจัยลบทางเศรษฐกิจเป็นตัวฉุดรั้ง ผู้ประกอบการจึงต้องทำการบ้านและออกแรงมากยิ่งขึ้น เพื่อเอาชนะคู่แข่งในตลาด เรื่องนวัตกรรมของการอยู่อาศัย เรื่องของการกำหนดกลุ่มเป้าหมายที่ชัดเจนจึงกลายเป็นเรื่องสำคัญและเป็นกุญแจที่จะนำมาสู่ความสำเร็จในบั้นปลาย
ธงชัย ปิยสันติวงศ์ ผู้ช่วยประธานเจ้าหน้าที่กลุ่มพัฒนาธุรกิจ บริษัท พร็อพเพอร์ตี้เพอร์เฟค กล่าวว่า การเปิดตัวนวัตกรรมห้องชุดดีไซน์ใหม่ "มอฟฟ์ คอนโดมิเนียม หรือห้องชุดชั้นครึ่ง เมื่อปลายสัปดาห์ที่ผ่านมาได้รับความสนใจจากลูกค้าสูงมาก โดยมียอดขายภายในงานเป็นไปตามเป้าหมายที่ 700 ล้านบาท สะท้อนให้เห็นว่าตลาดคอนโดมิเนียมระดับราคา 1-3 ล้านบาท มีความต้องการสูงมาก แต่เป็นตลาดที่แข่งขันสูงเช่นกัน ซึ่งหากหาจุดที่แตกต่างได้ ก็มั่นใจว่าจะได้รับความสนใจ
สำหรับยอดขายในงานดังกล่าว มากถึง 80% เป็นยอดห้องชุดแบบมอฟฟ์ โดยจากการสำรวจความคิดเห็นลูกค้าส่วนใหญ่ ระบุว่า ต้องการคอนโดมิเนียมที่มีพื้นที่ไม่เล็กเกินไปส่วนบางกลุ่มต้องการห้องชุดที่มีบันได เพื่อให้ความรู้สึกเหมือนอยู่บ้าน แต่ที่ผ่านมาห้องชุดลักษณะนี้จะเป็นแบบดูเพล็กซ์ ซึ่งมีราคาสูงถึง 5-6 ล้านบาท เป็นระดับราคาที่คนมีบ้านหลังแรกเอื้อมถึงได้ยาก เมื่อเพอร์เฟคฯออกแบบมอฟฟ์ให้คล้ายดูเพล็กซ์ในราคา 2-4 ล้านบาททำให้ลูกค้าตัดสินใจได้ง่ายขึ้น โดยทำเลที่มียอดขายที่ดีสุด คือ เกษตร-นวมินทร์ และรัชดาภิเษก รองลงมาเป็น พหลโยธินและสุขุมวิท
ด้านตลาดในครึ่งปีหลัง เชื่อว่าคอนโดมิเนียมยังคงขยายตัวต่อเนื่องแม้จะมีกระแสข่าวว่าจะลดความร้อนแรงลง เพราะความไม่แน่นอนของผังเมืองทำให้ครึ่งปีแรกยังไม่มีการซื้อที่ดินใหม่ แต่ในความเป็นจริงแล้วผู้ประกอบการรายใหญ่มีที่ดินพร้อมพัฒนาอยู่แล้ว ขึ้นอยู่กับจะเปิดตัวในช่วงใด ส่วนตลาดบ้านแนวราบ คาดว่าจะฟื้นตัวได้จริงในช่วงไตรมาส 4 เพราะลูกค้าต้องการรอดูสถานการณ์น้ำท่วมก่อน
ขณะที่ โอภาส ศรีพยัคฆ์ กรรมการผู้จัดการ บริษัท แอล.พี.เอ็น. ดีเวลลอปเมนท์กล่าวว่า ตลาดครึ่งปีหลังคอนโดมิเนียมจะยังคงเป็นพระเอก โดย แอล.พี.เอ็น.ฯ เตรียมเปิดตัวอีก 4-5 โครงการทั้งในกรุงเทพมหานคร(กทม.) เช่น รามคำแหง 60/2 และต่างจังหวัดคาดว่าจะเปิดที่ จ.ชลบุรี อีก 1 โครงการ โดยปัจจัยที่ทำให้มั่นใจตลาดครึ่งปีหลังมากขึ้นเพราะเห็นบรรยากาศการซื้อขายในงานแคมเปญบิ๊กช็อกเมื่อปลายสัปดาห์ที่ลูกค้ากลุ่มที่อยู่จริง หรือเรียลดีมานด์ ให้ความสนใจมาก ทำให้มีลูกค้าจองซื้อโครงการรวม 3,500 ยูนิต คิดเป็นมูลค่า 5,000 ล้านบาท ในเวลา 4 วัน
"จากแคมเปญลุมพินีบิ๊กช็อก ที่บริษัทต้องการให้กลุ่มเป้าหมายระดับกลางถึงกลางล่าง เป็นเจ้าของบ้านหลังแรกได้ง่ายขึ้น ทำให้เห็นว่า ถ้าจับตรงจุดกลุ่มคนที่อยากมีบ้านแล้ว ไม่ว่าจะเศรษฐกิจจะเป็นอย่างไรหรือการเมืองจะมีปัญหาหรือไม่ คนกลุ่มนี้ก็จะตัดสินใจซื้อ" กรรมการผู้จัดการ บริษัท แอล.พี.เอ็น. กล่าว
อย่างไรก็ตาม ตลาดคอนโดมิเนียมจึงยังเป็นตลาดที่มีความเสี่ยงสูงกว่าการพัฒนาบ้านแนวราบ ยิ่งเมื่อมีคู่แข่งขันอยู่เต็มตลาดความเสี่ยงก็ยิ่งมีมากขึ้น โอกาสที่จะปั้นรายได้ให้เป็นไปตามเป้าหมายก็เริ่มน้อยลงไปด้วย ถ้าสังเกตให้ดีผู้ประกอบการระดับบิ๊กหลายรายจึงเริ่มปรับพอร์ต ไม่โหมคอนโดมิเนียมจนมากเกินไป และเริ่มไปหาโอกาสใหม่ๆ ในตลาดแนวราบ เจ้าตลาดบ้านแนวราบที่หันมารุกตลาดแนวสูงอย่างหนักในช่วง 1-2 ปีที่ผ่านมา อย่างพฤกษา เรียลเอสเตท ก็เริ่มคิดแตกต่างออกไปโดยการเริ่มชะลอการทำตลาดแนวสูงและหันมาจับตลาดแนวราบแทน
ประเสริฐ แต่ดุลยสาธิต กรรมการและรองกรรมการผู้จัดการ บริษัท พฤกษา เรียลเอสเตท กล่าวว่า แม้ว่าผู้ประกอบการส่วนใหญ่จะยังคงจับตลาดคอนโดมิเนียมในครึ่งปีหลัง แต่พฤกษาฯ จะบุกแนวราบ โดยจะเน้นทำเลที่แตกต่างจากเดิม หาตลาดใหม่ๆ เช่นการทำบ้านเดี่ยวราคา 5.6-5.7 ล้านบาท บนทำเลพัฒนาการ-ทองหล่อ เป็นต้น
ปัจจัยที่ทำให้พฤกษาฯ ต้องคิดต่าง เพราะมองว่าแนวราบจะเป็นตัวผลักดันยอดขายได้ดีกว่าแนวสูง ซึ่งหากจะวัดว่าใครจะแพ้หรือชนะได้ในปีนี้ต้องวัดกันที่ยอดขายแนวราบ แม้ว่าบ้านแนวราบจะได้รับผลกระทบจากน้ำท่วมเมื่อปลายปีที่ผ่านมาแต่ได้เริ่มฟื้นตัวมาตั้งแต่ปลายไตรมาสแรกแล้ว ส่วนทำเลที่น้ำไม่ท่วมยอดขายดีมาก ซึ่งครึ่งปีหลังบริษัทจะขยับมาบุกหนักบนทำเลโซนน้ำไม่ท่วม
การสวิตช์กลับสู่ตลาดแนวราบของบิ๊กอสังหาริมทรัพย์ ณ ขณะนี้ จึงเป็นการปรับสมดุลพอร์ตลงทุนเพื่อไม่ให้หนักไปด้านใดด้านหนึ่ง ซึ่งจะเสี่ยงเกินไปหากเกิดความผันผวนขึ้น และยังเป็นการหันไปปั๊มรายได้เร็วๆ จากแนวราบที่ตลาดแนวสูงอย่างคอนโดมิเนียมทำอย่างนั้นไม่ได้
ที่มา: หนังสือพิมพ์โพสต์ทูเดย์
