หลักการเลือกบ้านตามทำเล

             หากพูดถึงการเลือกซื้อบ้านแล้วล่ะก็ คงไม่พ้นหลักการ “ทำเล ทำเล ทำเล” ที่ผู้เชี่ยวชาญแต่ละสำนักมักจะกล่าวไว้เสมอว่า “ทำเลคือหัวใจหลักสำคัญที่สุด” เพราะคุณสามารถเปลี่ยนแปลงตัวบ้านได้ แต่คุณไม่สามารถเปลี่ยนแปลงทำเลได้ ซึ่งทำเลที่ดีสามารถตัดสินได้จากหลากหลายปัจจัย ขึ้นอยู่กับความจำเป็นของผู้ซื้อ จึงขอยก 5 ปัจจัยหลักที่ควรคำนึงเมื่อจะเลือกทำเล ดังนี้ 

1. ความปลอดภัย 

คงไม่มีใครอยากอยู่บ้านในทำเลที่เต็มไปด้วยโจรหรือขโมย ที่พร้อมจะงัดบ้านคุณทุกคืน ศึกษาว่าทำเลที่คุณกำลังจะเข้าไปอยู่ว่ามีปัญหาเรื่องโจรหรือขโมยบ้างหรือไม่ โดยอาจจะเป็นการหาทางอินเตอร์เนต หรือเข้าไปสอบถามคนแถวนั้นดู 

2. สภาพแวดล้อมโดยรวม 

การศึกษาทำเลที่ดีที่สุดคือการขับรถวนไปรอบๆหลายๆเที่ยว ทั้งกลางวันและกลางคืน เพราะบางแห่งสิ่งแวดล้อมตอนกลางวันกับกลางคืนต่างกันอย่างสิ้นเชิง เช่น ย่านรัชดาภิเษกที่ตอนกลางวันเป็นย่านออฟฟิสเต็มไปด้วยพนักงาน แต่พอตอนกลางคืนกลายเป็นแหล่งท่องเที่ยวสังสรรค์ เพื่อให้แน่ใจว่าคุณสามารถรับกับสภาพแวดล้อมของทำเลนี้ได้ทั้งช่วงกลางวันและกลางคืนเช่นกัน 

3. ความสะดวกสบายในการเดินทาง 

ต้องใช้เวลาเดินทางไปทำงานกี่นาที? ถึงโรงเรียนลูกกี่นาที? หรือแม้แต่การเช็คสภาพการจราจรของย่านนั้นในชั่วโมงที่เร่งด่วนอย่างเช้าวันทำงาน รวมถึงการเข้าถึงระบบขนส่งสาธารณะอย่างรถไฟฟ้าและรถเมล์ที่ควรคำนึงว่าสามารถเดินทางไปไหนมาไหนได้อย่างสะดวกสบาย 

4. Lifestyle ของผู้ซื้อ 

เพราะ lifestyle แต่ละคนแตกต่างกันออกไป บางคนอาจจะชอบอยู่ในชุมชนเงียบๆอย่างสงบ บางคนอาจจะชอบพบปะผู้คน อยู่ในชุมชนที่เต็มไปด้วยความครึกครื้น หรือแม้กระทั่งการอยู่ใกล้สถานที่ที่คุณชอบไปบ่อยๆ เช่น ชอบช้อปปิ้งก็อาจจะต้องหาบ้านที่ใกล้ห้าง เป็นต้น 

5. ทำเลดีมีอนาคต 

กล่าวถึงทำเลที่กำลังมีนโยบายหรือแผนพัฒนาในอนาคตอันใกล้ นั่นแสดงให้เห็นถึงมูลค่าเพิ่มของตัวบ้านที่จะทวีเพิ่มขึ้นในอนาคต ที่นอกจากจะสร้างความสะดวกสบายให้กับชีวิตแล้ว เมื่อคุณต้องการขายบ้านหลังนี้ ย่อมได้ราคาที่ดีและมีกำไรอย่างแน่นอน ทำงานที่ไหน ซื้อบ้านใกล้ที่นั่น การมีบ้านในทำเลที่ดีเช่นใจกลางเมือง ซึ่งพร้อมด้วยระบบคมนาคมที่สะดวกสบาย ศูนย์กลางเศรษฐกิจและสิ่งอำนวยความสะดวก คือการเลือกสิ่งที่ดีที่สุดให้กับชีวิต เพราะนอกจากจะสะดวกด้านการเดินทาง ยังได้เปรียบในการเข้าถึงสาธารณูปโภค ซึ่งสามารถตอบสนองรูปแบบการใช้ชีวิตของคนในยุคปัจจุบันได้เป็นอย่างดี 

    ทั้งนี้ก็ไม่ได้หมายความว่าจะต้องดูแต่ทำเลอย่างเดียวเสมอไป เนื่องจากบางทำเลมีการเปลี่ยนแปลงสภาพแวดล้อมตลอดเวลา และแน่นอนว่าส่วนใหญ่แล้วจะเป็นการปรับปรุงไปในทางที่ดีขึ้น ทำให้ไม่จำเป็นเสมอไปว่าคุณจะต้องซื้อบ้านในสุดยอดทำเลที่มีราคาแพง มีแต่คนแย่งกันซื้อ TerraBKK Research จึงอธิบายของการซื้อบ้านและทำเลในแต่ละแบบว่า มีข้อดีที่แตกต่างกันออกไป ดังนี้ 

บ้านไม่ดี บน ทำเลที่ดี (The worst house on the best block) 

คงไม่ต้องพูดอะไรมาก ถ้าบ้านที่คุณสนใจตั้งอยู่ในทำเลที่ดีอยู่แล้ว เพราะนั่นย่อมเป็นข้อได้เปรียบอย่างสูงสุดไม่ว่าจะเพื่ออยู่อาศัยเองหรือจะไว้ลงทุนก็ตามแต่ ถ้าคุณไม่เกี่ยงเรื่องที่จะต้องซ่อมหรือ renovate บ้าน นี่จะเป็นตัวเลือกที่ดีที่สุดในการเลือกซื้อบ้านของคุณ เพราะนอกจากจะได้บ้านที่อยู่ในทำเลที่ดีแล้ว คุณยังสามารถต่อรองราคาได้จากสภาพบ้านที่ไม่ค่อยจะดีนัก 

Tips: อย่ากลัวที่จะต้องเหนื่อยกับการซ่อมแซมอย่างหนัก โดยเฉพาะอย่างยิ่งเมื่อบ้านของคุณอยู่ในทำเลที่ดีที่สุดแล้ว 

บ้านที่ดี บน ทำเลที่ดี (The best house on the best block) 

ไม่มีอะไรเพอร์เฟคไปกว่าการได้บ้านที่ renovate เรียบร้อยพร้อมตั้งอยู่ในทำเลที่ดี แต่ทั้งนี้ก็ต้องแลกมาด้วยราคาอันแสนแพง และแน่นอนว่า บ้านดีๆบนทำเลดีๆย่อมเกิดการแย่งชิงกันซื้อ Tips: เลิกคิดเรื่องการต่อรองราคาอย่างแบบแรกไปได้เลย เพราะทุกคนพร้อมที่จะสู้ราคาเพื่อแย่งกันเป็นเจ้าของบ้านหลังนี้แน่ๆ 

บ้านไม่ดี บน ทำเลที่ไม่ดี (The worst house on the worst block) 

แม้จะเป็นเรื่องที่ไม่ดีทั้ง 2 ทาง ทั้งต้องซ่อมแซมบ้านและยังได้ทำเลที่ไม่ดีอีกด้วย แต่อย่าลืมว่า สภาพแวดล้อมในปัจจุบันเปลี่ยนไปอย่างรวดเร็ว หากอดใจรอนโยบายภาครัฐหรือเอกชนที่จะเข้ามาลงทุน จากทำเลเดิมที่ไม่มีอะไรก็จะค่อยๆพัฒนา เกิดเป็นทำเลที่น่าอยู่ และพร้อมไปด้วยสิ่งอำนวยความสะดวก ทั้งนี้การไปซื้อบ้านในทำเลที่ยังไม่เจริญมากนัก (กำลังรอการขยายตัวจากในเมือง) บวกกับสภาพบ้านที่ยังไม่ได้ซ่อมแซม จะยิ่งทำให้ได้บ้านในราคาที่ถูกสุดๆ Tips: หากมองในแง่ของการลงทุนก็คือการลงทุนระยะยาวมากกว่า 10 ปีนั่นเอง 

บ้านดี บน ทำเลที่ไม่ดี (The best house on the worst block) 

ความเสี่ยงที่สุดของการซื้อบ้านคือ การจ่ายเงินมากเกินความจำเป็นโดยไม่รู้ตัว อย่างเช่นในกรณีนี้คือ บ้านสวยที่ได้รับการ renovate แล้วแต่อยู่ในทำเลที่ไม่ดี – เทอร์ร่า บีเคเค Tips: อย่าปล่อยให้ความสวยของบ้านมาหลอกล่อให้คุณต้องจ่ายเงินเยอะเกินความจำเป็น 

บทความโดย : TerraBKK คลังความรู้ TerraBkk ค้นหาบ้านดี คุ้มค่า ราคาถูก

การขอสินเชื่อซื้อบ้าน Trick การกู้ซื้อบ้านให้ผ่านฉลุย

หลักเกณฑ์การขอสินเชื่อซื้อบ้าน

ในปัจจุบันปัญหาการขอสินเชื่อซื้อบ้านไม่ผ่านเพิ่มสูงขึ้น ซึ่งกำลังกลายเป็นผลกระทบทั้งผู้ปริโภคและผู้ประกอบการ โดยผู้บริโภคจะเกิดปัญหาซื้อบ้านไม่ได้หรืออาจต้องเสียเงินจองและเงินทำสัญญาไปฟรีๆ ในกรณีที่ผู้ซื้อบ้าน กู้ไม่ผ่านเนื่องจากภาวะอัตราดอกเบี้ยในช่วงก่อนหน้านี้ปรับตัวขึ้นไป 2-3% ทำให้ความสามารถในการกู้ซื้อบ้านของผู้บริโภคลดลงมาก

ในปัจจุบันดอกเบี้ยได้เริ่มปรับลดลงซึ่งในเดือนเมษายนนี้อาจจะมีข่าวดีปรับลดลงของดอกเบี้ยอีก 0.25% ก็เป็นไปได้ อย่างไรก็ตามผู้ที่กำลังคิดจะซื้อบ้านในเร็ววันนี้ ต้องมีการเตรียมพร้อมในการขอสินเชื่อไว้ล่วงหน้าด้วย เริ่มตั้งแต่การตรวจสอบเครดิตของตนเองให้ชัดเจน เพราะบางทีอาจมีหนี้สินคงค้างโดยที่ไม่รู้ตัวอาทิ ค่าโทรศัพท์ บัตรเครดิต บัตรผ่อนสินค้า

ซึ่งต่างๆ เหล่านี้จะส่งผลให้เกิดปัญหาในการขอกู้ได้ รวมทั้งเตรียมความพร้อมในเครดิตของตนเองและผู้ร่วมกู้ให้ดี โดยเดินบัญชีให้มีรายรับรายจ่ายที่เหมาะสม สม่ำเสมอ และที่สำคัญคือ ใช้เป็นหลักฐานที่พิสูจน์ได้ชัดเจน การซื้อบ้านเป็นของที่แพงที่สุดในชีวิตของคนเรา ดังนั้นควรเตรียมความพร้อมให้ดีก่อนจะทำการขอสินเชื่อเงินกู้ซื้อที่ดินพร้อมบ้าน สำหรับผู้ที่มีความประสงค์ต้อง การขอสินเชื่อซื้อบ้านต้องศึกษาข้อมูลดังต่อไปนี้

แรงงาน การเมืองป่วน ฉุดตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย

แรงงานขาด-การเมืองป่วน ฉุดตลาดอสังหาฯ

ปีนี้เป็นอีกหนึ่งปีที่ตลาดอสังหาริมทรัพย์ เผชิญหลายปัจจัยรุมเร้า จากต้นทุนค่าแรง และราคาวัสดุก่อสร้างปรับตัวสูงขึ้น ปลายปียังเผชิญปัญหาการเมือง แม้ต้นปีแต่ละผู้พัฒนาโครงการจะออกตัวแรงด้วยการประกาศเปิดตัวโครงการจากหลายค่าย 3 สมาคมอสังหาฯ ยังออกมาประเมินสถานการณ์ตลาดอสังหาฯ ปีหน้า ว่าเป็นอีกหนึ่งปีที่ไม่สดใสนัก

นายกิตติรัตน์ ณ ระนอง รองนายกรัฐมนตรีและรัฐมนตรีว่าการกระทรวงการคลัง กล่าวในฐานะประธานเปิดงาน "มหกรรมบ้านและคอนโด" ครั้งที่ 29 โดยระบุว่า ภาคอสังหาริมทรัพย์ในปัจจุบันปรับตัวเข้าสู่ภาวะปกติมากขึ้น หลังจากก่อนหน้านี้หลายฝ่ายกังวลภาวะฟองสบู่ จากการที่ผู้ประกอบการหลายรายแข่งขันด้านราคา ทั้งไม่มีเงินดาวน์ หรือผ่อนดาวน์ต่ำเพื่อกระตุ้นยอดขาย แต่ขณะนี้ผู้ประกอบการได้กำหนดอัตราการวางเงินดาวน์ในสัดส่วนที่เหมาะสมมากขึ้น จึงมองว่าภาคอสังหาฯ ยังมีความสดใส

"ตอนนี้เรื่องของฟองสบู่ไม่ได้น่าเป็นห่วงแล้ว ยังมีที่อยู่อาศัยสร้างเสร็จและมีกำลังซื้อเข้ามาอย่างต่อเนื่อง ดูจากยอดขายในช่วงที่ผ่านมาที่ถือว่าสูงเป็นประวัติการณ์" นายกิตติรัตน์ ระบุ

ส่วนการอนุมัติสินเชื่อที่อยู่อาศัยที่สถาบันการเงินมีความเข้มงวดมากขึ้นนั้น ถือเป็นการพิจารณาสินเชื่อด้วยความระมัดระวัง ทำให้สินเชื่อไม่เป็นปัญหาในอนาคต ซึ่งถือเป็นเรื่องที่ดี อย่างไรก็ดีขณะนี้เริ่มมีบางธนาคารที่หันไปจับกลุ่มลูกค้าที่ไม่มีรายได้ประจำ หรือมีอาชีพอิสระ ซึ่งถือเป็นแนวทางที่ดีที่จะช่วยให้คนกลุ่มนี้สามารถซื้อบ้านได้ง่ายขึ้น

ศึกหนักปี 2557 "แรงงาน-ต้นทุนก่อสร้าง"

นายอธิป พีชานนท์ นายกสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร กล่าวถึงแนวโน้มตลาดอสังหาริมทรัพย์ปี 2557 โดยคาดว่าจะเติบโต 5% มองว่าปัจจัยลบจากตัวเลขหนี้ภาคครัวเรือน และความเข้มงวดในการปล่อยสินเชื่อมีแนวโน้มผ่อนคลายลง หลังจากปีนี้หนี้ครัวเรือนที่สูงขึ้นสัดส่วน 80% ของอัตราเติบโตทางเศรษฐกิจ (จีดีพี) ทำให้สถาบันการเงินระมัดระวังปล่อยสินเชื่อ จึงทำให้อัตราการปฏิเสธสินเชื่อภาพรวมเพิ่มขึ้นจากเดิม 16-17% เพิ่มเป็น 20%

ส่วนปัจจัยที่จะส่งผลกระทบหลักต่อธุรกิจอสังหาฯ ปีหน้า ยังคงเป็นปัญหาแรงงาน โดยจะรุนแรงมากขึ้น ผลจากการขยายการลงทุนโครงสร้างพื้นฐานสาธารณูปโภคด้านคมนาคม ที่ต้องการใช้ผู้รับเหมาและแรงงานเป็นจำนวนมาก ซึ่งคาดปัจจุบันแรงงานทั้งระบบขาดอยู่ 1 แสนคน รวมถึงต้นทุนค่าก่อสร้าง ยังคงปรับขึ้นต่อเนื่อง ทั้งต้นทุนวัสดุก่อสร้าง คาดเพิ่มขึ้น 5% โดยเฉพาะคอนกรีตผสมเสร็จ เพราะผู้ผลิตไม่ได้มีแผนขยายเครื่องผสมปูนเพิ่มเติม

ขณะที่ราคาที่ดินปรับขึ้นมากช่วง 2-3 ปีที่ผ่านมา ซึ่งจะส่งผลต่อราคาที่อยู่อาศัยเพิ่มขึ้น คาดบ้านจัดสรรปรับขึ้นไม่ต่ำกว่า 5% ขณะที่คอนโดคาดจะปรับขึ้นกว่า 10% เพราะราคาที่ดินพัฒนาคอนโดจะอยู่ในเมือง หรือแนวรถไฟฟ้า ซึ่งเป็นทำเลที่ราคาจะปรับสูงกว่าทำเลอื่นๆ


ที่มา: หนังสือพิมพ์กรุงเทพธุรกิจ ประจำวันที่ 15 พ.ย. 56 (http://www.bangkokbiznews.com/)

ปัจจัยที่ควรพิจารณาก่อนซื้อบ้าน

ปัจจัยที่ควรพิจารณาก่อนซื้อบ้าน





การซื้อบ้านเป็นเรื่องสำคัญและมีองค์ ประกอบ หลายอย่าง ที่เป็นปัจจัยสำคัญต่อการตัดสินใจ รวมทั้งเรื่องการขอสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย ท่านจึงควรพิจารณาไตร่ตรอง รายละเอียดข้อมูลอย่างรอบคอบในทุกขั้นตอน

คิดก่อนซื้อบ้าน


ก่อน จะซื้อบ้านสักหลังหนึ่ง ท่านควรคำนึงถึงประเภท และ รูปแบบของบ้านที่ตรงกับความต้องการที่แท้จริงของท่าน นอกจากนี้ยังควรคิดไกลไปถึงการวางแผนชีวิตในอนาคต ด้วย เช่นการมีบุตร และจำนวนสมาชิกในครอบครัว


ก่อนจะตัดสินใจซื้อบ้าน ท่านควรประเมินกำลังซื้อของ ตนเองก่อน โดยพิจารณาปัจจัย 3 ประการดังต่อไปนี้ คือเงินออม เงินกู้ยืม และเงินรายได้ที่จะต้องนำมาผ่อน ชำระคืนสินเชื่อ



ปัจจัยที่ควรพิจารณาก่อนซื้อบ้าน


1. เส้นทางคมนาคมเข้าสู่ตัวเมือง
ปัจจัยสำคัญประการหนึ่งที่เกี่ยวข้องในการเลือกทำเลที่ตั้งของบ้าน คือ เส้นทางในการเดินทางเข้าสู่ตัวเมือง และสถานที่สำคัญต่างๆ อาทิ โรงพยาบาล ที่ทำงาน โรงเรียน ห้างสรรพสินค้า เป็นต้น เนื่องจากที่ดินใกล้ตัวเมืองมีราคาสูง โครงการบ้านจัดสรรต่างๆ จึงมักจะตั้งอยู่ห่างจากใจกลางเมืองกว่า 10 กิโลเมตรขึ้นไป ทั้งนี้เพื่อให้การเดินทางสู่ตัวเมืองสะดวกและรวดเร็ว ผู้ซื้อบ้านจึงควรสรรหาบ้านที่ตั้งอยู่ใกล้กับระบบขนส่งมวลชนซึ่งสามารถ เชื่อมโยงต่อกับเส้นทางเข้าสู่ตัวเมือง เพื่อการเดินทางที่สะดวกและรวดเร็ว เช่น ทางด่วน หรือเส้นทางเดินรถระบบขนส่งมวลชน


2. ใกล้บริการสาธารณะ
บริการสาธารณะสำคัญที่ต้องมีอยู่ใกล้บ้านคือ โรงพยาบาล หรือสถานบริการทางการแพทย์ ส่วนสาธารณูปโภคอื่นๆที่ควรคำนึงถึงเป็นลำดับต่อไป ขึ้นอยู่กับความต้องการของผู้ซื้อบ้าน อาทิ ซุปเปอร์มาร์เก็ต ธนาคาร ศูนย์ออกกำลังกาย สถานีตำรวจ เป็นต้น


3. หลีกเลี่ยงทำเลใกล้มลภาวะ
ผู้ซื้อบ้านต้องสำรวจให้แน่ใจว่า โครงการบ้านจัดสรรที่จะซื้อนั้น ต้องไม่อยู่ใกล้กับแหล่งมลพิษ เช่น โรงงานอุตสาหกรรมหนัก ที่ทิ้งขยะ ทางหลวงที่มีการจราจรหนาแน่น หรือทางรถไฟซึ่งมักจะเกิดมลพิษทางเสียง


4. หลีกเลี่ยงพื้นที่น้ำท่วม
ผู้ซื้อบ้านควรหลีกเลี่ยงพื้นที่ที่มักเกิดปัญหาน้ำท่วมอยู่เป็นประจำ ถนนใหญ่ที่จะเข้าไปโครงการบ้านจัดสรรควรอยู่สูงกว่าระดับน้ำ และถนนภายในหมู่บ้านก็ควรอยู่ในระดับเดียวกันกับถนนใหญ่ทางเข้าโครงการ


5. การบริหารส่วนกลาง
ผู้ซื้อบ้านส่วนใหญ่มักเลือกซื้อบ้านในโครงการบ้านจัดสรรที่มีบริการ งานบริหารส่วนกลาง โครงการบ้านจัดสรรที่ดี ควรให้บริการด้านต่างๆ ดังต่อไปนี้


* ระบบ รักษาความปลอดภัย 24 ชั่วโมง บางโครงการอาจให้บริการระบบรักษาความปลอดภัยที่ทันสมัย เช่น ระบบคีย์การ์ด ระบบอินเตอร์คอม หรือกล้องวงจรปิด
* การดูแลรักษาความสะอาดในพื้นที่ส่วนรวมของโครงการ
* การจัดเก็บขยะ
* การบำรุงรักษาทรัพย์สินส่วนกลาง
* บริการด้านอื่นๆ เช่น ไปรษณีย์ ซักรีด ดูแลสวน และบริการงานช่างต่างๆ


6. สิ่งอำนวยความสะดวกทั่วไป
ผู้ซื้อบ้านไม่ควรเลือกบ้านโดยคำนึงถึงแต่เพียงคุณภาพของบ้าน แต่ควรพิจารณาถึงคุณภาพของสิ่งอำนวยความสะดวกต่างๆ ซึ่งมีผลต่อราคาของบ้านด้วย โครงการบ้านจัดสรรขนาดใหญ่มักมีทุนทรัพย์มาก จึงมักมีขีดความสามารถในการสร้างสิ่งอำนวยความสะดวกต่างๆ ได้ดีกว่าโครงการขนาดเล็ก สิ่งอำนวยความสะดวกพื้นฐานอื่นๆ ที่ควรพิจารณาได้แก่ สระว่ายน้ำ สวนหรือสนามเด็กเล่น และสโมสร บางโครงการอาจมีศูนย์ออกกำลังกาย สนามเทนนิส สนามบาสเก็ตบอล ร้านค้าสะดวกซื้อ เป็นต้น


7. เปรียบเทียบราคากับตัวบ้าน
ผู้ซื้อบ้านไม่ควรเปรียบเทียบเฉพาะราคาบ้านและขนาดของที่ดินเท่านั้น แต่ควรพิจารณาปัจจัยอื่นๆ ดังต่อไปนี้ด้วย


* พื้นที่ส่วนกลางสำหรับบริการสาธารณะ และสัดส่วนของพื้นที่ส่วนกลางต่อจำนวนบ้านหนึ่งหลัง
* ความกว้างของถนนและทางเท้า
* สวนหย่อมภายในโครงการ
* ขนาดของบ้าน ผู้ซื้อควรตรวจสอบขนาดที่ดินให้ถูกต้อง
* บาง โครงการบ้านจัดสรรอาจนับรวมเอาพื้นที่ทางเดินเท้าหน้าบ้านเป็นที่ดินของบ้าน ด้วย ซึ่งผู้ซื้อมักยึดถือพื้นที่เอาตามเอกสารส่งเสริมการขาย โดยไม่สนใจตรวจตราให้ละเอียด
* บริการพิเศษประกอบแบบของบ้านอื่นๆ เช่น ระบบไฟฟ้าสำรอง การป้องกันปลวก อุปกรณ์ช่วยประหยัดพลังงาน
* วัสดุที่ใช้สร้างรั้ว
* เกรดคุณภาพ และขนาดของวัสดุก่อสร้าง เข่น กระเบื้องมุงหลังคา
* ข้อเสนอพิเศษอื่นๆ เช่น การจัดสวน
* คุณภาพของสุขภัณฑ์