ร่างผังเมืองรวมกรุงเทพใหม่

ผังเมืองกรุงเทพ

        เรื่องน้ำท่วมใหญ่แล้ว ปี 2554 ที่ผ่านมา ภาคอสังหาริมทรัพย์ 

ยังมีปัญหาใหญ่อีกเรื่องที่ทำให้ผู้เกี่ยวข้องในวงการจับตาอย่างใกล้ชิด

หลายคนทั้งชะลอดูท่าทีหลายคนพยายามวิ่งเต้นเรียกร้องหาทางออกที่เหมาะสม นั่นคือ ควาพยายามในการแก้ไข ร่างผังเมืองรวมกรุงเทพมหานคร (กทม.) ฉบับใหม่ ซึ่งของเดิมหมดอายุการใช้งานไป ปัจจุบันอยู่ระหว่างต่อเวลาการปรับปรุงแก้ไขตามกรอบกฎหมาย
              สาระสำคัญในร่างกฎหมายผังเมืองดังกล่าว ที่สำนักผังเมือง กรุงเทพมหานคร เป็นเจ้าภาพได้ประกาศออกมา กลายเป็นชนวนในการคัดค้านคือการเปลี่ยนแปลง "เกณฑ์ความกว้างถนนในการก่อสร้างอาคาร" เช่น ความกว้างถนนในการสร้างอาคารอยู่อาศัยรวมขนาดใหญ่พิเศษ พื้นที่ก่อสร้างรวมเกิน 10,000 ตร.ม. จากเดิมที่พื้นที่สีน้ำตาล (ที่ดินประเภทที่อยู่อาศัยหนาแน่นมาก) ย.8-ย.10 และพื้นที่สีแดง (ที่ดินประเภทพาณิชยกรรม) พ.4, พ.5 ตามแผนผังกำหนดการใช้ประโยชน์ที่ดินฉบับ พ.ศ. 2549 กำหนดให้ถนนและซอย ที่มีขนาดความกว้างถนนเกิน 10 เมตร สามารถสร้างได้ แต่ร่างผังเมืองฉบับใหม่ เพิ่มเกณฑ์ความกว้างถนนเป็น 16 เมตร จึงจะสร้างได้
หากมีการเปลี่ยนแปลงตามร่างดังกล่าวจริง ผลที่ตามมา คือ จะหาซอยในกรุงเทพฯ ที่มีความกว้างถนนถึงเกณฑ์ดังกล่าวได้ลำบาก ผู้ประกอบการจะสร้างตึกสูงในเมืองได้ยากกลายเป็น"ปมใหญ่" ที่พัฒนาสู่ "ศึกใหญ่" ระหว่างผู้ประกอบการและสำนักผังเมือง กทม.
ในช่วงแรกศึกนี้ฝ่ายสำนักผังเมืองได้เปรียบมาโดยตลอด ฐานะผู้มีอำนาจชงเรื่องและมีจุดยืนชัดเจนว่าจะใช้เกณฑ์ใหม่ดังกล่าว เนื่องจากเห็นว่ากรุงเทพฯ แออัดเกินกว่าระบบสาธารณูปโภคจะรับไหว จึงไม่ต้องการให้มีตึกสูงในซอยเพิ่มขึ้น
แต่ล่าสุดเกมพลิกตามคำชี้แจงของ นายเชตวัน อนันตสมบูรณ์ รองอธิบดีกรมโยธาธิการและผังเมือง กระทรวงมหาดไทย (มท.) ที่เปิดเผยกับ "กรุงเทพธุรกิจ" ว่า ที่ประชุมคณะอนุกรรมการผังเมือง มท. เมื่อวันที่ 29 มี.ค.ที่ผ่านมา ต้องการให้สำนักผังเมืองกลับไปทบทวนเกณฑ์ดังกล่าว เนื่องจากเข้มงวดและรวดเร็วเกินไป อาจทำให้มีเรื่องร้องเรียนจำนวนมาก จนพิจารณาไม่ทันช่วงต่ออายุครั้งสุดท้ายในเดือน พ.ค.ปีหน้า ส่งผลให้ผังเมืองขาดอายุ กรุงเทพฯ ไม่มีกฎหมายควบคุม จึงเสนอให้ กทม.ยึดแนวของผังเมืองรวม พ.ศ. 2549 ไปก่อน แล้วค่อยออกผังเมืองเฉพาะจุดควบคุมเฉพาะพื้นที่ตามหลัง หากเห็นว่าจำเป็น

แหล่งข่าวจากที่ประชุมคณะอนุกรรมการผังเมืองกล่าวกับ "กรุงเทพธุรกิจ" ว่า การประชุมในวันนั้นดูเหมือนเป็นการเร่งรัดพิจารณาเกินไป เพราะโดยปกติแล้ว การพิจารณาผังเมืองจะต้องพิจารณาโดยละเอียดทุกวาระ แต่การประชุมครั้งนั้น พิจารณาเฉพาะเรื่องเกณฑ์ความกว้างถนนแล้วก็สรุปจบอย่างกะทันหันขณะที่แหล่งข่าวจากผู้ประกอบการ ยอมรับว่าไม่ค่อยแปลกใจกับผลที่พลิกออกมาว่าให้กลับไปทบทวน เนื่องจากกลุ่มผู้ประกอบการมีการ "วิ่งเต้น" ไปทางผู้มีอำนาจหลายส่วน รวมทั้ง "ที่ปรึกษา" ของผู้มีสิทธิออกใบสั่งมายังที่ประชุมผังเมืองดังกล่าว พร้อมระบุด้วยว่า ที่ต้องทำเช่นนี้ เพราะ "ม.ร.ว.เปรมศิริ เกษมสันต์" ผู้อำนวยการสำนักผังเมือง "ดื้อ"

อย่างไรก็ตาม การวิ่งเต้นดังกล่าวยังไม่จบลง ยังคงดำเนินอยู่ถึงขณะนี้ และจะดำเนินไปเรื่อยๆ จนกว่าจะสรุปในที่ประชุมบอร์ดผังเมืองชุดใหญ่

ด้าน นายโสภณ พรโชคชัย ประธานกรรมการบริหาร ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บริษัท เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส จำกัด แสดงความเห็นคัดค้านร่างผังเมืองรวม กทม.ฉบับใหม่นี้อย่างชัดเจน ในฐานะนักประเมินราคา ทั้งผ่านทางเฟซบุ๊คและเว็บไซต์ แจกถึงสื่อมวลชน และล่าสุดวานนี้ (17 เม.ย.) ได้ส่งจดหมายเปิดผนึกถึงนายกรัฐมนตรี รัฐมนตรี และผู้บริหารหน่วยงานที่เกี่ยวข้องกับผังเมือง กทม.อีก 15 คน เพื่อย้ำจุดยืนว่าการจำกัดเกณฑ์ความกว้างถนนอย่างเข้มข้น จะทำให้ใช้สาธารณูปโภคใจกลางเมืองได้ไม่เต็มประสิทธิภาพ ต้องขยายเมือง ขยายสาธารณูปโภคออกไป

ขณะที่ ม.ร.ว.เปรมศิริ กล่าวว่า เห็นด้วยกับที่ประชุมในแง่ที่ไม่ต้องการให้ผังเมืองขาดอายุ จึงพร้อมรับข้อเสนอ แต่ยืนยันว่า แผนที่ทำมาเป็นแผนที่ทำเพื่อประชาชน และใช้ผู้เชี่ยวชาญด้านผังเมืองจากหลายสถาบัน อีกทั้งเตรียมแผนรองรับ โดยการเวนคืนถนนสายรองถึง 86 เส้น ไว้ให้ซอยที่มีขนาดความกว้างถนนไม่ถึงเกณฑ์ใหม่แล้ว

ผังเมืองเปิดช่อง 19 ถนนรอง ขยายแนว 12 เมตรรับตึกสูง




ตึกอาคารสูงกลางกรุงเทพ


การคุมเข้มความกว้างถนนหรือเขตทางสำหรับก่อสร้างอาคารสูง ในร่างผังเมืองรวม กทม.(ปรับปรุงครั้งที่ 3) ที่เป็นประเด็นปัญหาในปัจจุบัน ที่ทำให้ผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์และประชาชน จับตามองใกล้ชิดวาระสุดท้ายแล้วเรื่องจะจบอย่างไร จะคุมเข้มถนนแคบไม่สามารถสร้างอาคารสูงได้ ตามที่ประกาศออกมาครั้งแรก หรือจะกลับไปใช้เกณฑ์เดิมของผังเมืองรวม กรุงเทพ.ฉบับปี 2549

ขณะที่สำนักผังเมือง กทม.ยืนยันว่า ได้เตรียมแผนรองรับการคุมเกณฑ์ความกว้างถนนไว้แล้ว ด้วยการตัดและขยายถนนสายรองให้มีขนาด 12 เมตร และ 16 เมตร รวมกว่า 100 สาย

นางปัญญภัสสร์ นพพันธ์ ผู้อำนวยการกองวางผังพัฒนาเมือง สำนักผังเมือง กทม. เปิดเผยกับ "กรุงเทพธุรกิจ" ว่า หลังจากกฎกระทรวงผังเมืองรวม กทม. 2549 มีรายการจัดทำถนนสายหลักเพิ่มเติม 25 สายในเขตกรุงเทพฯ ทางสำนักผังเมืองมีความเห็นว่า หากจัดทำแต่ถนนสายหลักเพียงอย่างเดียวอาจไม่เพียงพอต่อการคมนาคมและขนส่ง ประกอบกับในร่างผังเมืองรวม กทม. (ปรับปรุงครั้งที่ 3) ต้องการกระจายประชากรให้มีความเหมาะสมกับการใช้ประโยชน์ที่ดิน และมีการคุมเข้มเกณฑ์ความกว้างถนนในการก่อสร้างอาคารสูงมากขึ้น สำนักผังเมืองจึงได้เตรียมแผนเวนคืน เพื่อตัดและขยายถนนสายรองทั่วกรุงเทพฯ เพิ่ม

โดยกำหนดไว้ในร่างแผนผังแสดงโครงการคมนาคมและขนส่งท้ายกฎกระทรวง ในส่วนที่เกี่ยวกับเกณฑ์ความกว้างถนนในการก่อสร้างอาคารสูง ประกอบด้วย ถนนแบบ ก กำหนดให้เป็นสีส้ม ขนาดเขตทาง 12 เมตร จำนวน 19 สาย และ ถนนแบบ ข ขนาดเขตทาง 16 เมตร จำนวน 86 สาย

โดยสำนักผังเมืองจะให้ผู้อยู่อาศัยในพื้นที่ และผู้ประกอบการทยอย "ถอยร่น" เองก่อน เมื่อพื้นที่ใดมีผู้ถอยร่นมากแล้ว จึงค่อยเริ่มเวนคืน นอกจากนี้ หากผู้ประกอบการสนใจจะพัฒนาอาคารสูงในบริเวณใดที่มีการกำหนดไว้ใน "ถนนแบบ ก" และ "ถนนแบบ ข" ก็สามารถยื่นเรื่องเข้ามายังสำนักผังเมือง เพื่อให้พิจารณาเวนคืนได้
ส่วนกรณีที่ผู้ประกอบการหลายรายไม่เชื่อว่าจะมีการเวนคืนเกิดขึ้นจริงนั้น สำนักผังเมืองยอมรับว่า การเวนคืนคงไม่เกิดขึ้นในเร็วๆ นี้ เพราะเป็นแผนในระยะยาว ต้องรอความร่วมมือจากประชาชนด้วย หากแจ้งล่วงหน้าเพียงไม่นานแล้วจะขอเวนคืน ประชาชนในพื้นที่คงไม่พอใจ อีกทั้งต้องพิจารณาตามงบประมาณที่ได้ในแต่ละปี และต้องพิจารณาพื้นที่ที่มีการถอยร่นมากแล้วเป็นอันดับแรก เพื่อช่วยประหยัดงบประมาณแผ่นดินผอ.กองวางผังพัฒนาเมือง ย้ำว่า.. แนวทางที่วางไว้นี้ ถือเป็นการเปิดโอกาสให้กับทางผู้ประกอบการแล้ว
สำหรับถนนที่อยู่ในแผน ส่วนใหญ่เป็นถนนที่มีรถวิ่งผ่านอยู่แล้ว เป็นถนนที่ใช้เป็นเส้นทางลัดไปยังอีกซอยได้ถนนที่น่าสนใจ ในกลุ่มถนนแบบ ก มีขนาดเขตทาง 12 เมตร ประกอบด้วย ย่านรถไฟฟ้า เช่น ถนนสาย ก 14 ซอยสุขุมวิท 101 (ปุณณวิถี) ขยายถนนไปทางทิศตะวันออกตามแนวซอย 1,460 เมตร นอกจากนี้ ยังมีถนนที่จะทำทางด่วนใหม่ คือ ถนนสาย ก 18 จะขยายทางพิเศษเฉลิมมหานคร-แนวถนนที่จะตัดใหม่ "เพชรเกษม-สุขสวัสดิ์" ระยะทางรวม 3,040 เมตร เป็นต้น
แนบท้ายร่างผังเมืองรวม กทม.(ปรับปรุงครั้งที่ 3) ที่จะตัดหรือขยายถนนให้มีขนาดความกว้างเป็น 12 เมตร หรือที่เรียกว่า"ถนนแบบ ก" ไปแล้ว วันนี้ จะนำเสนอต่อเนื่องด้วยบริเวณที่จะตัดหรือขยายถนนให้มีความกว้างเป็น 16 เมตร ที่เรียกว่า"ถนนแบบ ข" เพื่อแก้ปัญหาการสร้างอาคารขนาดสูงใหญ่ ซึ่งน่าสนใจมากกว่าเนื่องจากปัญหาเรื่องเกณฑ์ความกว้างถนนในการก่อสร้างอาคารสูงขนาดใหญ่ (พื้นที่ก่อสร้าง 5,000-9,999 ตร.ม.) และอาคารขนาดสูงใหญ่พิเศษ (พื้นที่ก่อสร้างเกิน 10,000 ตร.ม.) คือเรื่องต้องขยายเกณฑ์ความกว้างจาก 6 เมตรหรือ 10 เมตรไปสู่ "16 เมตร" ดังนั้นหากมีถนนกว้าง 16 เมตรเกิดขึ้น ย่อมช่วยบรรเทาปัญหาการไม่มีพื้นที่ก่อสร้างอาคารใหญ่ลงได้บ้าง
ผังเมืองรวม กทม.ฉบับใหม่ ได้ระบุแผนผังถนนแบบ ข จำนวน 86 สาย ที่จะมีการตัดหรือขยายใหม่ในหลายทำเลน่าสนใจ เช่น ถนนสาย ข 29 ขยายซอยพหลโยธิน 7 (อารีย์) ไปทางทิศตะวันตกตามแนวถนนเดิม 530 เมตร และไปทางทิศใต้บรรจบกับซอยอารีย์สัมพันธ์ 650 เมตร, ถนนสาย ข 37 ขยายซอยสุขุมวิท 4 (ซอยนานาใต้) และสุขุมวิท 3 (ซอยนานาเหนือ) ฝั่งบรรจบกับถนนเพชรบุรี ไปทางทิศใต้, ถนนสาย ข 38 ขยายซอยสุขุมวิท 39 (พร้อมพงศ์) ฝั่งบรรจบกับถนนเพชรบุรี ไปทางทิศใต้ 2,000 เมตรจนบรรจบกับทางหลวงแผ่นดินหมายเลข 3 (สุขุมวิท)
ถนนสาย ข 43 ขยายและก่อสร้างใหม่ คือ ถนนพัฒนาการ-สุขุมวิท 77 (ถนนอ่อนนุช) เริ่มจากซอยพัฒนาการ 44 ไปทางทิศใต้ 2,900 เมตร แยกถนนอ่อนนุชไปทางทิศตะวันตกอีก 900 เมตร, ถนนสาย ข 50 ขยายและก่อสร้างใหม่ คือ ซอยสุขุมวิท 63 (ซอยเอกมัย) - ซอยสุขุมวิท 71 (ซอยปรีดี พนมยงค์) เริ่มจากซอยเอกมัย 12 ไปทางทิศตะวันออก 1,100 เมตร ตามแนวถนนเดิม ไปบรรจบกับซอยสุขุมวิท 31, ถนนสาย ข 55 ขยายซอยสุขุมวิท 26 (แถบรถไฟฟ้าพร้อมพงศ์) ไปทางทิศใต้ 1,280 เมตร จนบรรจบกับถนนพระรามที่ 4,ถนนสาย ข 57 ขยายซอยคอนแวนต์ เริ่มต้นจากบริเวณที่ซอยคอนแวนต์บรรจบกับถนนสีลม ไปทางทิศใต้ 500 เมตร ตามแนวถนนเดิม จนบรรจบกับถนนสาทรเหนือ
ก่อนหน้านี้ ทำเลสำคัญที่ภาคเอกชนยกขึ้นมา ว่าจะเสียมูลค่าไปมหาศาลในการสร้างอาคารขนาดใหญ่พิเศษจากเกณฑ์ความกว้างถนน 16 เมตร ได้แก่ ซอกซอยสำคัญใน "สุขุมวิท"อย่างพร้อมพงศ์ และทำเล "พหลโยธิน" อย่างซอยอารีย์ ที่อยู่ในพื้นที่สีน้ำตาล (ประเภทที่อยู่อาศัยหนาแน่นมาก) ย.9 ซึ่งมีความกว้าง 10.60 เมตร หรือย่าน "สีลม-สาทรเหนือ"อย่างถนนคอนแวนต์ ในพื้นที่สีแดง (ประเภทพาณิชยกรรม) พ.5 ที่มีความกว้างปัจจุบันอยู่ที่ 15.20 เมตร
หากแผนผังแสดงโครงการคมนาคมและขนส่งนี้เกิดขึ้นจริงในอนาคต บริเวณข้างต้นก็จะสามารถสร้างได้ตามเกณฑ์ในร่างผังเมืองรวม กทม.
ผลการประชุมบอร์ดใหญ่ในปลายเดือน เม.ย.นี้ จะเป็นนัดชี้ชะตา หากออกมายืนยันตามคณะอนุกรรมการผังเมือง ให้ใช้เกณฑ์ความกว้างถนนตามแนวผังเมืองรวม กทม. 2549 การตัดและขยายถนนเพิ่มเติมนี้ก็จะเป็นโบนัสพิเศษให้ผู้ประกอบการที่จะได้ถนนกว้างขึ้นในอนาคต

ที่มา : http://www.bangkokbiznews.com/home/news/property