เปิดทางพัฒนา คอนโดมิเนียม หอพัก อพาร์ตเมนต์ ในซอย

              มท.1 โดดอุ้มเอกชน บีบกทม. คลายกฎเหล็ก ผังเมืองฉบับใหม่ ยืนตามผังเก่าปี 2549 กฎหมายควบคุมอาคาร เปิดทางพัฒนา คอนโดมิเนียม หอพัก อพาร์ตเมนต์ ในซอย ถนนกว้าง 6 เมตรได้ ก่อนคนจนไร้ที่อยู่อาศัย ยันถนนเมนสร้างปัญหารถติดมากกว่าซอย นายกสมาคมอาคารชุดประกาศจะผลักดันให้ถึงที่สุด หากกทม.ยังเดินหน้าคุม

         นายธำรง ปัญญาสกุลวงศ์ นายกสมาคมอาคารชุดไทย เปิดเผย "ฐานเศรษฐกิจ" ว่า เมื่อเร็วๆนี้สมาคมได้เข้าพบ นายเชตวัน อนันตสมบูรณ์ รองอธิบดีกรมโยธาธิการและผังเมือง เพื่อขอผ่อนปรนเกี่ยวกับข้อกำหนด ร่างผังเมืองรวมกรุงเทพมหานคร(ปรับครั้งที่ 3) พ.ศ. ... พัฒนาอาคารอยู่อาศัยรวมประเภท คอนโดมิเนียม หอพัก อพาร์ตเมนต์ ในซอยกว้างขั้นต่ำ 6 เมตรขึ้นไป ได้ ตามผังเมืองรวมกทม.ฉบับเก่า ปี 2549-2553 ที่หมดอายุลง และยึดข้อกำหนดตาม พระราชบัญญัติ(พ.ร.บ.) ควบคุมอาคาร พ.ศ. 2522 ที่กำหนดให้สร้างตึกสูง 23 เมตร หรือไม่เกิน 8 ชั้นได้ ในเขตทางกว้าง 6 เมตร เป็นต้นไป โดยเฉพาะคอนโดมิเนียมซึ่งเป็นที่นิยม หลังเข้าร้องเรียน ทั้งรัฐมนตรีว่าการกระทรวงมหาดไทย(มท.1) และรองนายกรัฐมนตรี นายยงยุทธ วิชัยดิษฐ ที่เห็นด้วยกับสมาคม และรับปากจะช่วยเจรจากับกทม. และกรมโยธาธิการและผังเมือง พร้อมกันนี้ได้มอบให้สมาคมไปสะท้อนข้อเท็จจริงกับกรมโยธาธิการฯ เพื่อแก้ไข ก่อนที่ผังเมืองรวมกทม.ฉบับใหม่จะมีผลบังคับใช้
ทั้งนี้ สมาคมชี้แจงถึงความเดือดร้อนของผู้บริโภคที่มีรายได้น้อยว่า อนาคตต่อไปจะหาซื้อที่อยู่อาศัยประเภทคอนโดมิเนียมราคาถูกเป็นของตนเองได้ยาก แม้แต่จะหาหอพักอพาร์ตเมนต์ใกล้แหล่งงานที่ตั้งอยู่ในซอย เพราะผังเมืองรวมกทม.ฉบับใหม่ ห้ามไม่ให้ ดำเนินการ เว้นแต่ถนนกว้างตั้งแต่ 12 เมตรขึ้นไป นั่นคือการกระจายออกไปอยู่ชานกทม.และจังหวัดในปริมณฑล รวมถึงผู้ประกอบการรายกลาง รายเล็ก อาจล้มหายตายจาก เพราะไม่สามารถแข่งขันกับผู้ประกอบการรายใหญ่ในตลาดหลักทรัพย์ฯ ไม่ถึง 10 ราย ได้ที่ครองตลาดคอนโดมิเนียม เกาะแนวรถไฟฟ้าและ ถนนสายหลัก
อย่างไรก็ดี ในเบื้องต้นรองอธิบดีกรมโยธาธิการและผังเมืองรับปาก จะเจรจากับกทม. เพื่อผ่อนปรนกรณีดังกล่าว ขณะเดียวกันสมาคมได้เข้าพบ ม.ร.ว. สุขุมพันธุ์ บริพัตร ผู้ว่าฯ กทม. และดร.ธีระชน มโนมัยพิบูลย์ รองผู้ว่าฯกทม. ซึ่งต่างก็เห็นด้วยกับสมาคม เนื่องจากความเข้มงวดของผังเมืองกทม.ใหม่ ส่งผลกระทบเรื่องที่อยู่อาศัยของประชาชนจริงๆ และราคาถูกจะหาซื้อไม่ได้ แต่ปัญหาใหญ่อยู่ที่ผู้อำนวยการ สำนักผังเมืองกทม. ม.ร.ว. เปรมสิริ เกษมสันต์ ที่ยืนยันว่าจะไม่มีการปรับแก้ผ่อนปรน ให้สร้างคอนโดมิเนียมในซอยที่มีถนนกว้าง 6 เมตร ได้ โดยอ้างว่าตามตรอกซอยรถติดไฟไหม้ เข้าไม่ได้ ท่อระบายน้ำ ท่อประปาไม่พอ รถดับเพลิงเข้าไม่ถึง อาจทำให้ผู้อยู่อาศัยรวมถึงประชาชนในซอยได้รับผลกระทบตามไปด้วย
          นายธำรง กล่าวโต้ตอบกรณีดังกล่าวโดยนำประสบการณ์ไฟไหม้จริงที่เกิดขึ้นกับคอนโดมิเนียมชั้น 9 บริเวณชอยสุขุมวิท 93 ที่เข้าซอยไปประมาณ 3 กิโลเมตร ซึ่งเป็นคอนโดมิเนียมของตนเองว่าพบว่าควันพวยพุ่งออกมาจากชั้น 9 รถดับเพลิงมาแล้ว โดยใช้เวลาครึ่งชั่วโมง ซึ่งถือว่านานมาก สำหรับเหตุด่วนเหตุร้าย แต่สรุปว่า เหตุที่รถดับเพลิงมาช้า เกิดจากถนนใหญ่รถติดมาก แต่ในซอยรถไม่ติด ตนยืนรออยู่ ขณะนั้นไฟยังไม่ดับ แต่เมื่อรถดับเพลิงมาถึง ก็ทำอะไรไม่ได้ เพราะต้องรอการไฟฟ้ามาตัดไฟกระแสไฟฟ้าอีก กว่าไฟฟ้าตัดได้ ในที่สุดรถดับเพลิงก็ไม่ได้ใช้งานเพราะตึกมีระบบดับเพลิง มีน้ำในห้องพัก ที่สำคัญ ไฟได้ดับมอดเอง เพราะได้เผาไหม้เชื้อเพลิงหมดแล้ว
"ยืนยันสถิติไฟไหม้คอนโดมิเนียมมาไม่ต่ำกว่า 10 ครั้ง และทุกครั้งรถดับเพลิงช่วยไม่ได้ในที่สุดก็ดับได้ด้วยตัวของมันเอง ตัวอย่างอีกรายที่สุขุมวิท 24 ไฟเผา 2 ชั่วโมง เมื่อเฟอร์นิเจอร์ไหม้หมดไฟก็มอดดับลง ทั้งนี้ขอชี้แจงว่า ถนนใหญ่ ตัวการทำให้ รถดับเพลิงทำงานปฏิบัติงานได้ล้าช้า ที่สำคัญ ห้องชุดทุกห้อง มีกำแพงเป็นฉนวนธรรมชาติ จะเผาเพียงห้องเดียวเท่านั้น และไม่ลุกลาม เพราะแต่ละอาคารจะมีระบบตัดสัญญาณไฟฟ้า มีสัญญาณเตือนภัย มีระบบสปริงเกลอร์ น้ำฉีดดับเพลิง ดับเพลิงมือถือ ซึ่งตัวตึกช่วยได้ โดยไม่ต้องพึ่งพารถดับเพลิง"
เรื่องนี้ ผู้ว่าฯกทม.ยอมรับว่ากรณีรถดับเพลิงกับไฟไหม้ ต้องแยกออกจากกัน ระหว่างข้อบังคับผังเมืองกับหน้าที่ของกทม.ในการช่วยดับเพลิงบรรเทาสาธารณภัย
นอกจากนี้กรณีของการสร้างคอนโดฯในซอย ที่สำนักผังเมืองอ้างว่าน้ำกินน้ำใช้จากประปาไม่เพียงพอ นายธำรง อธิบายว่าการประปานครหลวง (กปน.) มีนโยบายบังคับให้เอกชนลงทุนเองด้วยการ จัดทำท่อขนาดเล็ก ภายในโครงการขยายเองไปถึงถนนสาธารณะ เพื่อเชื่อมกับระบบประปา และล่าสุดกปน.ยืนยันว่า ปริมาณน้ำสามารถรองรับคนในกทม.ได้ในอนาคต แม้จะมีการพัฒนามากขึ้นก็ตามส่วนปัญหาน้ำท่วมคงยากจะเกิดขึ้นหากมีระบบป้องกันที่ดี
อย่างไรก็ดี หาก กทม.ยืนยันที่จะจำกัดการพัฒนาอาคารอยู่อาศัยรวมในซอย 6 เมตร โดยเฉพาะคอนโดมิเนียม ผู้ประกอบการก็จะต่อสู้ให้ถึงที่สุด เพราะนอกจากประชาชนจะหมดโอกาสมีที่อยู่อาศัยเป็นของตนเองใกล้แหล่งงานแล้ว ยังมีผลกระทบทำให้มูลค่าที่ดิน ตลอดจนศักยภาพที่ดินลดน้อยลงอีกด้วย
"ปัญหาใหญ่ ก็คือต้องหาถนนที่มีเขตทางกว้าง 12 เมตร 16 เมตร 30 เมตร เพื่อพัฒนาอาคารใหญ่เท่านั้น เช่น ถนนกว้างไม่ถึง 30 เมตร จะสร้างตึกใหญ่ เกิน 10,000 ตารางเมตรไม่ได้ และหากสร้างได้ไม่เกิน 10,000 ตารางเมตร เท่ากับ ผลักดันให้คนไปอยู่ใน 5 จังหวัดปริมณฑล" นายธำรง กล่าวและว่า
อาคารพักอาศัยรวมทุกประเภท อาทิ คอนโดมิเนียม อพาร์ตเมนต์ ได้รับผลกระทบหมด หากต้องการสร้าง เกิน10,000 ตารางเมตร ต้องสร้างติดถนนกว้างถึง 30 เมตร หากถนน กว้างไม่ถึง 30 เมตร หรือ 16 เมตร ต้องสร้างอาคาร 9,999 ตารางเมตร กรณีถนนกว้าง 12 เมตร สร้างได้ไม่เกิน 2,000 ตารางเมตร ซึ่งเฉลี่ยแล้วสร้างคอนโดฯอพาร์ตเมนต์ได้เพียง 40 ห้อง หากเป็นคอนโดมิเนียมไม่คุ้มทุน เพราะนิติบุคคลต้องดูแลค่าส่วนกลางนับ 100,000 บาทต่อเดือน อาทิ ลิฟต์ เดือนละกว่า 10,000 บาท ค่ายามรักษาความปลอดภัย แม่บ้าน เป็นต้น หากมีการพัฒนาและมีผู้ซื้อเท่ากับว่า ค่าส่วนกลาง ต้องเป็นหลัก 1,000-2,000 บาทต่อเดือน ซึ่งในทางปฏิบัติ ไม่มีใครรับได้ ดังนั้นหากต้องการคุ้มทุน ต้องมีจำนวนหน่วยกว่า 100 ยูนิตต่ออาคาร ซึ่งจะเสียค่า ส่วนกลางประมาณ 400-500 บาท
นายธำรง ขยายความต่อไปว่า ที่ดินประเภทอยู่อาศัยหนาแน่นน้อย สีเหลือง หรือ รหัส ตั้งแต่ ย.4-5-6 สมาคมขอให้ กทม. ผ่อนปรนให้เป็นไปตาม ข้อบังคับของผังเมืองปี 2549 หรือตามกฎหมายควบคุมอาคาร คือสร้างคอนโดมิเนียม ติดถนนกว้าง 6 เมตรได้ หากเป็นผังใหม่ ถนนกว้าง 16 เมตร สร้างคอนโดมิเนียมได้ ตั้งแต่ 5,000 ตารางเมตร - 9,999 ตารางเมตร ไม่เกิน10,000 ตารางเมตร ส่วน ย.2 หรือสร้างบ้านเดี่ยว 50 ตารางวาขึ้นไป และหากติดถนนกว้าง 12 เมตร สร้างทาวน์เฮาส์บ้านแถวได้ โดยผ่อนปรนให้เป็นไปตามพ.ร.บ.การจัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543
ทั้งนี้ สมาคมเสนอว่าควรส่งเสริมให้พัฒนาแนวสูง เกิน 23 เมตร และให้เว้นระยะถอยร่นรอบอาคารมากๆ เพื่อไม่ให้เกิดความแออัด โดยมีFAR หรืออัตราส่วนพื้นที่อาคารต่อพื้นที่ดินควบคุม เช่น FAR 3 สร้างได้ 3เท่า พื้นที่ก่อสร้าง 400 ตารางเมตร FAR 3เท่า เท่ากับ 1,200 ตารางเมตร แต่ปล่อยให้เขาสร้างสูงชะลูดได้แต่ เว้นโดยรอบ 6 เมตร หรือเน้นเรื่อง OSR มากขึ้น หรืออัตราส่วนพื้นที่ว่าง
"เราต่อสู้เพื่อผู้ซื้อที่อยู่อาศัย ซึ่งโครงการจะไม่เกิด ผู้ประกอบการทำแนวสูงไม่ได้ จะทำแนวราบแต่รายได้น้อยซื้อไม่ได้ บ้านราคา 1,000,000 บาท ผ่อนเดือนละ 8,000 บาทต่อเดือน คอนโดฯ ติดถนนใหญ่ หรือรถไฟฟ้า ราคาต่อตารางเมตร 90,000-100,000 บาทต่อตารางเมตร และต้องมีรายได้มากจริงๆ ถึงจะซื้อได้คอนโดฯถูกราคา 500,000-600,000 บาทต่อหน่วยทำไม่ได้ หากห้ามสร้างในซอย" นายธำรงกล่าว
อย่างไรก็ดี มองว่ากทม. กำลัง สตาฟฟ์ความเจริญศักยภาพที่ดินหายไปโดยเฉพะ ย่านสุขุมวิท รัชดาฯ เข้าตรอกซอยลาดพร้าว รามอินทรา พหลโยธิน ถ้าผังใหม่ออกมาราคาที่ดินหายวูบ ไม่สามารถทำคอนโดฯได้ ที่สำคัญผังเมืองรวมกทม.ใหม่ฉบับนี้ มีอายุ 10 ปี และสามารถต่ออายุ ได้ 2 ครั้งครั้งละ 2 ปี รวม 14 ปี จะส่งผลให้ผู้ประกอบการรายเล็กและผู้บริโภคได้รับผลกระทบมาก ด้านแหล่งข่าวจากกระทรวงมหาดไทยกล่าวว่า จะเจรจากับกทม.เพื่อขอผ่อนปรนกรณีสร้างคอนโดฯ ในซอยถนนกว่าง 6 เมตร ตามผังกทม.เดิมได้

จากหนังสือพิมพ์ฐานเศรษฐกิจฉบับที่ 2,714 16-18 กุมภาพันธ์ พ.ศ. 2555