บริการรับฝากขาย-เช่าที่ดิน บ้าน คอนโด ทำโฆษณาให้ฟรีไม่มีค่าใช้จ่าย โทร 082-515-9893

ขอสินเชื่อเพื่อ การกู้ซื้อบ้านทำไงบ้าง ?


ขอสินเชื่อเพื่อ การกู้ซื้อบ้านทำไงบ้าง ? 

            เงินดาวน์ (Down Payment) คือจำนวนเงินสดที่คุณจะต้อง สมทบในวันแรกของการกู้ยืมซึ่งมักถูกกำหนดให้เป็นเปอร์เซ็นต์ของราคา บ้านที่ต้องการซื้อ เช่น บ้านราคา 1,000,000 บาท ในการขอสินเชื่อบ้านคุณต้องดาวน์ 20% หมายความว่าคุณต้องออกเงินเอง 200,000 บาท โดยผู้ให้กู้จะให้กู้ในส่วนที่เหลือเท่ากับ 800,000 บาท



เงินต้น (Principal) คือจำนวนเงินที่คุณกู้ออกมาเพื่อใช้รวมกับเงินดาวน์ในการซื้อบ้านของคุณ

ระยะเวลากู้ยืม (Term/Tenure) คือจำนวนปีการผ่อนชำระ โดยทั่วไปจะถูกแบ่งออกเป็นงวดหรือจำนวนเดือน เช่น 60 งวดเท่ากับ 5 ปี พึงจำไว้ว่าระยะเวลาการกู้ที่ยาวขึ้นหมายถึง ดอกเบี้ย และ ความเสี่ยง ที่เพิ่มขึ้น ดังนั้น เพื่อเป็นการลดค่าใช้จ่ายและความเสี่ยง คุณควรกู้ให้ สั้นที่สุด หรือไม่ก็จ่ายเงินต้นคืนเกินกว่าที่กำหนดไว้ในค่างวด แต่คุณต้องแน่ใจว่าไม่มีค่าปรับการชำระโดยวิธีดังกล่าว นอกจากนี้ หากคุณมี หนี้สินอื่นๆ ที่มีอัตราดอกเบี้ยสูงกว่าสินเชื่อบ้าน ไม่ว่าจะเป็นจากบัตรเครดิตหรือจากการผ่อนรถยนต์ คุณควรไปลดยอดหนี้ดังกล่าวก่อน



ดอกเบี้ย (Interest) คือค่าใช้จ่ายในการกู้ยืมที่คุณต้องจ่ายแก่ผู้ให้กู้ โดยปกติอัตราดอกเบี้ยจะคิดเป็นร้อยละต่อปีและถูกแบ่งออกเป็น สองประเภท

แบบลอยตัว เช่น MLR (Minimum Lending Rate) โดยอัตราดังกล่าวจะแตกต่างกันไปตามแต่ละธนาคารและจะมีการปรับเปลี่ยนเป็น ระยะๆ

แบบตายตัว เช่น 5.5% สำหรับชั่วระยะเวลาที่กำหนดไว้เช่น 1 ปี เป็นต้น



               โดยปกติ สถาบันการเงินในประเทศไทยจะเสนอสินเชื่อที่ มีดอกเบี้ยแบบลอยตัวเป็นส่วนใหญ่ เช่น MLR + 2% ตลอดอายุวงเงิน จากที่มีการ แข่งขันกันอย่างรุนแรงในปัจจุบัน สถาบันการเงินได้นำอัตราดอกเบี้ยประเภทตายตัวเข้ามาใช้เป็นกลยุทธ์ทางการ ตลาด ดังที่เห็นในบาง โครงการที่เสนออัตราดอกเบี้ยแบบตายตัวสำหรับช่วงปีต้นๆ เช่น 6.5% ตายตัวสำหรับ 3 ปีแรก โดยหลังจากนั้นจะเป็นอัตราดอกเบี้ยแบบ ลอยตัว โครงการที่มีหลายอัตราดอกเบี้ย นี้จะสามารถช่วยให้คุณลดความเสี่ยงจากการปรับตัวขึ้นของอัตราดอกเบี้ยได้ใน ช่วงปีแรกๆ

           ค่าใช้จ่ายรวมในการจัดทำสินเชื่อ (Closing Costs)

          คือค่าใช้จ่ายทั้งหมดที่เกิดขึ้นในวันแรกที่คุณทำการกู้ยืม โดยทั่วไปจะมี 5 ส่วน หลัก 
(เรียงจากมากไปน้อย)ประเภท ค่าใช้จ่าย* หมายเหตุ
1. ค่าจัดการสินเชื่อ (หรือค่าธรรมเนียมการยื่นกู้) ประมาณ 0 – 1% ของวงเงินกู้ จ่ายให้กับผู้ให้กู้
2. ค่าธรรมเนียมในการจำนอง 1% ของราคาประเมิน (ไม่เกิน 200,000 บาท) จ่ายให้กับกรมที่ดิน
3. ค่าประเมินราคาหลักประกัน 1,500 บาท – 0.25% ของราคาประเมิน จ่ายให้กับผู้ให้กู้
4. ค่าทำประกันอัคคีภัย ประมาณ 2,000 บาทสำหรับบ้านมูลค่า 1 ล้านบาท จ่ายให้กับผู้ให้กู้**
5. ค่าอากรแสตมป์ 0.05% ของวงเงินกู้ จ่ายให้กับผู้ให้กู้**


หมายเหตุ:ส่วนค่าโอนนั้น ทางกรมที่ดินได้มีการปรับลดลงเป็น 0.01% ของราคาประเมินโดยกรมฯ นับว่าน้อยมากจึงไม่ได้รวมไว้ในตาราง
*เป็นอัตราเฉลี่ยที่ใช้อยู่ในปัจจุบัน
**ผู้ให้กู้จะเป็นผู้นำส่งกรมสรรพากรและบริษัทประกันเอง

       ในการเปรียบเทียบนั้น ค่าใช้จ่ายข้อ 2 ถึง 5 เป็นค่าใช้จ่ายที่เป็นมาตรฐานและไม่สามารถหลีกเลี่ยงได้ ไม่ว่าจะทำการกู้ยืมจากแหล่งใด ตัวแปรที่สำคัญ คือ ค่าจัดการสินเชื่อเพราะมีมูลค่าสูงและแตกต่างกันมากระหว่างแหล่ง

        ค่างวดผ่อนชำระรายเดือน (Monthly Payment) จำนวนเงินที่คุณจะต้องจ่ายคืนแก่ผู้ให้กู้ในแต่ละเดือน โดยปกติจะมีมูลค่าที่เท่ากันตลอดอายุสินเชื่อ ประกอบด้วย 2 ส่วนคือ
ดอกเบี้ย (Interest Charge) จะคิดบนยอดเงินต้นที่ยังค้างชำระอยู่ ส่วนนี้จะมีมูลค่าลดลงเรื่อยๆ ตามการผ่อนชำระคืนเงินต้น
เงินต้น (Principal Repayment) ส่วนที่ไม่ใช่ภาระดอกเบี้ยจะถูกนำไปลดยอดเงินต้น




หลักการทั่วไปที่ Bank จะดูนะครับ



1. คุณทำงานที่เมืองไทยรึเปล่า ถ้าใช่ก็ 'มีสิทธิ' กู้ 100% ถ้าทำงานต่างประเทศเลย อาจจะได้ประมาณ 50-60%

2. Bank ดูฐานเงินเดือนเป็นหลัก
เช่น ฐานเงินเดือนจริง 20K มีค่าอื่นๆที่ได้ทุกเดือน เช่น ค่าตำแหน่ง 5K และ อีก 5K เป็นค่า OTของเดือนต่ำสุด
เงินเดือนสุทธิที่ Bank ส่วนใหญ่มอง คือ
= เงินเดือน + รายได้อื่นๆ(แต่ได้เท่ากันทุกเดือน) + รายได้อื่น(ไม่เท่ากันทุกเดือน ดูเดือนต่่ำสุด ไม่ได้เอามาหารเฉลี่ย ถ้าบางเดือนไม่มี ก็มองเป็น 0)
= 20K + 5K + 5K
= 30K(เป็นยอดก่อนหักประกันสังคมและภาษีนะครับ)

3. ถ้ามียอดหนี้ใดๆ ที่ผ่อนจ่ายเป็นเดือนๆ เช่น ผ่อนรถ ผ่อนบ้านอีกหลัง ผ่อนสินเชื่อบุคคล ผ่อนบัตรเครดิต(ต่ำสุด เช่น 3-10%)
ก็จะเอามาหักออกจากเงินได้สุทธิ
สมมุติ คุณ karnoi ไม่มีหนี้สินใดๆ รายได้สุทธิต่อเดือนจะเป็น 30K เหมือนเดิม

4. ธนาคารจะเอายอดนี้ไปคำนวณตามสูตรของแต่ละที่ ว่า จะให้กู้ได้มากสุดเท่าไร
สมมุติ รายได้สุทธิ = 30K ข้างต้น
อาจจะจะกู้ได้ประมาณ 1.5 - 1.7 ล้านบาท ผ่อนเดือนละประมาณ 11K บาท
[อันนี้เป็นการประเมินคร่าวๆ ตอนยื่นจริงๆ จะมีการยืด + หยุ่นมากกว่านี้
ยอดที่กู้ได้จริงๆ อาจจะคลาดเคลื่อนได้]

5. ต่อไปธนาคารจะทำการ 'ประเมิน' ว่าบ้านเรามีราคาเท่าไรกันแน่
ไม่ได้ให้กู้ตามยอด ราคาซื้อขายทันที
แต่ส่วนมากบ้านมือ 1 มักจะราคาไม่ต่างจากราคาซื้อขายเท่าไร
เช่น บ้าน/คอนโด ราคา 1.5 ล้าน ราคาประเมิน อาจจะเป็น 1.2 - 1.8 ล้านก็ได้
อยู่ที่ว่า โครงการ ขายบ้านแพงไป หรือลดราคามากไป

6. สมมุติราคาประเมิน = 1.5 ล้าน เหมือนกัน
และ Bank ก็ดูแล้วว่าคุณ karnoi สามารถกู้และผ่อนชำระที่ยอด 1.5 ล้านเหมือนกัน
แต่ว่า..
แต่ละ Bank มักไม่ค่อยปล่อย 100% เพราะเสี่ยง NPL
มักจะต้องให้เรามีเงินสดไปทำสัญญากับโครงการ
เช่น ให้เราทำสัญญา 1 แสน ที่เหลือถึงจะกู้ได้
หรือให้เราทำสัญญา 5% ของราคาบ้าน ที่เหลือ 95% จึงจะให้กู้ เป็นต้น
ยิ่งคอนโด ส่วนใหญ่ ถ้าเป็นมือ 1 ให้มากสุด 95%
(อาจจะน้อยกว่านี้ แล้วแต่เงื่อนไข ของธนาคารนั้นๆ ครับ)

7. แต่อาชีพบางอย่าง แม้จะมีฐานเงินเดือนสูง แต่อาจจะติดความเสี่ยงอะไรก็แล้วแต่
อาจจะกู้ได้ต่ำกว่าพนักงานบริษัท ที่ฐานเงินเดือนเท่ากันได้
อันนี้ต้องถามเงื่อนไขเรื่องอาชีพจาก Bank เอานะครับ

8. Bank ส่วนใหญ่ จะดูแค่เงินเข้ารายเดือนเป็นหลัก
ถ้าเป็นพนักงาน ต้องมีหนังสือรับรองเงินเดือน + สลิป
แต่ถ้าไม่สามารถรับรองได้ คือ มีแค่ Statement เงินเข้า แต่ไม่มีหนังสือรับรอง + สลิป
จะกู้ได้น้อยลงเลยละครับ
เพราะถือว่า รายได้ไม่มีที่มา ไม่แน่นอน เสี่ยง เป็นต้น
ดังนั้นถ้าต้องการกู้ได้เยอะ ต้องมีหนังสือรับรองเงินเดือนจากบริษัทด้วยนะครับ

9.แต่ถ้าไม่เคยทำ Statement เลย คือได้เงินสด แล้วฝากบ้างไม่ฝากบ้าง จะกู้ไม่ค่อยผ่านครับ
อาจจะต้องหาเงินสดมาโปะเพิ่ม ในส่วนที่กู้ไม่ผ่าน
หรือไม่ก็หาคนกู้ร่วม(วิธีนี้จะสร้างภาระหนี้ให้ผู้กู้ร่วมด้วย ต้องศึกษาข้อมูลดีๆ ก่อนจะให้ใครมาเป็นผู้กู้ร่วม)

10. Bank ส่วนใหญ่ให้ผ่อนได้มากสุดที่ 30 ปี(ยกเว้น LH Bank ให้ผ่อนมากสุดถึง 40 ปี และแน่นอน ดอกก็บานตามไปด้วย หุๆ)
แต่ถ้าอายุเกิน 35 ปี จะกู้ได้ไม่ถึง 30ปี
เพราะธนาคารส่วนใหญ่มองว่า ผู้กู้สามารถหารายได้ถึงอายุ 65ปี
ตัวอย่าง
ถ้าผู้กู้อายุ 40 ปี จะสามารถเลือกผ่อนได้มากสุด
= 65 - 40 = 25 ปีเท่านั้น
(อาจะยืดหยุ่นได้ ตอนยื่นจริงครับ อยู่ที่เงื่อนไข ธนาคาร)

11. ผ่อนนานกว่า(ยิ่งหลายปีเท่าไร) ยอดผ่อนต่อเดือนน้อยกว่า แต่! เสียดอกเบี้ยโดยรวมมากกว่า
ต้องเลือกให้ดีว่าต้องการผ่อนยอดน้อยๆ นานๆ
หรือ ยอมผ่อนเยอะๆ เร็วๆ แต่เสียดอกน้อยที่สุด นะครับ